Ramai penjual rumah mengira untung dengan cara yang sama: harga jual tolak harga beli, tolak baki pinjaman. Kemudian datang hari penyelesaian, dan jumlah yang sampai lebih kecil daripada yang dijangka. Salah satu sebabnya ialah Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT), yang boleh mencecah 30% daripada keuntungan bersih anda.
Dua perkara juga telah berubah. Sejak 2022, warganegara yang menjual selepas lima tahun tidak lagi membayar 5% seperti yang tertulis dalam banyak artikel lama. Sejak 2025 pula, LHDN tidak lagi menghantar notis taksiran kerana anda perlu mengira sendiri.
Panduan ini menerangkan kadar terkini, cara mengira, dan tarikh akhir yang tidak boleh terlepas.
Ringkasan Pantas
- CKHT dikenakan ke atas keuntungan bersih apabila anda menjual hartanah, bukan ke atas harga jualan.
- Individu warganegara dan PR: 0% mulai tahun ke-6. Kadar ini berkuat kuasa sejak 1 Januari 2022.
- Penjual bukan warganegara: 30% untuk tahun 1 hingga 5, kemudian 10% selamanya.
- Mulai pelupusan 1 Januari 2025, CKHT beralih kepada sistem taksir sendiri (STS CKHT). Tiada notis taksiran akan dikeluarkan.
- Borang nyata perlu dikemukakan dalam 60 hari. Baki cukai pelupus perlu dijelaskan dalam 90 hari.
- Setiap individu berhak kepada satu pengecualian kediaman persendirian seumur hidup, dan pilihan itu muktamad.
Panduan ini menerangkan Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT)
Apakah maksud Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT)?
Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT), atau Real Property Gains Tax (RPGT), ialah cukai ke atas keuntungan daripada pelupusan harta tanah seperti rumah teres, kondominium, pangsapuri, ladang dan tanah kosong.
Berbeza dengan duti setem yang dibayar semasa anda membeli, CKHT hanya timbul apabila anda menjual. Ia dikawal di bawah Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 dan ditadbir oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri.
Sejak 21 Oktober 1988, skop CKHT turut diperluaskan kepada keuntungan daripada pelupusan syer dalam Syarikat Harta Tanah.
Untuk gambaran menyeluruh semua cukai yang terlibat dalam pemilikan hartanah, rujuk panduan jenis cukai hartanah di Malaysia.
Siapa yang dikenakan CKHT?
Di bawah Jadual 5 Akta CKHT 1976, pelupus dibahagikan kepada tiga kategori. Kategori anda menentukan kadar cukai, jadi ini perkara pertama yang perlu dipastikan.
| Kategori | Siapa |
|---|---|
| Bahagian I | Pelupus selain Bahagian II dan III. Contohnya individu warganegara Malaysia, Penduduk Tetap, dan perkongsian. |
| Bahagian II | Syarikat yang diperbadankan di Malaysia, pemegang amanah bagi suatu amanah, dan pertubuhan yang didaftarkan di bawah undang-undang bertulis di Malaysia. |
| Bahagian III | Pelupus yang bukan warganegara dan bukan Penduduk Tetap, wasi harta pusaka bagi si mati yang bukan warganegara dan bukan PR, serta syarikat yang tidak diperbadankan di Malaysia. |
Tempoh pegangan dikira bermula dari tarikh anda menandatangani Perjanjian Jual Beli (SPA) semasa membeli, bukan tarikh anda menerima kunci atau tarikh hak milik dipindahkan.
Kadar CKHT terkini 2026
Bahagian I: individu warganegara dan Penduduk Tetap
| Tempoh Pegangan | Kadar CKHT |
|---|---|
| Dalam tempoh 2 tahun | 30% |
| Dalam tahun ke-3 | 30% |
| Dalam tahun ke-4 | 20% |
| Dalam tahun ke-5 | 15% |
| Tahun ke-6 dan seterusnya | 0% |
Awas dengan maklumat lapuk di internet.
Kadar 5% bagi tahun ke-6 hanya terpakai untuk pelupusan antara 1 Januari 2019 hingga 31 Disember 2021. Mulai 1 Januari 2022, CKHT tidak dikenakan langsung ke atas pelupus Bahagian I yang menjual selepas lima tahun. Banyak artikel dan kalkulator dalam talian masih memaparkan 5%.
