Mulai 1 Julai 2025, kerajaan melaksanakan struktur tarif elektrik dan cukai SST baharu yang memberi kesan langsung kepada pengguna domestik serta sektor perkhidmatan.
Perubahan ini dijangka membawa kesan langsung kepada kos sara hidup rakyat, terutama sekali dari sudut penggunaan tenaga dan kos operasi dalam sektor hartanah.
Dalam artikel ini, kami kupas secara terperinci segala perubahan yang berlaku serta bagaimana ia memberi kesan kepada pengguna, pemilik hartanah dan pelabur pada masa akan datang.
Tarif Elektrik & SST TNB 2025:
Berapakah Tarif TNB Baharu?
Tempoh Kawal Selia Keempat (RP4) dari 1 Julai 2025 hingga 31 Disember 2027 menyaksikan penyusunan semula struktur tarif elektrik TNB yang komprehensif.
Antara perubahan paling ketara ialah pengkategorian pengguna kini dibuat berdasarkan paras voltan seperti domestik, Voltan Rendah, Sederhana dan Tinggi.
Ini menggantikan sistem lama yang menggunakan jenis aktiviti pelanggan seperti komersial atau perindustrian.
Kadar tarif asas purata untuk Semenanjung Malaysia telah disemak semula kepada 45.4 sen per kilowatt-jam (kWh), sedikit lebih rendah daripada 45.62 sen per kWh yang diluluskan pada Disember 2024.
Walaupun penurunan ini marginal, ia menyumbang kepada penjimatan sistem yang lebih luas.
Kerajaan telah menyatakan bahawa tarif elektrik asas akan disemak semula untuk tempoh 2025 hingga 2027, dan sebarang kenaikan tarif elektrik asas yang lebih tinggi mungkin akan berlaku pada separuh kedua tahun 2025.
Walau bagaimanapun, bil elektrik individu akan sentiasa bergantung pada penggunaan tenaga, dan kerajaan komited untuk menguruskan sebarang pelarasan dengan berhati-hati bagi mengurangkan impak kepada rakyat.
Ini bermakna walaupun mungkin ada pelarasan, ia dijangka akan dilaksanakan secara berperingkat dan disasarkan.
Bagaimana Ia Mempengaruhi Pengguna Domestik (Tarif A)?
Salah satu perubahan paling besar bagi pengguna domestik ialah pemansuhan sistem kadar berperingkat (tiered kWh rate).
Sebaliknya, bil elektrik akan dipecahkan kepada lima komponen utama:
- Caj Tenaga: Kadar tenaga diselaraskan kepada 27.03 sen/kWh untuk penggunaan bulanan sehingga 1,500 kWh, dan 37.03 sen/kWh untuk penggunaan melebihi 1,500 kWh.
- Pelarasan Automatik Bahan Api (AFA): Mekanisme AFA (menggantikan Imbalance Cost Pass-Through/ICPT) akan digunakan untuk melaraskan kadar berdasarkan perubahan kos bahan api sebenar.
- Caj Kapasiti: Caj tetap sebanyak 4.55 sen/kWh.
- Caj Rangkaian: Caj tetap sebanyak 12.85 sen/kWh.
- Caj Runcit: Caj bulanan tetap RM10.
Sebagai inisiatif tambahan, pengguna domestik kini boleh memilih Skim Time-of-Use (ToU) yang menawarkan kadar lebih rendah pada waktu luar puncak (off-peak hours) untuk menggalakkan kecekapan tenaga.
Berita baiknya, pengguna domestik yang menggunakan 1,000 kWh atau kurang setiap bulan dijangka tidak terjejas oleh perubahan ini.
Sebaliknya, mereka mungkin menerima rebat sehingga 25 sen/kWh bagi penggunaan antara 50 hingga 900 kWh.
Kategori Bukan Domestik (Komersial, Industri, Pertanian)
Kadar tarif untuk kategori ini juga berbeza, melibatkan caj permintaan dan kadar tenaga yang berasingan.
Sebagai contoh, untuk kategori perdagangan, caj permintaan ialah RM7.35/kW dan kadar tenaga 39.90 sen/kWh, dengan caj minimum RM7.35 sebulan.
Ini mencerminkan usaha untuk mengoptimumkan penggunaan tenaga secara menyeluruh merentasi sektor.
Jadual Ringkasan Caj Elektrik Baharu (Julai 2025)
Berikut adalah ringkasan komponen caj elektrik baharu yang akan berkuat kuasa:
| Komponen Caj | Pengguna Domestik (Tarif A) | Pengguna Bukan Domestik (Contoh: Perdagangan Voltan Rendah) |
|---|---|---|
| Caj Tenaga | 27.03 sen/kWh (≤ 1,500 kWh) / 37.03 sen/kWh (> 1,500 kWh) | 39.90 sen/kWh |
| Caj Kapasiti | 4.55 sen/kWh | (Termasuk dalam Caj Permintaan) |
| Caj Rangkaian | 12.85 sen/kWh | (Termasuk dalam Caj Permintaan) |
| Caj Runcit | RM10 / bulan | Tidak Berkenaan |
| Caj Permintaan | Tidak Berkenaan | RM7.35 / kW |
| Pelarasan Automatik Bahan Api (AFA) | (Berubah mengikut kos bahan api sebenar) | (Berubah mengikut kos bahan api sebenar) |
| SST 8% | Dikenakan jika > 600 kWh / bulan | Dikenakan ke atas semua bil elektrik |
Nota: Kadar AFA disemak setiap enam bulan berdasarkan kos bahan api semasa. Bagi kategori bukan domestik voltan lebih tinggi, rujukan lanjut perlu dibuat kepada TNB.
Cara Kurangkan Bil Elektrik Di Bawah Struktur Tarif Baharu
Dengan struktur tarif elektrik baharu yang lebih terperinci dan pengenaan SST ke atas penggunaan melebihi 600 kWh, pengguna kini perlu lebih bijak dalam mengurus penggunaan tenaga.
Berikut ialah beberapa langkah praktikal yang boleh membantu anda mengurangkan bil elektrik bulanan:
1. Pantau Penggunaan Secara Berkala
Gunakan aplikasi pemantauan atau meter pintar untuk menyemak penggunaan elektrik secara waktu nyata. Elakkan melebihi 600 kWh sebulan bagi mengelakkan caj SST dan caj runcit RM10.
2. Gunakan Tenaga Pada Waktu Luar Puncak (Off-Peak)
Daftar di bawah skim Time-of-Use (ToU) yang menawarkan kadar lebih rendah pada waktu malam (10 malam – 8 pagi hari bekerja) serta sepanjang hujung minggu dan cuti umum.
Alihkan penggunaan peralatan berat seperti mesin basuh, penyaman udara, dan pengecas kenderaan elektrik ke waktu-waktu ini.
3. Naik Taraf Kepada Peralatan Jimat Tenaga
Gantikan peralatan elektrik lama dengan model cekap tenaga seperti lampu LED, penghawa dingin inverter dan peti sejuk berpenarafan tenaga tinggi. Pelaburan awal ini dapat menjimatkan kos dalam jangka panjang.
4. Gunakan Tenaga Suria Jika Mampu
Pasang panel solar di bawah skim Net Energy Metering (NEM) untuk mengurangkan kebergantungan kepada grid elektrik.
Pulangan jangka panjang boleh membantu menstabilkan kos utiliti, terutamanya bagi hartanah yang menggunakan tenaga tinggi.
5. Manfaatkan Rebat Kecekapan Tenaga
Isi rumah yang menggunakan kurang daripada 1,000 kWh sebulan layak menikmati rebat sehingga 25 sen/kWh bagi penggunaan antara 50 hingga 900 kWh.
Pastikan anda berada dalam julat ini untuk penjimatan tambahan.
Bagaimana SST 8% Boleh Menjejaskan Bil Elektrik Anda?
Selain perubahan tarif elektrik, SST juga menyaksikan pelarasan dan peluasan skop:
a) Peningkatan Kadar SST
Kadar SST telah dinaikkan kepada 8% dari 6% berkuat kuasa 1 Mac 2024.
b) Ambang Penggunaan Elektrik untuk SST
Bagi pengguna domestik (Tarif A), SST 8% akan dikenakan pada bil elektrik yang melebihi 600 kWh sebulan (atau bil melebihi sekitar RM231.80).
Ini bermakna kira-kira 85% pengguna domestik di bawah ambang ini tidak akan dikenakan SST.
c) Peluasan Skop SST
Skop SST diperluaskan untuk merangkumi lebih banyak perkhidmatan penting, termasuk:
- Sewa/pajakan (hartanah komersial, peralatan)
- Pembinaan (bukan kediaman)
- Perkhidmatan kewangan (komisen, brokeraj, perkhidmatan berasaskan fi)
- Penjagaan kesihatan swasta untuk bukan warganegara Malaysia
- Pendidikan swasta/pengajian tinggi (bukan warganegara Malaysia)
Bagi mengawal kenaikan harga yang tidak wajar, KPDN akan melaksanakan Ops Kesan 4.0 bagi memantau dan mencegah aktiviti pencatutan.
Kesan kepada Sektor Hartanah
Perubahan tarif TNB dan peluasan SST ini dijangka mempunyai pelbagai kesan ke atas sektor hartanah di Malaysia:
1. Peningkatan Kos Operasi untuk Hartanah Komersial dan Industri
i) Pusat Data
Pusat data di Malaysia dijangka menghadapi bil elektrik yang lebih tinggi disebabkan oleh tarif asas yang lebih tinggi serta peningkatan caj rangkaian dan kapasiti.
Ini secara langsung akan meningkatkan kos operasi mereka, yang mungkin diterjemahkan kepada caj perkhidmatan yang lebih tinggi.
ii) Perusahaan Kecil dan Sederhana (PKS) & Industri
Perniagaan, terutamanya PKS dan sektor perkilangan, akan merasakan tekanan daripada peningkatan kos operasi.
Ini adalah gabungan cukai tambahan melalui SST (terutamanya untuk perkhidmatan seperti sewa hartanah komersial dan pembinaan) serta bil elektrik yang lebih tinggi.
Keadaan ini boleh menjejaskan margin keuntungan mereka dan mungkin mendorong mereka untuk mencari kaedah penjimatan kos.
iii) Bangunan Komersial/Pejabat/Hotel
Pemilik atau penyewa hartanah komersial seperti pejabat, kedai, restoran, dan hotel akan melihat peningkatan dalam bil elektrik mereka.
Ini berkemungkinan akan diterjemahkan kepada kenaikan caj perkhidmatan atau sewa kepada penyewa, seterusnya meningkatkan kos menjalankan perniagaan di premis tersebut.
iv) Kos Pembinaan
Peluasan SST kepada perkhidmatan pembinaan (bukan kediaman) dijangka akan meningkatkan kos pembinaan.
Ini secara langsung boleh mempengaruhi harga jualan hartanah baharu, terutamanya dalam segmen komersial dan industri.
2. Impak kepada Hartanah Kediaman
i) Impak Terhad untuk Pengguna Biasa
Berita baiknya, majoriti pengguna domestik (terutamanya yang menggunakan 1,000 kWh atau kurang sebulan) tidak dijangka terjejas teruk oleh kenaikan tarif elektrik.
Sesetengahnya malah mungkin melihat pengurangan dalam bil mereka melalui rebat dan penstrukturan semula.
ii) Pengguna Berpenggunaan Tinggi Terjejas
Isi rumah dengan penggunaan elektrik yang tinggi (misalnya, rumah dengan banyak pendingin hawa, pemanas air elektrik, dsb., terutamanya yang melebihi 1,000-1,500 kWh sebulan) akan merasakan kesan kenaikan tarif dan kemungkinan SST.
Ini boleh menyebabkan peningkatan kos sara hidup bagi pemilik rumah tersebut, yang perlu menguruskan perbelanjaan bulanan mereka dengan lebih teliti.
iii) Potensi Peningkatan Penggunaan Tenaga Yang Lebih Cekap
Skim ToU dan insentif kecekapan tenaga dijangka mendorong pemilik rumah melabur dalam peralatan jimat tenaga atau menukar corak penggunaan bagi mengurangkan bil.
Ini boleh memberi kesan positif kepada nilai hartanah yang lebih efisien tenaga dalam jangka panjang, menjadikannya lebih menarik kepada pembeli yang mementingkan penjimatan kos.
3. Sentimen Pasaran Hartanah
i) Kelewatan Keputusan Pembelian/Pelaburan
Kenaikan kos sara hidup dan operasi akibat tarif elektrik dan SST baharu dijangka buat pengguna serta pelabur lebih berhati-hati, terutama dalam tempoh terdekat.
Keadaan ekonomi yang tidak menentu juga boleh menjejaskan keyakinan pasaran.
ii) Pembangunan Hartanah Hijau
Tekanan daripada kos tenaga yang lebih tinggi mungkin menggalakkan pembangunan hartanah yang lebih hijau dan cekap tenaga.
Pemaju mungkin melihat ini sebagai peluang untuk menawarkan ciri-ciri penjimatan tenaga sebagai nilai tambah yang signifikan, menarik pembeli yang mencari hartanah dengan bil utiliti yang lebih rendah.
Ini selaras dengan agenda kemampanan yang semakin diberi penekanan.
Perubahan dalam tarif elektrik TNB dan peluasan skop SST ini menandakan usaha kerajaan untuk memastikan bekalan elektrik yang stabil, mengurus kos bahan api dengan lebih efisien, dan meluaskan sumber pendapatan negara.
Ia juga merupakan langkah ke arah memacu agenda kemampanan tenaga di Malaysia.
Walau bagaimanapun, perniagaan dan isi rumah perlu bersedia untuk melaraskan belanjawan dan operasi mereka selaras dengan perubahan kos ini.
Keupayaan untuk menyesuaikan diri dan mengurus penggunaan tenaga dengan bijak akan menjadi faktor penentu dalam menghadapi cabaran dan merebut peluang, khususnya dalam sektor hartanah.
Soalan Lazim (FAQ)
1. Apa perubahan utama dalam tarif elektrik bermula Julai 2025?
Struktur tarif baharu diperkenalkan di bawah Regulatory Period 4 (RP4), termasuk caj SST 8% bagi penggunaan melebihi 600 kWh serta pecahan kos yang lebih telus dalam bil elektrik.
2. Siapa yang akan terkesan dengan cukai SST 8% ini?
Pengguna domestik yang menggunakan lebih daripada 600 kWh sebulan akan dikenakan SST 8%. Penggunaan bawah 600 kWh dikecualikan.
3. Bagaimana tarif TNB ini memberi kesan kepada pemilik rumah?
Rumah bersaiz besar atau yang menggunakan penghawa dingin secara intensif mungkin alami kenaikan bil, menjadikan kos pemilikan dan operasi lebih tinggi.
4. Adakah penyewa juga akan terjejas?
Ya, tuan rumah mungkin memindahkan kenaikan kos kepada penyewa melalui kadar sewa yang lebih tinggi, terutama bagi unit servis atau high-rise.
5. Apakah langkah yang boleh diambil untuk kurangkan bil?
Kekalkan penggunaan di bawah 600 kWh, guna peralatan jimat tenaga, dan manfaatkan waktu bukan puncak melalui pelan Time-of-Use (ToU).
6. Adakah kesan ini akan jejaskan pasaran hartanah secara keseluruhan?
Tidak secara drastik. Namun, ia boleh memberi tekanan kepada segmen rumah berintensiti tenaga dan hartanah komersial beroperasi tinggi.
7. Adakah pelabur hartanah perlu ubah strategi susulan perubahan tarif dan cukai ini?
Ya. Pelabur kini perlu ambil kira kos elektrik dalam kiraan pulangan pelaburan, terutamanya untuk unit serviced residence, SoHo atau hartanah yang disewakan sepenuhnya berperabot. Rumah cekap tenaga atau berpotensi pasang solar mungkin menjadi pilihan baharu.
Perubahan kos dan dasar bukan halangan, sebaliknya peluang. Jika anda berminat menjana pendapatan dalam industri hartanah, IQI sedia membimbing anda ke arah kejayaan.
Baca Selanjutnya:
