Versi: EN

TL;DR: Rumah lelong lahir daripada beban pinjaman, rumah blacklisted daripada kegagalan pemaju. Fahami risikonya, kerana di sebalik cabaran, ada peluang untuk pembeli bijak.

Dalam pasaran hartanah, dua istilah yang sering menimbulkan kekeliruan ialah rumah lelong dan rumah blacklisted.  

Sekali pandang nampak sama, tetapi sebenarnya kedua-duanya berbeza dari segi punca, risiko dan kesannya terhadap pembeli. 

Ada rumah yang dilelong kerana pemilik gagal membayar pinjaman, dan ada juga rumah yang dilabel berisiko kerana pemaju atau pemiliknya mempunyai rekod kewangan tidak baik. 

Mari kita bantu anda memahami perbezaan antara kedua-duanya!

---

Intipati Utama: 

• Rumah lelong berlaku apabila pemilik gagal melunaskan pinjaman, manakala rumah blacklisted berpunca daripada kelewahan pemaju atau isu pembangunan yang belum disahkan oleh KPKT. 

• Kenaikan kadar faedah dan beban hutang isi rumah menjadi antara punca utama peningkatan kes ini. 

• Walaupun berisiko, rumah lelong dan blacklisted masih boleh dibeli. 

• Ilmu dan kesedaran ialah kunci utama agar pembeli dapat mengenal pasti risiko dan peluang dalam pasaran rumah lelong serta blacklisted di Malaysia.

---

---

1. Apa Itu Rumah Lelong? 

Rumah lelong ialah hartanah yang dijual semula melalui proses lelongan awam (auction). 

Lazimnya oleh pihak bank atau mahkamah selepas pemilik asal gagal membayar pinjaman dalam tempoh tertentu, biasanya antara tiga hingga enam bulan. 

Antara sebab utama rumah dilelong termasuk: 

• Tunggakan pinjaman akibat kehilangan pekerjaan atau beban hutang lain

• Kadar faedah meningkat, menyebabkan bayaran bulanan bertambah

• Pemilik diisytiharkan muflis atau terlibat dalam tindakan mahkamah (foreclosure)

Laporan NAPIC suku pertama 2024 menunjukkan peningkatan rumah dilelong dan dijual semula, menandakan tekanan kewangan pemilik berpendapatan sederhana. 

Sebahagian besar daripadanya melibatkan unit kediaman yang dijual pada harga antara 10 hingga 30% di bawah harga pasaran (below market value). 

Rumah lelong dijual secara sah melalui platform rasmi kerajaan seperti e-Lelong Mahkamah Malaysia.  

Namun, pembeli perlu peka terhadap risiko tersembunyi seperti keadaan fizikal rumah yang tidak terjamin, tunggakan bil utiliti, serta kemungkinan unit tersebut masih berpenghuni. 

2. Apa Maksud Rumah Blacklisted? 

Berbeza dengan rumah lelong, rumah blacklisted merujuk kepada projek atau unit yang mempunyai sekatan atau amaran rasmi daripada agensi kerajaan, bank, atau pihak berkuasa tempatan. 

Isu ini biasanya berpunca daripada kelemahan pihak pemaju, status pembangunan yang tidak lengkap, atau pelanggaran peraturan perundangan. 

Antara kategori utama termasuk: 

1. Projek tanpa Certificate of Completion and Compliance (CCC) atau Sijil Siap & Pematuhan. 

2. Pemaju yang disenarai hitam oleh KPKT kerana gagal menyerahkan hak milik, menyiapkan projek, atau melanggar Akta Pemajuan Perumahan. 

3. Projek di atas tanah bermasalah seperti tanah pertanian, rizab, atau pajakan tamat tempoh. 

4. Dalam konteks tertentu, istilah blacklisted juga digunakan untuk pembeli yang mempunyai rekod kredit tidak baik dalam sistem CCRIS atau CTOS. 

Laporan rasmi KPKT pada April 2025 mendedahkan sebanyak 109 pemaju disenarai hitam dengan 471 notis pelanggaran dikeluarkan, melibatkan nilai denda keseluruhan melebihi RM9 juta. 

Langkah ini diambil bagi memastikan projek perumahan yang tertangguh dapat dipulihkan dan hak pembeli dilindungi. 

3. Apakah Perbezaan Antara Rumah Lelong dan Rumah Blacklisted? 

Setelah memahami maksud kedua-duanya, penting untuk melihat bagaimana punca dan implikasi antara rumah lelong dan rumah blacklisted saling berbeza. 

Ramai pembeli masih keliru tentang istilah ‘blacklisted’. Ia bukan bermaksud rumah itu bermasalah, tetapi lebih kepada status kewangan pemilik atau pembeli itu sendiri,”

Jika nama anda mempunyai rekod kredit kurang baik dalam CCRIS atau CTOS, walaupun rumah tersebut dalam keadaan baik, bank tetap boleh menolak pinjaman.” 

Didiyana Malik, Ejen Hartanah di IQI Global 

Dalam konteks sebenar pasaran, bank menilai bukan sahaja keadaan rumah, tetapi juga latar kewangan pemilik dan bakal pembeli sebelum meluluskan pembiayaan baharu. 

Jadual Perbandingan 

Aspek	Rumah Lelong	Rumah Blacklisted
Punca utama	Pemilik gagal bayar pinjaman kepada bank	Isu undang-undang, pembangunan, atau pemaju
Siapa terlibat	Bank, mahkamah, pemilik asal	Pemaju, KPKT, pihak berkuasa tempatan
Status undang-undang	Sah, boleh dimiliki selepas proses lelong	Terhad, bergantung pada status pemulihan projek
Harga jualan	10–30% di bawah harga pasaran	Murah tetapi berisiko tinggi
Pinjaman bank	Boleh mohon, bergantung pada kelayakan	Sukar diluluskan, kebanyakan perlu tunai
Risiko utama	Rumah rosak, tunggakan bil, isu pengosongan	Projek gagal siap, tiada CF/CCC, hak milik tidak sah
Kesan kepada pasaran	Tekanan harga kawasan, peningkatan NPL	Erosi keyakinan pelabur dan reputasi pemaju

Secara keseluruhan, rumah lelong menggambarkan tekanan kewangan individu, manakala rumah blacklisted menandakan risiko sistemik dalam industri.  

Kedua-duanya memerlukan penelitian sebelum keputusan pelaburan dibuat. 

4. Kenapa Rumah Lelong dan Blacklisted Boleh Terjadi? 

Fenomena rumah lelong dan rumah blacklisted tidak berlaku dalam sekelip mata, ia berpunca daripada gabungan beberapa faktor yang saling berkait. 

Antaranya keadaan ekonomi negara, kestabilan kewangan individu, dan juga pengurusan industri pembangunan perumahan. 

(a) Faktor Ekonomi 

Kenaikan kadar faedah OPR sejak 2022 memberi kesan langsung kepada pembayaran pinjaman perumahan.  

Apabila kadar meningkat, bayaran bulanan turut naik, menyebabkan pemilik yang berpendapatan sederhana sukar mengekalkan komitmen pinjaman. 

Menurut Bank Negara Malaysia (BNM), nisbah hutang isi rumah kepada KDNK berada pada paras sekitar 84% pada 2024, antara tertinggi di rantau ini. 

Tekanan ini meningkatkan risiko non-performing loans (NPL) dan mendorong lebih banyak kes rumah dilelong. 

(b) Faktor Industri 

Dalam kes rumah blacklisted, punca lazimnya datang daripada kelemahan pemaju. Antara isu utama ialah kekurangan modal, kelewatan pembinaan, atau kegagalan mendapatkan kelulusan CCC. 

Beberapa projek pula dibangunkan di atas tanah yang tidak sesuai untuk tujuan kediaman, menyebabkan status hak milik tertunda walaupun unit telah dijual. 

Hal ini sering kali menyebabkan bank enggan meluluskan pinjaman kerana status hak milik yang tidak jelas.

(c) Faktor Sosial 

Perubahan gaya hidup dan pengurusan kewangan peribadi turut menjadi penyumbang. 

Ramai pembeli rumah pertama mengambil pinjaman maksimum tanpa menilai kemampuan sebenar.  

Apabila berlaku perubahan ekonomi atau kehilangan pekerjaan, bayaran bulanan menjadi beban dan akhirnya menyebabkan risiko rumah dilelong meningkat. 

5. Bagaimana Isu Rumah Lelong dan Blacklisted Mempengaruhi Pasaran Hartanah? 

Isu rumah lelong dan rumah blacklisted bukan sekadar masalah individu tetapi menggambarkan dua cabaran utama dalam pasaran hartanah Malaysia. 

Antaranya tekanan kewangan isi rumah dan ketidaktelusan dalam industri pembangunan. 

Kedua-duanya saling berkait rapat dan memberi kesan langsung terhadap kestabilan sektor hartanah negara. 

a) Kesan Langsung 

Apabila jumlah rumah dilelong meningkat, harga pasaran kawasan berdekatan cenderung jatuh kerana unit dijual pada nilai yang lebih rendah.  

Fenomena ini memberi kesan rantaian kepada pasaran sekunder dan projek baharu. 

Dari perspektif perbankan, peningkatan NPL mengurangkan keupayaan institusi kewangan menawarkan pinjaman baharu, sekaligus memperlahankan pertumbuhan pasaran hartanah keseluruhan. 

b) Kesan Tidak Langsung

Projek blacklisted dan terbengkalai menjejaskan reputasi pemaju tempatan, menurunkan tahap kepercayaan pelabur luar terhadap kestabilan pasaran Malaysia. 

Kerajaan terpaksa menanggung kos tambahan melalui Program Pemulihan Projek Terbengkalai (KPKT) untuk menyelamatkan projek berisiko tinggi. 

Menurut KPKT, setakat 2025 terdapat lebih 230 projek lewat, 347 projek sakit dan 116 projek terbengkalai yang sedang dalam pemantauan dan pelan pemulihan aktif di seluruh negara.  

Ini menunjukkan kesan domino yang melibatkan bukan sahaja pembeli, tetapi juga kontraktor, pembekal, dan tenaga kerja dalam sektor pembinaan. 

6. Boleh ke Beli Rumah Lelong atau Blacklisted? 

Walaupun kedua-dua jenis rumah ini sering dikaitkan dengan risiko, pembelian masih boleh dilakukan sekiranya pembeli memahami proses dan melakukan semakan yang betul. 

Apa yang penting ialah mengenal pasti perbezaan dari segi prosedur, dokumen dan tahap risiko sebelum membuat keputusan. 

a) Rumah Lelong 

Rumah lelong boleh dibeli secara sah, selagi pembeli mematuhi syarat lelongan dan mempunyai kelulusan kewangan mencukupi. 

Prosesnya dijalankan secara terbuka melalui sistem e-Lelong, dan pembeli perlu menyediakan deposit sekurang-kurangnya 10% sebelum menyertai bidaan. 

Namun, pembeli perlu bersedia menanggung risiko: 

• Rumah dijual dalam keadaan “as-is-where-is” — tiada jaminan keadaan dalaman. 

• Unit mungkin masih berpenghuni dan memerlukan tindakan undang-undang untuk dikosongkan. 

• Jika gagal mendapatkan pinjaman selepas bidaan, deposit tidak akan dikembalikan. 

b) Rumah Blacklisted 

Bagi rumah atau projek yang disenarai hitam, ia hanya boleh dibeli selepas statusnya disahkan pulih oleh KPKT atau pihak berkuasa tempatan.  

Sekiranya projek belum mendapat CCC atau pemaju masih berada dalam senarai hitam, transaksi jual beli tidak boleh didaftarkan secara sah di pejabat tanah. 

Bank lazimnya menolak pinjaman untuk projek yang masih berstatus blacklisted kerana dianggap berisiko tinggi.  

Oleh itu, pembelian jenis ini hanya disarankan untuk pembeli tunai yang telah membuat semakan undang-undang menyeluruh.

View this post on Instagram

A post shared by IQI (@iqiglobal)

Dalam perkongsiannya di video di atas, Didiyana Malik, Ejen Hartanah di IQI Global, menjelaskan bahawa masih ramai pembeli berjaya memperoleh pinjaman untuk rumah lelong dan unit yang disenarai hitam.

Walaupun rumah dalam kategori ini berisiko, kelulusan pinjaman masih bergantung pada disiplin kewangan dan maklumat jelas kepada pihak bank. 

7. Apa Perlu Buat Jika Rumah Anda Kena Lelong atau Disenarai Hitam? 

Jika rumah anda berisiko dilelong atau disenarai hitam, tindakan awal boleh menentukan sama ada aset dapat diselamatkan atau tidak. 

Setiap situasi memerlukan pendekatan berbeza bergantung pada punca dan status semasa rumah anda. 

a) Jika Rumah Dilelong oleh Bank 

1. Segera berunding dengan pihak bank: Mohon pelan penjadualan semula (rescheduling) atau penstrukturan semula (restructuring) pinjaman. 

2. Dapatkan bantuan daripada AKPK: Agensi Kaunseling & Pengurusan Kredit menawarkan program pengurusan hutang untuk mengelak tindakan lelong. 

3. Pertimbangkan penjualan sendiri (subsale): Jual sebelum tarikh lelong bagi mengurangkan kerugian dan melindungi rekod CCRIS. 

4. Ketahui kesan kredit: Rekod tunggakan kekal dalam CCRIS selama 24–36 bulan, walaupun rumah sudah dijual. 

b) Jika Rumah Disenarai Hitam 

1. Semak status di portal eHome KPKT: Pastikan projek anda masih aktif atau sudah dikeluarkan dari senarai hitam. 

2. Sahkan status CCC dan hak milik individu: Rujuk pejabat tanah atau peguam hartanah untuk pengesahan. 

3. Sertai program pemulihan projek: Jika rumah termasuk dalam projek terbengkalai, pemilik boleh menyertai inisiatif pemulihan KPKT yang melibatkan white knight developer. 

4. Simpan semua dokumen pembelian: Termasuk Sales & Purchase Agreement (SNP), resit bayaran, dan surat komunikasi dengan pemaju sebagai bukti pemilikan sah. 

Semakin awal tindakan diambil, semakin besar peluang untuk menyelesaikan masalah tanpa menjejaskan rekod kredit atau kehilangan aset. 

8. 5 Fakta Penting Tentang Rumah Lelong dan Blacklisted di Malaysia 

Beberapa perkara penting perlu diketahui oleh pembeli dan pemilik rumah yang terlibat dengan kategori ini!  

Fakta berikut boleh membantu anda memahami kesan jangka panjang serta risiko tersembunyi yang sering diabaikan dalam pasaran hartanah. 

1. Rekod lelong menjejaskan profil kredit jangka panjang 

Walaupun rumah sudah dilelong, rekod non-performing loan kekal dalam sistem bank sehingga tempoh tertentu. 

2. Projek blacklisted kadang masih dijual secara tidak rasmi 

Elakkan pembelian “bawah tangan” tanpa dokumen sah, kerana transaksi tersebut tidak boleh didaftarkan di pejabat tanah. 

3. Bank mempunyai senarai risiko dalaman (internal red zone) 

Sesetengah projek tidak diwartakan sebagai blacklisted secara rasmi, tetapi bank tetap menolak pinjaman kerana sejarah pemaju yang buruk. 

4. Nilai pasaran rumah blacklisted kekal rendah walaupun projek sudah dipulihkan 

Stigma pasaran menyebabkan harga jualan dan kadar sewaan tidak meningkat seiring dengan kawasan sekitarnya. 

5. Semak latar belakang pemaju sebelum membeli rumah baharu 

Rujuk laman KPKT, SSM, dan semakan media bagi memastikan reputasi syarikat berada dalam keadaan baik.

Kesimpulan

Rumah lelong dan rumah blacklisted bukan sekadar isu teknikal, tetapi gambaran sebenar kepada dua aspek utama dalam pasaran hartanah Malaysia. 

Rumah lelong mencerminkan tekanan kewangan isi rumah, manakala rumah blacklisted menunjukkan kepentingan pengawasan dan pematuhan undang-undang oleh pemaju. 

Kedua-duanya memberi isyarat penting bahawa pemilikan rumah memerlukan tanggungjawab kewangan yang tinggi dan kesedaran terhadap risiko sebenar pasaran. 

Dengan ilmu yang betul dan semakan menyeluruh, pembeli masih boleh melihat peluang di sebalik cabaran ini. 

---

Bersama IQI, setiap keputusan hartanah anda disokong oleh pengetahuan, data dan kepakaran sebenar. Jadikan langkah anda lebih yakin dan sertai IQI hari ini!

Full Name:

Location:
Select your location JohorKedahKuala LumpurMelakaNegeri SembilanPahangPenangPerakPerlisSabahSarawakSelangorTerengganu AfghanistanAlbaniaAlgeriaAmerican SamoaAndorraAngolaAnguillaAntarcticaAntigua and BarbudaArgentinaArmeniaArubaAshmore and CartierAustraliaAustriaAzerbaijanBahrainBaker IslandBangladeshBarbadosBassas da IndiaBelarusBelgiumBelizeBeninBermudaBhutanBoliviaBonaireBosnia and HerzegovinaBotswanaBouvet IslandBrazilBritish Indian Ocean TerritoryBritish Virgin IslandsBrunei DarussalamBulgariaBurkina FasoBurundiCambodiaCameroonCanadaCape VerdeCayman IslandsCentral African RepublicChadChileChinaChristmas IslandClipperton IslandCocos (Keeling) IslandsColombiaComorosCongo, Democratic Republic of theCongo, Republic of theCook IslandsCoral Sea IslandsCosta RicaCote d'IvoireCroatiaCubaCuracaoCyprusCzech RepublicDenmarkDjiboutiDominicaDominican RepublicEast TimorEcuadorEgyptEl SalvadorEquatorial GuineaEritreaEstoniaEthiopiaEuropa IslandFalkland IslandsFaroe IslandsFijiFinlandFranceFrench GuianaFrench PolynesiaFrench Southern and Antarctic LandsGabonGaza StripGeorgiaGermanyGhanaGibraltarGlorioso IslandsGreeceGreenlandGrenadaGuadeloupeGuamGuatemalaGuernseyGuineaGuinea-BissauGuyanaHaitiHeard Island and McDonald IslandsHoly SeeHondurasHong Kong (SAR)Howland IslandHungaryIcelandIndiaIndonesiaIranIraqIrelandIsle of ManIsraelItalyJamaicaJapanJarvis IslandJerseyJohnston AtollJordanJuan de Nova IslandKazakhstanKenyaKingman ReefKiribatiKuwaitKyrgyzstanLaosLatviaLebanonLesothoLiberiaLibyaLiechtensteinLithuaniaLuxembourgMacau (SAR)MadagascarMalawiMalaysiaMaldivesMaliMaltaMarshall IslandsMartiniqueMauritaniaMauritiusMayotteMexicoMicronesia Federated States ofMidway IslandsMoldovaMonacoMongoliaMontenegroMontserratMoroccoMozambiqueMyanmarNamibiaNauruNavassa IslandNepalNetherlandsNetherlands AntillesNew CaledoniaNew ZealandNicaraguaNigerNigeriaNiueNorfolk IslandNorth KoreaNorth MacedoniaNorthern Mariana IslandsNorwayOmanPakistanPalauPalestineOccupiedPalmyra AtollPanamaPapua New GuineaParaguayPeruPhilippinesPitcairn IslandsPolandPortugalPuerto RicoQatarRéunionRomaniaRussiaRwandaSaint BarthélemySaint HelenaSaint Kitts and NevisSaint LuciaSaint Martin (French part)Saint Pierre and MiquelonSaint Vincent and the GrenadinesSan MarinoSão Tomé and PríncipeSaudi ArabiaSenegalSerbiaSerbia and MontenegroSeychellesSierra LeoneSingaporeSint MaartenSlovakiaSloveniaSolomon IslandsSomaliaSouth AfricaSouth Georgia and the South Sandwich IslandsSouth KoreaSouth SudanSpainSpratly IslandsSri LankaSudanSurinameSvalbard and Jan MayenSwazilandSwedenSwitzerlandSyriaTaiwan ChinaTajikistanTanzaniaThailandThe BahamasThe GambiaTogoTokelauTongaTrinidad and TobagoTromelin IslandTunisiaTurkeyTurkmenistanTurks and Caicos IslandsTuvaluUgandaUkraineUnited Arab EmiratesUnited KingdomUnited StatesUnited States Minor Outlying IslandsUruguayUzbekistanVanuatuVenezuelaVietnamVirgin Islands (US)Wake IslandWallis and FutunaWest BankWestern SaharaWestern SamoaWorldYemenYugoslaviaZaireZambiaZimbabwe

Email:

Phone Number:

+60

I give my consent to share my information to submit this form. For more details on our data practices, please refer to our Privacy Policy.
I want the latest property updates, marketing emails, and newsletters from IQI Global by subscribing to IQI Global mailing list

Submit

---

Baca Selanjutnya:

1. Hak, Tanggungjawab dan Realiti dalam Sewa-Menyewa
2. Pinjaman Rumah Kedua Susah Nak Lulus? Fahami 7 Strategi Ini!
3. LPPSA Malaysia: Kelebihan & Syarat Untuk Penjawat Awam 2026

---

Rujukan dan Petikan

1. Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT). “KPKT blacklists 109 property developers for non-compliance.” BERNAMA. 7 April 2025. Diambil daripada https://www.bernama.com/en/general/news.php?id=2409772 BERNAMA 

2. KPKT. “KPKT blacklists 109 property developers, issues RM9.03 million in fines.” Business Today. 7 April 2025. Diambil daripada https://www.businesstoday.com.my/2025/04/07/kpkt-blacklists-109-property-developers-issues-rm9-03-million-in-fines/ BusinessToday 

3. Bank Negara Malaysia (BNM). “Household debt at around 84.2 % of GDP at end-2024.” Bernama. 27 Februari 2025. Diambil daripada https://www.bernama.com/en/news.php?id=2397056 BERNAMA 

4. BNM. “Malaysia’s household debt stands at about 84.3 % of GDP.” Business Today. 15 Ogos 2025. Diambil daripada https://www.businesstoday.com.my/2025/08/15/malaysias-household-debt-remains-manageable-at-84-3-of-gdp-says-bnm/ BusinessToday 

5. National Property Information Centre (NAPIC). “Property Market Q1 2024 Snapshots.” May 2024. Diambil daripada https://napic2.jpph.gov.my/storage/app/media/13Mei2024%20-%20Snapshot%20Q1%202024.pdf NAPIC