房屋贷款计算器

Version: EN, BM TL;DR 在马来西亚，只要有收入就需要报税，但只有年收入在扣除EPF后超过RM34,000才需要缴税。报税其实不等于多付钱，透过申报教育、医疗、父母及子女相关费用，可以合法扣税，甚至获得退税。现在的报税都是通过MyTax官网申报，流程简单，系统会自动计算税额。稳定的报税记录，也是日后申请房贷、车贷和签证的重要保障。  每到3月，就是大家报税的季节啦！ 千万不要走开！无论你是从事什么行业或工作、自雇人士、自由工作者又或是企业家，只要你有收入，就一定要记得报税！ 难道报税不是达到一定的年收入才需要做的吗？如果你还对报税有所误解，赶快来了解报税一事和报税步骤，不要等到当局找你麻烦才后悔！ 关键摘要：  1. 有收入就要报税，不一定要缴税 在马来西亚，只要有收入，不论打工、自雇、自由职业或做生意，都有责任向马来西亚内陆税收局（LHDN）报税。但只有年收入在扣除EPF后达到RM34,000以上，才需要真正缴税。  2. 报税不等于吃亏，反而可能帮你省钱 通过申报教育、医疗、父母医疗、子女教育等扣税项目，很多人可以合法减少税额，甚至不用缴税，还有机会获得退税。  3. 电子报税流程清楚，系统会自动帮你计算 完成注册后，通过MyTax官网，跟着步骤填写资料即可，系统会自动计算应课税收入和税额，新手也能轻松完成。  4. 报税记录是贷款和财务的重要保障 稳定的报税记录，是申请房贷、车贷、签证等的重要收入证明。长期不报税，一旦被查，可能面对高额罚款，影响个人财务信用。  阅读内容：1. 什么是income tax？2. 谁要缴税？3. 我要怎么报税？4. 4步完成报税5. 我可以扣税吗？6. 外国人也要报税！7. 报税是最好的借贷保障！常见问题（FAQ） 1. 什么是income tax？ Income Tax（个人所得税）是对所有居住在马来西亚的任何人，在获得收入后所征收的税务。 无论是谁，只要在马来西亚赚取收入，包括自雇人士或被雇人士，都需要向内陆税收局（LHDN）申报个人所得税。 报税就是纳税？ 很多上班族都误以为，报税就是缴税或纳税，所以都不敢报税。 但其实报税和缴税完全是两回事，报税是每个大马工作者的责任，而缴税并不是！ 只有年收入达到一定数额的工作者，才需要缴税。 简单来说，无论你的年收入是多少，每个人都有责任报税，但缴税则有最低年收入的要求。 2. 谁要缴税？ 就如以上提到的，只要达到一定数额年收入的工作者，就需要缴税。 自2015年开始，只要你在马来西亚工作，在扣除公积金（EPF后），年收入达到RM34,000就需要纳税。 当然，不同的收入范围，课税的比率也不同，以下就为你附上当局的对各收入范围的税率征收率： 应课税收入（RM）计算方式（RM）比率（%）税务（RM）0 - 5,000首5,000005,001 – 20,000首 5,000接下来的 15,0001015020,001 – 35,000首  20,000接下来的 15,000315045035,001 – 50,000首 35,000接下来的 15,000660090050,001 – 70,000首 50,000接下来的 20,000111,5002,20070,001 – 100,000首 70,000接下来的 30,000193,7005,700100,001 – 400,000首 100,000接下来的 300,000259,40075,000400,001 – 600,000首 400,000接下来的 200,0002684,40052,000600,001 – 2,000,000首 600,000接下来的 1,400,00028136,400392,0002,000,000以上首 2,000,000超过2,000,00030528,400…… 不太明白有关当局是如何征收税率的？ 别担心，内陆税收局的电子报税官网将有系统自动帮你计算缴税的数额，你只需要在电子表格中输入相关数额即可。 3. 我要怎么报税？ 如果你是“首报族”，之前没有报过税，那么需要先到临近的税务局分行申请，并获取以下两个号码来注册报税账号： 个人所得税号码（Nombor Rujukan Cukai）：SGXXXXX e-Filing PIN 号码（Nombor PIN e-Filing）：第一次登陆税收局官网账号需要这组号码 当然，你也可以通过内陆税收局的MyTax官网获取个人所得税号码和e-Filing PIN 号码： 1. 点击ezHasil Services 2. 选择e-Daftar 3. 纳税人（Taxpayer）类型选择Individual 4. 输入身份证号码、电子邮件、手机号码和安全短语（Security Phrase） 5. 当你点击“Search”后，系统将显示“Sijil Digital tidak wujud” 6. 选择e-CP55D，在出现“apply for income tax number”后，选择“Yes” 照片取自精典集团脸书专页 7. 填写电子邮件、上传身份证前后副本等，选择“Hantar” 照片取自精典集团脸书专页 8. 检查是否收到邮件（告诉你PIN号码正在处理中） 照片取自精典集团脸书专页 9. 如果申请成功，你将会收到另一封邮件（通知PIN号码申请成功） 10. 点击邮件中的激活链接（Activation Link），输入身份证号码即可 照片取自精典集团脸书专页 4. 4步完成报税 完成报税账号登记后，接下来就可以开始报税了！ 要注意的是，内陆税收局每年都会在3月开放给所有人申报税务，大家一定要在以下截止日期前完成报税： 受雇人士：4月30日前 生意人、自雇人士：6月30日前 以下就是报税的4个主要步骤，无论你是不是首报族，都来重温报税的步骤，到时候报税就不会手忙脚乱了！ 报税第1步：登录 登记账号后，现在就可以登录账号报税了！ 在MyTax官网首页，你会看到右边有个登入表格，只要选择“身份证号码”，并填写你的身份证号码和密码就可以登录了。 报税第2步：点击2025年申报表报税 登录成功后，首先你会看到自己的名字、所得税号码，而下面则分成两个部分，左边的是你以往报税的记录，右边则是“2025年的个人所得税申报表”。 你只要点击蓝色的”点击这里报税和提交表格“的链接，就能开始报税啦！ 报税第3步：填写所有资料 接下来，你会看到表格中有不同的部分，而打工族的报税表是Borang e-BE。 在Borang e-BE中，我们要填写： 个人资料 (Maklumat Individu), 收入 (Pendapatan Berkanun) 扣税减免 (Pelepasan Cukai/ Tolakan Cukai) *小提醒：扣税减免的所有单据，都必须保存起来，以备以后当局需要检查。 电子报税最方便的是，系统会自动协助你计算可课税收入，再进行扣税减免的计算，最后得出你的应缴税务数额！ 这下，再也不用拿着计算机按按按按，然后还要担心自己算错了！ *若是扣税减免后不达到缴税标准，系统在须缴付费用方面会显示0。 1. 首先确认自己的个人资讯。 2. 然后确认自己的报税资讯，记得确定银行资讯正确，以便退税（如有）能顺利收到哟~ 3. 这部分就是填写你的收入啦！根据公司的EA form填写正确的资料。如有兼职或收租，也要列明哟~ 4. 这里就是填写可扣税项目啦！把可扣税的项目列明，系统会自动帮你计算需缴付的税款，超级方便！ 5. 最后确认你的所有资料正确，在这个页面，你会看见你的收入、可扣税项目和最终需要（或不需要）缴付的税款。 报税第4步：提交 填写并确认资料无误后，就可以点击总结 (Rumusan) 里头的 “Teruskan” ，再点击 “Tandatangan & Hantar” 就会出现 “Pengesahan Penerimaan” 的页面，就算成功报税了！ 最后签名前，可以点击“cetak draf”将文件下载保存。 5. 我可以扣税吗？ 虽然年收入达到一定数额时需要缴税，但纳税人可以透过扣税，来省下纳税钱！ 内陆税收局每年都会提供税务减免项目，从个人教育、医疗、生活到父母的医疗，再到子女的教育都可以扣税。  因此，纳税人一定要把单据收藏好，第二年报税时记得填在扣税项目中，真的能帮你省下一笔不小的纳税金额呢！  我去年就因为这些税务减免项目，原本是要纳税的，最后不但不用缴税，甚至还被告知纳税纳多RM68，能申请返还纳税钱！  6. 外国人也要报税！ 千万别以为报税只限大马人！外国人只要一年内在马来西亚居留工作超过182天，就必须向内陆税收局报税和缴税。 根据1967年所得税法令，只有在大马工作所领取的收入需要报税，至于在国外工作的收入则无需报税。 以下提供两个实际例子，能让大家更容易明白： 例子1：我有一位印尼籍同事在这里工作多年，因为是在大马领工资，所以这位同事每年都和我们一样，需要向内陆税收局报税。例子2：我有好几位朋友都在新加坡工作，收入来源来自新加坡，而她们每年都向新加坡政府报税，因此她们不需要再向大马内陆税收局报税。 更多细节： 假如纳税人受聘海外公司，不在大马进行工作，只提供海外服务，那么纳税人的收入将归纳为海外收入，无需在大马报税和纳税。 但是，如果纳税人是在大马通过电话或网络为海外公司服务，则表示其收入源自大马，必须报税和纳税。 大马公民若把海外赚取的钱用在大马置业收租，就必须缴税。 7. 报税是最好的借贷保障！ 很多人都害怕报税，担心需要缴税，但是想要借贷更便捷，那就一定要每年报税！ 无论你是买车或买房，当你向银行申请任何贷款时，银行肯定会索取收入证明，而你的报税证明就是最好的“武器”了。 因为个人所得税所呈报的记录，都是最好的财务收入证明，银行也能对你的财务情况一目了然。 因此，当你向银行是申请贷款买房，如果你每年都有报税，贷款的批准率也可能会提高。 常见问题（FAQ） 1. 多少钱才会中income tax？ 虽然每个人都有责任向国家汇报自己的收入，但并不是每个人都需要缴税，只有个人年收入在扣除公积金（EPF）后达到RM34,000以上，才会被征税，而所征收的税率也会视你的年收入范围，税率将从1%至30%不等。 2. 怎样才会中income tax？ 在马来西亚，只要你有收入就有责任申报个人所得税（income tax），但如果符合一些条件的人则务必注册并申报个人所得税，包括单身且年收入超过RM34,000（在扣除EPF后）、已婚但配偶没有工作，年收入超过RM46,000（在扣除EPF后）、正经营自己的业务、员工每月被扣缴月度税款（PCB）、拥有应税收入，以及购买或出售房产。 3. 年收入低过多少不用报税？ 无论你的收入多少，都需要报税，而根据《1967年所得税法令》（Income Tax Act 1967），只要在马来西亚境内赚取收入并居住超过182天的大马人和外国人，各行各业人士皆需要报税。 4. 怎样才能扣税？  马来西亚内陆税收局每年都会推出各种税务减免项目，其中涵盖教育、医疗、日常生活开销、父母医疗以及子女教育等。只要符合条件，这些支出都可以用来扣税。所以，记得把相关收据好好保存，在隔年报税时填入扣税项目，就能减少需要缴交的税款。  5. 为什么要报税？  无论收入是否达到需要缴税的门槛，都鼓励工作者主动向马来西亚内陆税收局报税。按规定报税不仅可以避免日后被罚款，也能通过申报合法的扣税项目，减少应缴税额，同时对将来申请贷款、签证等都会有帮助。  6. 在马来西亚，忘记报税会被罚款多少？  依据 《1967 年所得税法令》（第 112(3) 条与第 103(3) 条）以及内陆税收局的官方公告，如果忘记报税，可能会面对以下后果：  a. 迟交或未呈交报税表：可被罚款RM200至RM20,000，严重情况下还可能被采取法律行动。  b. 有税需缴但未按时缴清：通常会被加征10%罚款；若继续拖延，可能再加额外 5%。  简单来说，越早补报，罚款通常越轻，处理也更简单。  IQI作为房产科技公司，善用科技的辅助帮助旗下房地产中介不断增长、提高业务，从而让他们随时随地都能掌握最新资讯！ 你还在等什么？赶快加入IQI成为房地产中介吧！ [custom_blog_recruit_form] 延伸阅读： 2026年报税必知！最新扣税清单，轻松省下纳税钱就靠它！ 马来西亚租金收入报税：租金收入，房东该不该报税？ 房地产中介报税看这里！你一定要知道CP58表格的那些事！

最后更新于: [current_date] 定期存款（fixed deposit，简称FD）是马来西亚最受欢迎的存钱方法之一，因为比起单纯把钱存在银行账户，FD提供更高的年利率。 同时，相较于其他投资产品，如黄金、股票、产业投资信托基金（REITs）或房地产等，定期存款的投资资金更低，安全性和稳定性也更高，适合寻求低风险和资金的投资者。 不过，定期存款的回酬较低，如果想要从FD获得较好的投资回报，除了需要了解它的实际操作方法，以及每个月的优惠利率。 无论你是FD的常客，想要对比各家银行的1月定期存款促销利率，或是刚打算存FD的新用户，这些有关FD的事情一定要知道！ 阅读内容：1. 银行定期存款安全吗？2. 定期存款需要存放多久？3. 定期存款期限到了怎么办？4. 定期存款的钱可以取出吗？5. 定期存款的利率怎么算？6. 银行如何派发利息？7. 2026年1月各家银行定期存款利率Hong Leong BankAffin BankPublic BankCIMBAmBank 1. 银行定期存款安全吗？ 相较股票、基金等投资产品，定期存款的确是更安全和稳定的投资产品。 这是因为马来西亚银行的定存受马来西亚存款保险机构（PIDM）法令所保护，若银行不幸倒闭，PIDM将作出赔偿。 此外，定期存款投资可以确保你的原本资金不会亏损，因此是不少投资小白的入门选择。 2. 定期存款需要存放多久？ 当用户在存放定期存款时，就需要决定存放的期限，而这个期限将视每家银行、各个FD配套而有所不同。 一般上，定期存款的期限包括1个月、3个月、6个月或12个月；当然有些配套推出更久的期限，从15个月、24个月、36个月、48个月到60个月。 这也意味着，当用户的FD存放越久，能够获得的利率回酬也会越高。 3. 定期存款期限到了怎么办？ 当用户存入定期存款时，一般上都有“是否自动更新”的选项，只要你选择“自动更新”（Auto Renew），在期限到达后会自动继续储蓄FD。 因此建议大家在存FD时，选择“自动更新”，这样就不用担心忘了期限而没有做到储蓄了。 但要注意的是，如果你是因为银行推出促销利率而储蓄FD，那么在期限到达后，利率将自动调回原本的FD利率。 譬如说，Hong Leong Bank普通的FD利率时3%，但这个月推出4%的促销利率，而你也以这个优惠存入FD，期限为一年。 当你的FD一年期限达到后，利率就会自动调回去3%，接下来你的FD回酬也只有3%。 4. 定期存款的钱可以取出吗？ 要注意的是，定期存款的储蓄不能随时取出，一旦在特定期限内取出存款，用户将无法获得利率，或是利率减半。 如果在逼不得已的情况下，必须取出存款，用户可能将面临以下情况： 情况1：取出部分存款 FD存款：RM5,000 期限：1年 年利率：3.5% 取出存款：RM2,000 剩余存款：RM3,000最后获得的利率回酬：RM3,000 x 3.5% = RM105 当用户取出部分FD存款，定期存款利率不再以RM5,000的存款计算，而是以剩下的RM3,000存款计算利率。 情况2：取出所有FD存款 FD存款：RM5,000期限：1年年利率：3.5%储存6个月后取出所有存款 如果以情况2来看，这就要视银行的规定或储存FD时的条款，有些FD将会取消所有利率，这也意味着用户将无法赚取任何利率，但有些则获得部分利率。 若以获得部分利率计算，用户将获得： RM5,000 x 3.5% x (183天/365天) = RM87.74 5. 定期存款的利率怎么算？ 一般上，我们看到的定期存款利息，如3.4% p.a.，都是年利率（per annum），也就是一年的利率。 如果用户是存FD的期限是一年，那么就可以直接用存款 x 年利率，以计算自己的回酬。 但如果用户是存3个月、6个月或9个月，这时候就需要以天数计算了。 通常银行计算FD的方程式为： 存款 x 年利率 x （期限天数 / 365天） 如果用户存入RM5,000定期存款，年利率为3.5% p.a，期限为6个月，计算方式如下： 一年：365天 6个月：183天 RM5,000 x 3.5% x (183天/365天) = RM87.74 RM87.74就是6个月的FD回酬。 6. 银行如何派发利息？ 一般在储存定期存款时，都会提供你以下2个派息的选项： 利息投资进资本存款中（Credit to Principal）取利息，原本的资本再进行投资 （Credit to Account）例子：FD存款：RM5,000年利率：3.5%期限：1年RM5,000 x 3.5% = RM175RM175的利息将添加至RM5,000的FD存款中，成为RM5,175，再进行FD投资。例子：FD存款：RM5,000年利率：3.5%期限：1年RM5,000 x 3.5% = RM175RM175的利息将存入普通银行账户，原本的RM5,000定期存款将继续投资。 7. 2026年1月各家银行定期存款利率 Hong Leong Bank 锁定期定存利率3个月3.40%6个月3.55%8个月3.70%12个月3.50% 优惠日期：2025年12月26日 - 2026年1月8日 最低存款额：RM1,000 优惠详情与条件：用户需要使用HLB Connect Online网站或HLB Connect App，通过FPX将其他银行的资金转账过来存放。 照片取自Hong Leong Bank官网 Affin Bank 锁定期定存利率3个月2.70%6个月3.05%9个月3.05%10个月3.10%12个月3.15% 优惠日期：2026年1月1日 - 1月31日 最低存款额：RM10,000 优惠详情与条件：用户需要通过AffinAlways.com网站，从现有储蓄账户（CASA）或是储蓄账户-i（CASA-i）转账进行存放。 照片取自Affin Bank官网 Public Bank 锁定期定存利率3个月3.45%6个月3.60%9个月3.30%12个月3.55% 优惠日期：2026年1月1日 - 3月31日 最低存款额：RM10,000 优惠详情与条件：用户必须以“Fresh Funds”的方式，将钱从其他银行转账至Public Bank户口存放，而且必须在7日内完成存放。 照片取自Public Bank官网 CIMB 锁定期定存利率3个月3.35%6个月3.45%9个月3.40% 优惠日期：2025年12月2日 - 2026年1月8日 最低存款额：RM1,000 优惠详情与条件：用户需要使用CIMBClicks网站或CIMB OCTO App来存放。 照片取自CIMB官网 AmBank 锁定期定存利率促销码3个月3.40%HOT36个月3.50%HOT69个月3.63%HOT9 优惠日期：2025年12月22日 - 2026年1月31日 最低存款额：RM1,000 优惠详情与条件：用户需要使用AmOnline网站或App，通过FPX将其他银行的资金转账过来存放。 照片取自AmBank官网 除了定期存款，其实还有很多值得考虑的投资产品供你选择。 留守每个月的定存利率优惠，做个精明的投资者！ Version: EN, BM 正在寻找保值且回酬高的投资方案？不妨考虑房地产投资！今天就联系IQI，让我们为你找到最佳房地产投资！ [custom_blog_form] 延伸阅读： 什么是Refinance？房贷未还清也能这样省利息、提取现金！ 8个我不说你不知的隐形消费！Cut掉这些费用轻松省出“头期” 资金不多的新手小白也能投资房地产？10大马来西亚 REITs 你必知！

最后更新于: [current_date] 作为一名房奴，当你的房屋贷款（house loan）被银行批准后，紧接下来要面对的就是巨额的房贷利息（house loan interest）！ 想早点还清房贷，借贷者可以通过观察各银行的房贷利率，选择最适合自己财务能力的贷款配套。 现在，就让我们一起来看看马来西亚各大银行1月推行的房屋贷款利率吧！  阅读内容：房屋贷款利率怎么算？  2026年马来西亚房屋贷款利率是多少？1. Maybank Islamic HouzKEY2. Bank Islam Baiti Home Financing-i3. Standard Chartered MortgageOne4. Bank of China Housing Loan5. Public Bank 5 Home Plan 房屋贷款利率怎么算？  自2022年8月1日起，马来西亚的房屋贷款利息将依据标准基准利率（Standardised Base Rate, 简称SBR）来调整。  由于标准基准利率（SBR）与国家银行的隔夜政策利率（OPR）紧密相关，因此所有银行都采用相同的利率。这意味着，一旦OPR调整，SBR也会随之调整。 标准基准利率（Standardised Base Rate）+ 利差（Spread）= 有效贷款利率（Effective Lending Rate）  假设你的贷款金额为 RM300,000，贷款期限为 30 年，贷款利率是3.50%，以下则是年利息和月利息的计算方法：  年利息金额：RM300,000 x 3.50% = RM10,500 月利息金额：RM10,500 / 12 = RM875  因此，每月的还款数额会是本金，并额外加上 RM875 的利息。  2026年马来西亚房屋贷款利率是多少？  以下是马来西亚各大银行在1月推行的房屋贷款利率： 1. Maybank Islamic HouzKEY 图片来源：Maybank 年利率：2.88%起 贷款期限：最长可达35年 锁定期：一年 所需费用 逾期罚款未偿金额的 1% 年利率手续费无提前结算费无 仅限18至70岁的马来西亚公民，且需为受薪雇员或自雇人士。申请时，不可拥有超过一笔住房贷款，最多允许3名担保人。 用户可浏览 Maybank 网站获取更多详情。 2. Bank Islam Baiti Home Financing-i 图片来源Bank Islam官网 年利率：3.8%起 贷款期限：最长可达35年 锁定期：无 最低年收入为RM24,000的马来西亚公民，18岁以上，不是破产人士且无任何法律纠纷。申请者至少3年稳定工作或经营盈利业务，并且有至少1年的良好还款记录。 所需费用 逾期罚款未偿金额的 1% 年利率手续费无提前结算费无赎回函费用每次请求的费用为 RM50公积金提款费信函每次请求的费用为 RM20 保险种类 Mortgage Reducing Term Takaful (MRTT) / Mortgage Level Term Takaful (MLTT) HOT (Houseowner/Householder Takaful Plan) Houseowner/Householder Takaful 欲了解更多详情，请浏览 Bank Islam 网站。 3. Standard Chartered MortgageOne 图片来源：Standard Chartered 年利率：3.9%起 贷款期限：最长可达35年 锁定期：无 最低月收入为RM4,000，年龄在21至65岁之间，需为马来西亚公民，且为受薪雇员或自雇人士。 所需费用 逾期罚款未偿金额的 1% 年利率手续费无提前结算费无赎回函费用每次请求的费用为 RM50公积金提款费信函每次请求的费用为 RM20取消费如果银行承担费用，则为贷款金额的2% 保险种类 Fire Insurance MRTA 用户可到 Standard Chartered 网站获取更多详情。 4. Bank of China Housing Loan 图片来源：Bank of China Malaysia 年利率：3.88%起 贷款期限：最长可达35年 锁定期：3年 最低年收入为RM60,000，年龄在18至70岁之间，马来西亚公民或永久居民、在马来西亚工作的外国人均可申请，需为受薪雇员或自雇人士。 所需费用 逾期罚款未偿金额的 1% 年利率手续费无提前结算费预付款或全额还款需支付2.25%费用（自贷款首次发放日起的前3年内） 保险种类 Fire Insurance （强制性） Houseowner Insurance （可自选） MRTA（可自选） MLTA（可自选） 想获取更多详情，可浏览 Bank of China 网站。 5. Public Bank 5 Home Plan 图片来源：Public Bank 年利率：4.22%起 贷款期限：最长可达35年 锁定期：3年 最低年收入为RM24,000，年龄在21至70岁之间，任何国籍的受薪雇员或自雇人士均可申请。 所需费用 逾期罚款未偿金额的 1% 年利率提款费RM50手续费RM50 - RM200（取决于受批准贷款额）提前结算费3 年保留期内为 2% 至 3%，具体取决于贷款规模赎回函费用每次请求的费用为 RM50公积金提款费信函每次请求的费用为 RM20 保险种类 MRTA 想获取更多详情，可浏览 Public Bank 网站。 由于利息浮动将直接影响未来二十年的还款金额，因此在了解各大银行提供的房屋贷款利率及详细信息后，借贷者应根据自身条件选择最合适的贷款方案，以获得最大效益。 当然，还清房贷后，千万别忘了办理后续手续，只有这样房子才真正属于你哦！ Version: EN, BM 买房费用太大？担心一辈子只能买一间房？在IQI，只要你努力达成业绩，实现成为包租公/包租婆的梦想绝对不成问题！ 现在就填写表格与我们联系！ [custom_blog_form] 延伸阅读： 国家银行连续7次维持OPR在3%，对你的房屋贷款有什么影响？ 马六甲房价竟然是全马最低？本地人和外国人都爱选这3区投资买房！ 哪家银行FD最高？盘点2026年1月最新银行定期存款利率！ 

Version: EN, BM  TL;DR  2025年马来西亚国家房地产信息中心（NAPIC） 第三季度报告数据显示，大马房地产市场正处于“企稳调整”期。虽然房产交易量微跌了3.5%，但总交易额却飙升了12.5%，说明市场上的买家正在变得更富有且挑剔——大家都在买更贵的房子。对于买家来说，2.75%的隔夜政策利率（OPR） 是个大利好。不过要特别留意柔佛和吉隆坡的服务式公寓，因为这两区库存依然偏高。  打算购买人生中第一套房子，或者想在自己的投资组合里加购一套公寓，但搜寻资料中全是复杂的图表和数字，是不是感觉压力山大？  现在的市场确实有点让人捉摸不透：价格好像很稳，但到处又都在说有“滞销房”。2025年大马房地产市场是在涨还是跌？这又会如何影响接下来2026年的市场？  如果用逛超市来比喻，过去是看到就买，现在则是先算好预算，再挑真正需要的。市场不再靠情绪推动，而是回到更理性、也更成熟的状态。  在这篇文章里，让我们一同拆解NAPIC第三季度（Q3）报告的核心内容，用最简单的大白话和生活化的例子，更清楚2026年的房产投资规划该怎么做。  关键摘要：  价格相对“稳”：马来西亚房价指数 (MHPI) 仅微涨0.1%，目前平均房价约为RM494,384，让人不用担心明天房价突然暴涨。  买家在买“贵”货：虽然交易数量少了，但总金额多了12.5%，这表明大家都在追逐更高品质的房产。  利率变“便宜”了：OPR降至2.75%，这对房贷月供是个实实在在的减负。  注意“库存”雷区：未售出的服务式公寓主要集中在RM500k到RM100万的价格区间，尤其是在柔佛和吉隆坡区。 阅读内容：1. 2025年NAPIC第三季度报告的成交数据说明了什么？  2. 为什么“便宜”房反而难卖了？  3. 2025年大马房价还在涨吗？  4. 所谓“滞销房”都在大马哪些州属？ 5. 2026年是进场买房的好时机吗？常见问题（FAQ）：   1. 2025年NAPIC第三季度报告的成交数据说明了什么？  这可能是整份报告中最有趣，也最让人困惑的地方。  根据NAPIC第三季度报告，房产交易量下降了3.5%，也就是只完成了108,250宗交易。  图片截自NAPIC官网 你可能会想：“不是吧？这是市场很差的意思吗？没人买房了？”  但事情不能只看一面，虽说交易量下降，但交易总额反而上涨了12.5%，达到了RM643.9亿。  图片截自NAPIC官网 这是什么意思呢？这里就举个简单的例子：  假设小华以前是卖苹果的，去年他卖了 100 个普通苹果，每粒RM1，总收入也即是RM100。 今年，他只卖了90个苹果，但他卖的全是日本进口的高级苹果，每粒RM1.50，总收入反而变成了RM135。 这个例子就是现在的房产市场的情况：普通的、低质量的房产正在被淘汰，真正有价值的“高级苹果”正在被抢购。  这表明市场正在从“拼数量”转向“拼质量”。对于想要入场的买家来说，这也意味着在挑选房产时，不能只看价格，更是要看地段和品质。  2. 为什么“便宜”房反而难卖了？  如果我们把时间线拉长，对比2025年第一季度（Q1）到第三季度（Q3）的表现，你会发现一个更有趣的趋势：越便宜的房子，交易越冷淡；反而中高价位的房子，越卖越好。  一般我们都会以为经济放缓时，买家会转向更便宜的房子，但今年的数据却给了我们完全不同的答案。  图片截自NAPIC官网 i. 低于RM300,000：可负担房屋，压力最先显现  这一区间通常被视为“可负担房屋”，但从NAPIC第三季度报告的数据来看，市场热度明显下降，其中原因其实也不难理解。  生活成本持续上升，让这群买家的财务压力最直接，也最明显。贷款更难批、首期款更吃力，部分人只能选择暂缓，甚至放弃买房计划。  ii. RM300,001至RM100万：真正撑住市场的主力  相比之下，RM300,001至RM100万的房产依然是市场的中坚力量。  无论前几个季度市场如何波动，这个价位的需求始终稳定，甚至在第三季度还有所回升。  这说明，有能力的买家并没有消失，只是变得更理性了。他们依然愿意出手，但只会为真正值得的房子买单。  iii. 发展商“踩刹车”  从供应端来看，发展商也明显收紧了节奏。新项目的开工数量并没有出现大幅增长，反而保持在较为克制的水平。  这种“慢下来”的做法，有助于避免市场被过多卖不掉的房子拖累，对整体市场健康反而是加分项。  为了让数据更容易理解，让我们将NAPIC的统计整理成以下对比表：  价格区间2025年第一季度（Q1）2025年第二季度（Q2）2025年第三季度（Q3）低于RM300k活跃放缓明显下滑 RM300k – RM500k稳定稳定 基本持平RM500k – RM100万有选择性增加持续增长 高于RM100万极少极少极度挑剔  2025年Q1至Q3不同价格区间交易活跃度对比（来源：NAPIC报告及本地数据分析 ） 这个表格传递的信息很明确：如果你现在手里有RM50至80万的预算，你其实是这个市场最受欢迎的买家。你有最大的选择权，也有最强的议价能力。 3. 2025年大马房价还在涨吗？  大家最关心的问题无非就是：现在的房子贵不贵？  图片截自NAPIC官网 NAPIC第三季度报告显示，马来西亚房价指数 (MHPI) 来到了229.1点，年增长率只有区区的 0.1%。这意味着房价几乎是“躺平”的。  有地住宅（排屋）：依然是很多人的心头好，尤其是双层排屋，需求稳定。  高楼住宅（公寓等）：表现稍微有些分化，高端和中端有市场，但设计老旧的房产就很难有市场了。  这里值得一提的是，并不是全马房产都在上涨或下跌。以下就用表格显示几个主要州属的房产价格变化。  州属 价格趋势市场点评玻璃市+7.2%当地缺乏可负担的有地房产，刚需把价格推高了。 柔佛+5.7%柔新捷运 (RTS) 和柔新经济特区 (JS-SEZ) 的利好还在发酵，带动了整个人气。 吉兰丹+5.6%本地强劲的自住需求。雪兰莪0.0%没什么变化，非常平稳。吉隆坡-4.3%吉隆坡的高楼尤其是公寓供应实在太多了，价格出现了回调修正。  主要州属房价趋势红黑榜 （NAPIC Q3报告及本地数据分析 ） 4. 所谓“滞销房”都在大马哪些州属？  如果把话题拉回到现实一点，想买房的朋友要特别留意滞销重灾区。  这些地方，往往就是买房最容易踩坑的区域。  根据2025年NAPIC第三季度报告，大马目前已完工但仍未售出的住宅单位已经上升至28,672个。  图片截自NAPIC官网 而服务式公寓的情况更严峻，还有17,892个单位仍未售出，成为市场中最需要谨慎对待的部分。  那这些滞销房主要集中在哪些地区？  图片截自NAPIC官网 i. 柔佛（Johor）  滞销的服务式公寓高达9,018套。这并不全是坏消息，对懂得谈条件的买家来说，反而是争取更好价格的机会。  ii. 吉隆坡（Kuala Lumpur）  滞销主要集中在高端公寓，大约4,687套，需求明显放缓。  iii. 霹雳（Perak）  滞销问题多出现在人口外流的小城镇，长期需求支撑不足。  一个值得注意的细节是，大约60%的滞销单位价格介于RM500,001至RM100万之间。  这一现象对买家意味着什么？其实这也就是反映出一个现实问题：  市场上出现了不少价格不上不下的产品，不是买家真正想要的类型，或者已经超出部分买家的负担能力。  如果你正在关注这些地区，尤其是大马高楼或商业型房产，建议不要只看示范单位。晚上到现场看看亮灯率，往往比任何销售说辞都来得诚实。  5. 2026年是进场买房的好时机吗？  看完这么多数据，你可能会问：“既然有好有坏，2026年到底该不该买房？”  基于NAPIC官方和各大机构的预测，这里有几个关键的风向标：  i. OPR下调是强心剂：  央行（Bank Negara Malaysia）将OPR调低至2.75%直接降低了借贷成本。这是自2020年以来的一个重要低位，对于首购族来说，月供压力小了不少。  ii. 工业地产是黑马：  别只盯着住宅。数据中心和物流仓储在第三季度表现非常亮眼，尤其是非住宅产业贷款大增7.6%。对于想要做投资的你，这可能比买公寓收租更稳。  iii. 2026财案利好：  2026年财政预算案中针对首购族的印花税豁免延期，以及高达RM200亿的房屋信贷担保（SJKP），都在托底市场。  总的来说，2026年大概率不会是一个房价暴涨的年份，而是一个“去库存、提品质”的年份。  希望这篇深入浅出的分析能帮你看懂NAPIC第三季度报告中一堆复杂的数据。  无论市场怎么变，房子始终是给人住的，住得舒服、负担得起，才是硬道理。  祝大家在2026年都能买到心仪的那个“家”！   常见问题（FAQ）：  1. 根据2025年NAPIC第三季度报告，大马房价是什么情况？  大马房价整体保持稳定，马来西亚房价指数 (MHPI) 微涨0.1%至229.1点。虽然涨幅不大，但这标志着市场并未出现泡沫破裂的现象，而是处于健康的调整期。  2. 2026年在大马投资房产合适吗？  这就取决于个人的投资策略。由于OPR降至2.75%，且政府推出多项利好政策，目前大马房地产市场对于长期持有者和刚需买家是友好的。特别是柔佛的工业地产和吉隆坡核心区域的优质资产，依然具备增值潜力。  3. 为什么服务式公寓的滞销水平一直在上升？  根据NAPIC第三季度报告的数据，这个问题的主要原因是前几年的过度开发，加上产品定位（价格多在RM50万至RM100万）与本地人的可负担能力脱节。其中柔佛和吉隆坡是主要重灾区。  4. 2026年去哪里找大马房产的投资机会？  大马工业房产需求增长强劲，尤其是受数据中心驱动的柔佛和雪兰莪区域。此外，位于成熟社区、拥有良好公共交通连接的有地住宅也是稳健的选择。  5. NAPIC第三季度报告数据对首购族意味着什么？  这是一个进场的窗口期。OPR不仅降低了，政府还通过SJKP和印花税豁免来降低门槛。再加上目前市场是“买方市场”，发展商急于清库存，首购族能谈到很多优惠。  6. 进入2026年，大马房地产趋势会有什么转变？  专家预测市场将从“追求数量”转向“追求质量”。大马房产供需失衡的情况将随着新项目减少发布而慢慢缓解。大家会更看重拥有绿色认证、智能设施和位于经济走廊（例如柔新经济特区JS-SEZ）的房产。  如果你已经开始为2026年的买房投资计划做准备，却还不确定第一步该从哪里下手？ IQI专业的房地产中介可以协助你一步一步理清方向，结合你的财务状况与实际需求，提供更合适、也更务实的房产建议，助你把规划真正落实到行动上！  [custom_blog_form] 参考文献：  Bunyan, J. (2025, November 14). Malaysia’s property market posts moderate Q3 growth despite cautious sentiment. Malay Mail. 摘自https://www.malaymail.com/news/malaysia/2025/11/14/malaysias-property-market-posts-moderate-q3-growth-despite-cautious-sentiment/198323#google_vignette    Chin, W. L. (2025, November 4). JLL Malaysia: Property market remains resilient with strategic initiatives set to stimulate demand. The Edge Malaysia. 摘自https://theedgemalaysia.com/node/777482   Najmin, N. (2025, December 20). Changing landscape of Malaysia’s property market: What 2026 holds?. BusinessToday. 摘自https://www.businesstoday.com.my/2025/12/20/malaysia-property-outlook-2026-infrastructure-to-reshape-demand-as-buyers-get-selective/  National Property Information Centre. (2025). Property market Q3 2025 snapshots [PDF slides]. Valuation and Property Services Department (JPPH). 摘自https://www.jpph.gov.my/myebook/V1/ebook/Snapshot_Q3_2025/#page=1  PropertyGenie. (2025). NAPIC Q3 2025: Malaysia property market report & trends for homebuyers and investors. PropertyGenie. 摘自https://www.propertygenie.com.my/insider-guide/napic-q3-2025-malaysia-property-market-report-trends-for-homebuyers-and-investors-EDbtihPQDE59kp2E3vo68F#google_vignette  Sin Chew Daily. (2025, December 12). 政策基建多重利好 产业市场明年向阳 [Policy and infrastructure benefits: Property market outlook positive next year]. Sin Chew Daily. 摘自https://www.sinchew.com.my/news/20251212/finance/7105866   延伸阅读： 2026年柔佛房市最全解析：一文带你看懂房价走势与泡沫风险 买房也要缴税！首购族必须知道的7个马来西亚房地产税！ EPF可以用来买房！教你用 EPF 2 实现买房梦！