Bahagian II: syarikat di Malaysia dan pemegang amanah
| Tempoh Pegangan | Kadar CKHT |
|---|---|
| Dalam tempoh 2 tahun | 30% |
| Dalam tahun ke-3 | 30% |
| Dalam tahun ke-4 | 20% |
| Dalam tahun ke-5 | 15% |
| Tahun ke-6 dan seterusnya | 10% |
Bahagian III: bukan warganegara dan syarikat asing
| Tempoh Pegangan | Kadar CKHT |
|---|---|
| Dalam tempoh 2 tahun | 30% |
| Dalam tahun ke-3 | 30% |
| Dalam tahun ke-4 | 30% |
| Dalam tahun ke-5 | 30% |
| Tahun ke-6 dan seterusnya | 10% |
Perbezaan paling ketara: penjual bukan warganegara kekal pada 30% sepanjang lima tahun pertama tanpa penurunan berperingkat, dan tidak pernah mencapai 0%. Lantai 10% kekal walau berapa lama pun hartanah dipegang.
Cara mengira CKHT dalam tiga langkah
- Langkah 1: kira keuntungan yang boleh dikenakan cukai
Harga pelupusan tolak harga pemerolehan tolak perbelanjaan dibenarkan.
Perbelanjaan dibenarkan termasuk yuran guaman semasa membeli dan menjual, komisen ejen hartanah, duti setem, kos pengubahsuaian yang meningkatkan nilai, dan kos mempertahankan hak milik. - Langkah 2: tolak pengecualian
Individu berhak kepada pengecualian di bawah perenggan 2 Jadual 4, iaitu RM10,000 atau 10% daripada keuntungan yang boleh dikenakan cukai, yang mana lebih tinggi.
- Langkah 3: darab dengan kadar
Keuntungan bercukai bersih didarab dengan kadar mengikut kategori dan tempoh pegangan anda.
Contoh 1: warganegara menjual selepas 11 tahun
| Harga jualan (2026) | RM700,000 |
| Harga belian (2015) | RM500,000 |
| Perbelanjaan dibenarkan | RM10,000 |
| Keuntungan boleh dikenakan cukai | RM190,000 |
| Tolak pengecualian (10% keuntungan, lebih tinggi daripada RM10,000) | RM19,000 |
| Keuntungan bercukai bersih | RM171,000 |
| Kadar CKHT (warganegara, tahun ke-11) | 0% |
| CKHT perlu dibayar | RM0 |
Walaupun cukainya sifar, borang nyata tetap perlu dikemukakan. Sifar cukai bukan bermakna sifar tanggungjawab.
Contoh 2: warganegara menjual dalam tahun ke-3
| Keuntungan bercukai bersih | RM171,000 |
| Kadar CKHT (tahun ke-3) | 30% |
| CKHT perlu dibayar | RM51,300 |
Perbezaan antara menjual pada tahun ke-3 dan tahun ke-6 di sini ialah RM51,300. Bagi kebanyakan pemilik, tempoh pegangan ialah keputusan cukai yang paling besar nilainya.
Contoh 3: pembeli asing menjual dalam tahun ke-4
| Keuntungan bercukai bersih | RM171,000 |
| Kadar CKHT (Bahagian III, tahun ke-4) | 30% |
| CKHT perlu dibayar | RM51,300 |
Warganegara pada tahun yang sama membayar 20%, iaitu RM34,200. Bezanya RM17,100 untuk keuntungan yang sama.
Simpan setiap resit dari hari pertama.
Invois pengubahsuaian, bil guaman, penyata komisen dan resit duti setem semuanya menurunkan keuntungan bercukai anda.
Pengecualian CKHT yang anda mungkin layak
Pengecualian kediaman persendirian, sekali seumur hidup
Di bawah Seksyen 8 Akta CKHT, individu boleh menuntut pengecualian penuh ke atas keuntungan daripada pelupusan satu kediaman persendirian, sekali sahaja seumur hidup.
Syaratnya:
- Individu tersebut warganegara Malaysia atau Penduduk Tetap.
- Pengecualian hanya untuk kediaman persendirian, iaitu bangunan di Malaysia yang dimiliki individu dan diduduki atau diperakui sesuai untuk diduduki sebagai tempat kediaman.
- Pilihan mesti dibuat secara elektronik melalui Borang CKHT 3 di e-CKHT.
Perkara paling penting untuk difahami: pilihan ini muktamad dan tidak boleh ditarik balik. Setelah digunakan, tiada pengecualian lanjut akan diberikan untuk pelupusan kediaman persendirian yang seterusnya.
Ini bermakna jangan gunakannya pada keuntungan kecil. Simpan untuk pelupusan yang keuntungannya paling besar. Jika anda pernah menerima pengecualian di bawah Akta Cukai Spekulasi Tanah 1974 yang telah dimansuhkan bagi pelupusan kediaman persendirian, anda tidak boleh membuat pilihan ini.
Pengecualian automatik untuk individu
RM10,000 atau 10% daripada keuntungan yang boleh dikenakan cukai, yang mana lebih tinggi. Bagi pelupusan sebahagian daripada bahagian milik, pengecualian dikira secara nisbah mengikut keluasan yang dilupuskan.
Pemindahan dalam keluarga
Pemberian antara suami isteri, ibu bapa dan anak, atau datuk nenek dan cucu boleh dianggap sebagai tiada keuntungan tiada kerugian, tertakluk kepada syarat LHDN.
Hartanah yang dibeli sebelum tahun 2000
Bagi hartanah yang diperoleh sebelum 1 Januari 2000, nilai pasaran pada 1 Januari 2013 digunakan sebagai harga pemerolehan. Ini menurunkan keuntungan bercukai dengan ketara bagi pemilik jangka panjang.
Contohnya, tanah dibeli pada 1999 dengan harga RM200,000 dan dijual hari ini pada RM1 juta. Jika nilai pasaran pada 1 Januari 2013 ialah RM700,000, keuntungan dikira sebagai RM300,000 dan bukan RM800,000.
Sistem Taksir Sendiri CKHT (STS CKHT): apa yang berubah
Ini perubahan terbesar dalam pentadbiran CKHT sejak bertahun-tahun, dan ramai penjual masih tidak menyedarinya.
Bagi pelupusan mulai 1 Januari 2025, STS CKHT diperkenalkan menerusi pindaan Akta CKHT 1976 melalui Akta Kewangan (No. 2) 2023. Ia terpakai kepada semua pembayar cukai yang memperoleh atau melupuskan aset di bawah Akta tersebut.
Di bawah sistem ini, anda dikehendaki:
- Mengemukakan Borang Nyata CKHT dalam tempoh 60 hari dari tarikh pelupusan.
- Menentukan sendiri keuntungan bercukai dan mengira cukai yang dikenakan dalam borang tersebut.
- Membuat bayaran dalam tempoh ditetapkan. Pemeroleh membayar di bawah Seksyen 21B dalam 60 hari dari tarikh pemerolehan. Pelupus menjelaskan cukai atau baki cukai dalam 90 hari dari tarikh pelupusan.
- Menyimpan dokumen berkaitan selama 7 tahun.
Perkara yang paling kerap disalah faham: tiada notis taksiran akan dikeluarkan. Borang Nyata CKHT yang dikemukakan kepada Ketua Pengarah Hasil Dalam Negeri itu sendiri dianggap sebagai notis taksiran.
Jadi jangan tunggu surat daripada LHDN sebelum membayar. Surat itu tidak akan datang.
Penahanan wang oleh pembeli
Dalam transaksi yang melibatkan balasan dalam bentuk wang, pembeli dikehendaki menahan dan meremitkan sebahagian daripada harga belian terus kepada LHDN. Kadarnya bergantung kepada kategori penjual.
| Kategori Pelupus (Jadual 5) | Kadar remitan oleh pemeroleh |
|---|---|
| Bahagian I | 3% |
| Bahagian II (dalam tempoh 3 tahun) | 5% |
| Bahagian II (tahun ke-4 dan seterusnya) | 3% |
| Bahagian III | 7% |
Jumlah yang ditahan ialah kadar di atas atau kesemua balasan wang, yang mana lebih rendah. Pemeroleh perlu meremitkan jumlah tersebut dalam tempoh 60 hari selepas tarikh pelupusan, dan jumlah itu digunakan untuk membayar cukai penjual.
Mulai pelupusan tahun taksiran 2026, pemeroleh diberi pilihan tambahan untuk meremitkan jumlah bersamaan amaun taksiran yang dianggap, tetapi hanya jika penjual memaklumkan amaun cukai tersebut kepada pembeli sebelum remitan dibuat.
Jika pemeroleh gagal membayar, kenaikan sebanyak 10% daripada jumlah yang tidak dibayar akan dikenakan ke atas pemeroleh, dan ia menjadi hutang kepada Kerajaan. Ini sebabnya peguam pembeli sangat berhati-hati dengan penahanan ini.
Bagi penjual, maksudnya mudah: sebahagian daripada hasil jualan anda tidak akan sampai ke akaun anda pada hari penyelesaian. Jangan kira wang itu sebagai tunai yang tersedia.
Borang CKHT dan cara mengemukakannya
Semua borang dikemukakan melalui e-CKHT di portal MyTax.
| Borang | Kegunaan | Siapa |
|---|---|---|
| CKHT 1A | Pelupusan harta tanah | Penjual |
| CKHT 2A | Pemerolehan harta tanah | Pembeli |
| CKHT 3 | Pemberitahuan di bawah Seksyen 27, termasuk pilihan pengecualian kediaman persendirian | Penjual |
| CKHT 4 | Sijil perakuan penyelesaian | Berkaitan penyelesaian cukai |
Sertakan salinan SPA dan semua dokumen sokongan bagi potongan yang dituntut. Dalam amalan, peguam konveyans anda yang menguruskan pemfailan ini, tetapi tanggungjawab undang-undang kekal pada anda sebagai pembayar cukai.
Rujuk portal rasmi LHDN di hasil.gov.my untuk borang dan garis panduan terkini.
Kesimpulan
CKHT bukan cukai ke atas harga jualan anda, tetapi ke atas keuntungan bersih selepas kos dan pengecualian. Bagi warganegara Malaysia dan Penduduk Tetap, tempoh pegangan lima tahun ialah garisan yang paling bernilai dalam keseluruhan pengiraan.
Sejak 2025, tanggungjawab mengira dan membayar berpindah sepenuhnya kepada anda. Tiada notis taksiran, tiada peringatan. Hanya tempoh 60 hari dan 90 hari yang berjalan dari tarikh pelupusan.
Kadar di atas berdasarkan Jadual 5 Akta CKHT 1976 seperti diterbitkan oleh LHDN dan tepat pada tarikh kemas kini artikel. Sahkan kadar semasa di hasil.gov.my sebelum membuat keputusan.
Soalan lazim
Bagi individu warganegara dan Penduduk Tetap, kadarnya 30% untuk pelupusan dalam tiga tahun pertama, 20% pada tahun ke-4, 15% pada tahun ke-5, dan 0% mulai tahun ke-6. Kadar ini berkuat kuasa sejak 1 Januari 2022 dan tidak berubah untuk 2026.
Tidak. Kadar 5% bagi tahun ke-6 hanya terpakai untuk pelupusan antara 1 Januari 2019 hingga 31 Disember 2021. Mulai 1 Januari 2022, pelupus Bahagian I tidak dikenakan CKHT langsung selepas lima tahun.
Pelupus bukan warganegara dan bukan Penduduk Tetap dikenakan 30% untuk pelupusan dalam tempoh lima tahun pertama, dan 10% mulai tahun ke-6. Mereka tidak layak untuk kadar 0%.
Borang Nyata CKHT perlu dikemukakan dalam tempoh 60 hari dari tarikh pelupusan. Pelupus perlu menjelaskan cukai atau baki cukai dalam tempoh 90 hari dari tarikh pelupusan, manakala pemeroleh membayar di bawah Seksyen 21B dalam 60 hari dari tarikh pemerolehan.
Tidak. Di bawah sistem taksir sendiri yang berkuat kuasa bagi pelupusan mulai 1 Januari 2025, tiada notis taksiran dikeluarkan. Borang Nyata CKHT yang dikemukakan itu sendiri dianggap sebagai notis taksiran.
Tidak. Pengecualian di bawah Seksyen 8 hanya boleh dituntut sekali seumur hidup. Pilihan dibuat melalui Borang CKHT 3 secara elektronik dan ia muktamad serta tidak boleh ditarik balik.
Pemeroleh meremitkan 3% bagi pelupus Bahagian I, 5% bagi Bahagian II dalam tempoh tiga tahun, 3% bagi Bahagian II dari tahun ke-4, dan 7% bagi Bahagian III. Jumlah yang ditahan ialah kadar tersebut atau kesemua balasan wang, yang mana lebih rendah.
Merancang untuk menjual, tetapi tidak pasti kesan cukainya?
Ejen IQI boleh membantu anda menilai harga pasaran semasa, menentukan masa jualan yang paling munasabah, dan menyusun dokumen sebelum anda tandatangan apa-apa. Percuma dan tiada tekanan. Isi maklumat anda dibawah untuk ejen kami hubungi anda!
Baca selanjutnya:
