Versi: EN
| TL;DR: Bandar Malaysia berpotensi menjadi koridor pertumbuhan baharu Kuala Lumpur berdasarkan skala pembangunan dan lokasi strategiknya. Namun impaknya terhadap harga hartanah sekitar Sungai Besi bergantung kepada konsistensi pelaksanaan dan akan berlaku secara berperingkat dalam jangka panjang. |
Kuala Lumpur tidak pernah statik.
Setiap dekad, ada satu projek yang mengubah peta bandar ini. KL Sentral mengangkat Brickfields. TRX mengubah wajah Jalan Tun Razak.
Kini perhatian mula beralih kepada satu lagi projek berskala besar di Sungai Besi, iaitu Bandar Malaysia.
Projek ini sering dikaitkan dengan fasa pertumbuhan seterusnya Kuala Lumpur. Persoalannya, adakah ini benar benar bakal menjadi koridor pertumbuhan baharu Kuala Lumpur?
Intipati Utama:
- Bandar Malaysia mempunyai skala hampir 486 ekar dan lokasi strategik, menjadikannya antara pembangunan bandar terbesar dalam KL yang berpotensi membentuk koridor selatan.
- Harga kondominium sekitar Sungai Besi kini berada sekitar RM559 psf hingga melebihi RM770 psf, menunjukkan kawasan ini bukan lagi zon harga rendah tetapi sudah memasuki kategori pertengahan.
- Potensi pertumbuhan nilai bergantung kepada konsistensi pelaksanaan dan integrasi infrastruktur, bukan sekadar pengumuman projek mega.
- Impak sebenar dijangka berlaku secara berperingkat dalam tempoh 5 hingga 10 tahun, selari dengan corak transformasi bandar sebelum ini seperti KL Sentral dan Tun Razak Exchange.
Kerangka Penilaian Potensi Bandar Malaysia
- 1. Apa Itu Bandar Malaysia?
- 2. Kenapa Lokasi Bandar Malaysia Sangat Strategik?
- 3. Apa Yang Dirancang Dalam Masterplan Bandar Malaysia?
- 4. Bandar Malaysia vs Tun Razak Exchange: Apa Beza dan Apa Yang Boleh Kita Jangka?
- 5. Adakah Harga Rumah Sekitar Bandar Malaysia Akan Naik?
- 6. Risiko dan Cabaran Bandar Malaysia
- Kesimpulan
- Soalan Lazim (FAQ)
1. Apa Itu Bandar Malaysia?
Bandar Malaysia ialah projek pembangunan semula berskala mega yang terletak di Sungai Besi, Kuala Lumpur. Tapak ini merupakan bekas pangkalan udara Tentera Udara Diraja Malaysia dan meliputi kawasan seluas kira kira 486 ekar.
Dari sudut saiz tanah sahaja, ia sudah meletakkannya sebagai antara pembangunan bandar terbesar dalam pusat Kuala Lumpur dalam tempoh dua dekad terakhir.
Anggaran nilai pembangunan kasar projek ini mencecah sekitar RM140 bilion dan dirancang untuk dibangunkan secara berfasa dalam jangka masa panjang.
Apa yang membezakan Bandar Malaysia daripada projek hartanah biasa ialah skalanya. Ini bukan sekadar projek kondominium atau pusat beli belah.
Ia dirancang sebagai pembangunan bercampur yang merangkumi komponen komersial, kewangan, kediaman dan hab pengangkutan utama.
Dalam erti kata lain, Bandar Malaysia direka sebagai satu ekosistem bandar yang lengkap, bukan pembangunan tunggal.
2. Kenapa Lokasi Bandar Malaysia Sangat Strategik?
Dalam pembangunan hartanah, tiga perkara paling penting ialah… lokasi, lokasi dan lokasi.
Dan dari sudut ini, Bandar Malaysia memang berada di titik yang sangat unik.
Bandar Malaysia terletak di tengah koridor selatan Kuala Lumpur, di antara kawasan matang dan kawasan pertumbuhan baharu. Ia berada berhampiran:
- TRX
- Bukit Bintang
- KL Sentral
- Mid Valley
- Sri Petaling
Ini bermaksud ia tidak bermula dari kosong. Ia dikelilingi kawasan komersial dan kediaman yang sudah mempunyai permintaan sedia ada.
a) Integrasi Pengangkutan Yang Menjadi Kunci
Salah satu kekuatan utama Bandar Malaysia ialah konsepnya sebagai hab pengangkutan utama.
Dalam perancangan asal, ia menghubungkan pelbagai sistem rel termasuk MRT, KTM dan ERL, serta cadangan HSR yang pernah diumumkan sebelum ini.
Walaupun projek HSR masih belum dilaksanakan, integrasi pengangkutan yang dirancang tetap menjadikan kawasan ini sangat relevan dari sudut mobiliti bandar.
Dan dalam sejarah KL, kawasan yang mempunyai akses pengangkutan awam bersepadu biasanya menjadi pemangkin pertumbuhan nilai hartanah.
KL Sentral ialah contoh paling jelas.
b) Koridor Selatan KL Yang Sedang Berkembang
Selama ini, pertumbuhan KL banyak tertumpu ke arah pusat bandar dan koridor timur seperti Jalan Tun Razak.
Bandar Malaysia membuka potensi pengembangan yang lebih seimbang ke arah selatan.
Apabila pembangunan berskala besar berlaku di kawasan seperti ini, limpahan biasanya akan dirasai oleh kawasan sekeliling seperti:
- Sungai Besi
- Salak Selatan
- Sri Petaling
- Kuchai Lama
Inilah sebabnya lokasi Bandar Malaysia sering dianggap sebagai faktor paling kuat dalam keseluruhan projek ini.
Kalau anda memandu melalui Sungai Besi hari ini, mungkin ia kelihatan biasa~ Tetapi dalam perancangan bandar, kawasan seperti ini biasanya berubah secara drastik apabila projek mega bermula.
3. Apa Yang Dirancang Dalam Masterplan Bandar Malaysia?
Untuk menjawab sama ada Bandar Malaysia benar benar berpotensi menjadi koridor pertumbuhan baharu, kita perlu faham apa sebenarnya yang dirancang dalam pelan induknya.
Bandar Malaysia bukan projek satu fungsi. Ia dirancang sebagai pembangunan bercampur berskala bandar yang menggabungkan beberapa komponen utama dalam satu ekosistem.
Antara komponen yang dirancang termasuk:
- Pejabat korporat dan pusat kewangan
- Kediaman bertingkat
- Ruang komersial dan runcit
- Hab pengangkutan bersepadu
- Taman awam dan ruang hijau
Ini penting kerana projek yang mampu menggerakkan ekonomi bandar bukan sekadar projek kediaman.
Ia perlu mencipta pekerjaan, menarik syarikat, dan mewujudkan aliran harian manusia yang konsisten.
a) Bukan Sekadar Bangunan, Tetapi Ekosistem
Kita boleh bandingkan secara mudah. Jika sesuatu kawasan hanya membina kondominium, permintaan bergantung kepada pembeli rumah.
Tetapi jika kawasan itu mempunyai:
- Pejabat
- Akses pengangkutan
- Komersial aktif
- Ruang awam
Ia mencipta kitaran ekonomi yang lebih stabil. Inilah konsep yang cuba diterapkan dalam perancangan Bandar Malaysia.
b) Skala Yang Memberi Ruang Pertumbuhan Jangka Panjang
Dengan keluasan hampir 486 ekar, pembangunan boleh dilakukan secara berfasa.
Ini memberi dua implikasi:
- Ia tidak memberi impak secara mendadak
- Tetapi ia memberi potensi pertumbuhan yang berpanjangan
Sejarah menunjukkan kawasan yang berkembang secara berperingkat biasanya lebih mampan berbanding lonjakan spekulatif jangka pendek.
4. Bandar Malaysia vs Tun Razak Exchange: Apa Beza dan Apa Yang Boleh Kita Jangka?
Apabila bercakap tentang pembangunan mega di Kuala Lumpur, nama TRX hampir pasti disebut terlebih dahulu.
Ini kerana TRX sudah melalui fasa pembinaan, kemasukan penyewa korporat dan pengoperasian komersial. Ia kini berfungsi sebagai pusat kewangan antarabangsa yang aktif.
Sebaliknya, Bandar Malaysia masih berada dalam fasa pembentukan dan pelaksanaan berperingkat.
Tetapi perbezaannya bukan sekadar soal masa.
i. Perbandingan Utama
| Aspek | TRX | Bandar Malaysia |
|---|---|---|
| Keluasan Tanah | Sekitar 70 ekar | Sekitar 486 ekar |
| Fokus Pembangunan | Pusat kewangan dan komersial | Pembangunan bercampur berskala bandar |
| Tahap Kematangan | Sudah beroperasi aktif | Masih dalam fasa pelaksanaan |
| Impak Harga Sekitar | Sudah berlaku secara berperingkat | Potensi jangka panjang |
| Risiko Utama | Kitaran ekonomi dan permintaan pejabat | Konsistensi pelaksanaan dan timeline |
Ringkasnya, TRX ialah pembangunan yang sudah terbukti. Bandar Malaysia ialah pembangunan yang masih dalam proses pembuktian.
5. Adakah Harga Rumah Sekitar Bandar Malaysia Akan Naik?
Soalan ini paling penting untuk pembeli dan pelabur.
Kenaikan harga tidak berlaku secara automatik setiap kali projek mega diumumkan. Ia bergantung kepada tahap pelaksanaan dan kematangan kawasan.
Untuk memahami kedudukan semasa Sungai Besi, kita perlu lihat dua perkara:
a) Kedudukan Pasaran Kuala Lumpur Sebagai Rujukan
Berdasarkan data rasmi transaksi kediaman Kuala Lumpur, julat median harga bandar ini secara umum berada sekitar kategori pertengahan, dengan variasi mengikut lokasi dan jenis hartanah.
Ini memberi kita benchmark bahawa kawasan yang menghampiri atau melepasi julat pertengahan tersebut sudah memasuki fasa matang.
b) Snapshot Listing IQI Sungai Besi (Awal 2026)
Berdasarkan pemerhatian listing IQI pada awal 2026, berikut ialah julat harga beberapa projek sekitar Sungai Besi:
| Projek | Saiz (sqft) | Julat Harga | Julat Psf |
|---|---|---|---|
| Damai Residence | 695 – 1051 sqft | RM599k – RM714k | RM559 – RM650 psf |
| Aricia Residences | 550 – 1420 sqft | RM461k – RM1.137m | Dari RM779 psf |
| Arte Star | 527 – 840 sqft | RM443k – RM630k | RM709 – RM750 psf |
| Jika anda ingin mengetahui unit yang masih tersedia atau membandingkan pilihan berdasarkan bajet anda, pasukan ejen IQI boleh membantu memberikan senarai terkini di kawasan ini. |
Apa Maksud Data Ini?
Beberapa perkara boleh diperhatikan:
- Sungai Besi kini berada dalam julat sekitar RM559 psf hingga melebihi RM770 psf untuk projek tertentu.
- Sudah ada projek yang menembusi paras RM700 psf.
- Julat harga keseluruhan antara RM443k hingga lebih RM1 juta menunjukkan pasaran yang semakin berlapis.
Ini menunjukkan Sungai Besi bukan lagi zon harga rendah, tetapi sudah memasuki kategori pertengahan dan sebahagiannya pertengahan atas.
Jadi, Akan Naik atau Tidak?
Berdasarkan corak pembangunan seperti KL Sentral dan TRX, kenaikan nilai biasanya berlaku secara berperingkat:
- Fasa sentimen
- Fasa pembinaan
- Fasa operasi
Sungai Besi kini sudah berada dalam kategori harga pertengahan. Jika pembangunan Bandar Malaysia berjalan konsisten dan berjaya menarik aktiviti ekonomi berskala besar, tekanan permintaan boleh menyokong julat psf yang lebih tinggi dalam jangka sederhana hingga panjang.
Namun ini bukan cerita kenaikan mendadak dalam satu atau dua tahun. Ia lebih kepada naratif 5 hingga 10 tahun.
6. Risiko dan Cabaran Bandar Malaysia
Potensi besar sentiasa datang bersama cabaran. Bagi Bandar Malaysia, faktor paling kritikal bukan pada pelan induk, tetapi pada konsistensi pelaksanaan.
Projek berskala bandar memerlukan:
- Pembiayaan stabil
- Penyelarasan agensi
- Infrastruktur yang berjalan selari
Jika mana mana komponen utama tertangguh, momentum boleh terjejas.
Selain itu, komponen komersial dan pejabat juga bergantung kepada keadaan ekonomi dan permintaan sebenar pasaran.
Sejarah menunjukkan transformasi bandar mengambil masa bertahun tahun. Bandar Malaysia berkemungkinan mengikuti trajektori yang sama.
Ini bukan risiko untuk ditakuti, tetapi realiti yang perlu difahami oleh pembeli dan pelabur.
Kesimpulan
Bagi menjawab soalan sama ada Bandar Malaysia benar benar bakal menjadi koridor pertumbuhan baharu Kuala Lumpur, jawapannya ialah ya, ia mempunyai potensi tersebut.
Namun potensi itu bergantung kepada konsistensi pelaksanaan dan masa, bukan sekadar skala atau pelan induk.
Seperti transformasi bandar sebelum ini, impaknya berlaku secara berperingkat dan dalam jangka panjang.
Dalam konteks itu, Bandar Malaysia bukan sekadar projek hartanah, tetapi sebahagian daripada naratif evolusi Kuala Lumpur yang wajar diperhatikan dengan rasional.
Soalan Lazim (FAQ)
1. Adakah Bandar Malaysia benar benar akan menjadi koridor pertumbuhan baharu Kuala Lumpur?
Ya, Bandar Malaysia mempunyai potensi untuk menjadi koridor pertumbuhan baharu berdasarkan lokasi strategik dan konsep pembangunan bercampur. Namun impaknya bergantung kepada konsistensi pelaksanaan dan akan berlaku secara berperingkat dalam jangka panjang.
2. Adakah harga rumah sekitar Sungai Besi akan naik kerana Bandar Malaysia?
Harga di sekitar Sungai Besi berpotensi meningkat jika pembangunan berjalan konsisten dan berjaya menarik aktiviti ekonomi berskala besar. Namun kenaikan biasanya berlaku secara berperingkat, bukan serta merta.
3. Bilakah Bandar Malaysia dijangka siap sepenuhnya?
Menurut laporan sebelum ini, pembangunan semula Bandar Malaysia dijangka bermula sekitar penghujung 2026 dan akan dilaksanakan secara berfasa.
Berdasarkan skala pembangunan yang dirancang, keseluruhan projek berpotensi mengambil masa beberapa dekad untuk matang sepenuhnya.
4. Adakah Bandar Malaysia sama seperti TRX?
Tidak sepenuhnya. TRX lebih fokus kepada pusat kewangan dan sudah beroperasi aktif, manakala Bandar Malaysia dirancang sebagai pembangunan bercampur berskala lebih besar yang masih dalam fasa pelaksanaan.
5. Kawasan mana paling hampir dan berpotensi mendapat limpahan daripada Bandar Malaysia?
Kawasan seperti Sungai Besi, Salak Selatan, Sri Petaling dan Kuchai Lama sering dikaitkan dengan potensi limpahan kerana kedudukan yang berhampiran serta akses kepada rangkaian pengangkutan utama.
6. Adakah sesuai membeli hartanah di sekitar Bandar Malaysia sekarang?
Keputusan bergantung kepada strategi dan jangka masa pegangan anda. Pelaburan di kawasan yang sedang berkembang biasanya lebih sesuai untuk horizon jangka sederhana hingga panjang berbanding keuntungan cepat dalam tempoh singkat.
Ingin tahu sama ada kawasan sekitar Bandar Malaysia sesuai dengan strategi anda?
Hubungi pasukan pakar hartanah di IQI untuk mendapatkan analisis pasaran dan nasihat profesional sebelum membuat sebarang keputusan.
Baca Selanjutnya:
