| TL;DR: Projek terbengkalai masih berlaku di Malaysia dan memberi kesan besar kepada kewangan serta emosi pembeli. Namun pembeli dilindungi oleh HDA, boleh membuat aduan kepada KPKT serta menuntut refund atau pampasan. Risiko boleh dikurangkan dengan menyemak rekod pemaju, kelulusan APDL dan keadaan tapak sebelum membeli. |
Ramai pembeli yakin projek yang ditempah akan siap mengikut jadual, namun keadaan sebenar tidak selalu semudah yang disangka.
Hakikatnya, isu hartanah terbengkalai masih wujud di Malaysia dan ia memberi tekanan besar kepada pembeli yang sudah membayar pinjaman tetapi rumah tidak menunjukkan perkembangan.
Isu ini bukan sekadar kelewatan. Ia melibatkan komitmen kewangan, ketidakpastian dan tekanan emosi yang tidak semua orang bersedia menghadapinya.
Dalam artikel ini, anda akan pelajari apa yang berlaku apabila projek terbengkalai dan apakah langkah yang boleh diambil untuk melindungi diri sebagai pembeli.
Intipati Utama:
- Projek terbengkalai biasanya berpunca daripada masalah kewangan, kelulusan dan pengurusan pemaju yang tidak stabil.
- Pembeli dilindungi melalui Akta Pemajuan Perumahan (HDA), tuntutan LAD serta bantuan KPKT, yang memastikan proses pemulihan boleh dimulakan secara rasmi.
- Risiko boleh dikurangkan dengan menyemak rekod pemaju, kelulusan APDL, aktiviti tapak projek sebelum membuat pembelian.
- Tanda awal seperti harga terlalu rendah, tapak tidak aktif dan maklumat pemaju tidak telus membantu mengesan projek berisiko lebih awal.
Risiko dan Penyelesaian Projek Terbengkalai:
- 1. Apa Itu Hartanah Terbengkalai dan Kenapa Ia Berlaku?
- 2. Data Terkini Projek Terbengkalai di Malaysia
- 3. Tanda Awal Projek Mula Menghadapi Masalah
- 4. Apa Hak Anda Jika Projek Menjadi Terbengkalai
- 5. Risiko Kewangan dan Emosi Kepada Pembeli
- 6. Cara Semak Pemaju Sebelum Membeli Rumah
- 7. Bagaimana Kerajaan Menyelamatkan Projek Terbengkalai
- Kesimpulan
- Soalan Lazim (FAQ)
1. Apa Itu Hartanah Terbengkalai dan Kenapa Ia Berlaku?
Apabila bercakap tentang hartanah terbengkalai, ramai pembeli menyangka ia hanya berlaku kepada projek kecil atau pemaju tidak terkenal.
Tetapi realitinya, projek sebegini boleh berlaku kepada pelbagai jenis pembangunan jika berlaku kelemahan dalam pengurusan, kewangan atau perancangan.
Secara asas, hartanah diklasifikasikan sebagai terbengkalai apabila pembinaannya terhenti dalam tempoh yang panjang atau gagal disiapkan mengikut tarikh siap dalam S&P.
Dalam banyak kes, pembeli hanya menyedari masalah apabila progres di tapak menjadi perlahan dan akhirnya berhenti sepenuhnya.
Untuk memahami isu ini dengan lebih jelas, kita perlu lihat apa yang sebenarnya menyebabkan projek boleh berhenti separuh jalan.
Kenapa Projek Boleh Jadi Terbengkalai?
Masalah projek terbengkalai jarang berlaku secara tiba tiba. Kebanyakan kes berpunca daripada faktor yang saling berkait, dan sering kali boleh dikesan lebih awal.
1. Masalah Kewangan Pemaju
Ini punca paling besar. Pemaju mungkin:
• tidak cukup modal untuk meneruskan pembinaan
• terlebih bajet kerana perancangan awal lemah
• gagal mendapatkan pinjaman tambahan
• terlalu bergantung pada jualan unit yang perlahan
Apabila aliran tunai terhenti, pembinaan akan terhenti sama.
2. Kenaikan Kos Bahan Binaan
Kenaikan harga besi, simen, dan upah pekerja memberi tekanan besar. Jika kos melonjak terlalu tinggi, pemaju mungkin tidak mampu meneruskan projek tanpa rugi.
Contoh ringkas:
Jika kos binaan naik 20 peratus selepas projek dilancar, tetapi harga rumah tidak boleh dinaikkan lagi, pemaju akan menanggung kerugian setiap kali membina satu unit.
3. Jualan Unit Terlalu Rendah
Jualan perlahan adalah petanda awal yang sering pembeli tidak sedar. Pemaju biasanya menggunakan hasil jualan untuk membiayai pembinaan. Jika unit tidak laku:
• dana tidak cukup
• kontraktor tidak dibayar
• jadual pembinaan mula terganggu
Akhirnya, projek boleh berhenti.
4. Isu Tanah, Kelulusan dan Teknikal
Projek juga boleh tersekat akibat:
• pertikaian hak milik tanah
• kelulusan pihak berkuasa terlalu perlahan
• perubahan reka bentuk
• kontraktor asal menarik diri
Setiap isu ini boleh menyebabkan kelewatan berbulan bulan atau bertahun.
5. Pemaju Tidak Berpengalaman
Pemaju baharu atau syarikat kecil yang ditubuhkan khas untuk satu projek (SPV) biasanya berisiko lebih tinggi.
Jika syarikat menghadapi masalah dalaman atau tiada pengalaman mengurus projek besar, risiko terbengkalai meningkat.
2. Data Terkini Projek Terbengkalai di Malaysia
Isu hartanah terbengkalai bukan hanya berlaku secara terpencil, tetapi telah memberi kesan besar kepada ribuan pembeli di seluruh negara.
Berdasarkan laporan dan data rasmi KPKT dalam beberapa tahun kebelakangan ini, situasinya masih membimbangkan dan menunjukkan bahawa masalah ini bukan sekadar kes terpencil.
Berikut ialah gambaran ringkas untuk membantu pembaca memahami skala sebenar isu ini:
- Lebih 100 projek perumahan telah dikategorikan sebagai terbengkalai dalam tempoh beberapa tahun terbaru
- Negeri yang mencatatkan kes tertinggi ialah Selangor, Johor, Perak dan Kuala Lumpur
- Projek kos sederhana dan kos rendah merupakan kategori yang paling terkesan
- Lebih 20,000 pembeli terlibat secara langsung, sama ada akibat kelewatan, komitmen berganda atau rumah yang tidak dapat disiapkan
Data diringkaskan daripada laporan dan kenyataan rasmi KPKT bagi tahun 2023–2025
| Tahun / Tempoh | Status Projek | Jumlah Projek / Unit | Nilai GDV |
|---|---|---|---|
| 2023–2024 (Pemulihan) | Projek terbengkalai dipulihkan | 1,289 projek, 154,659 unit, GDV ± RM123.7 bilion | RM123.7 bilion |
| Tahun 2024 | Projek terbengkalai baharu direkodkan | 113 projek | Tidak dinyatakan khusus |
| Tahun 2024 | Projek lewat, sakit & terbengkalai (keseluruhan) | 139,969 unit, GDV ± RM130.83 bilion | RM130.83 bilion |
| Sehingga April 2025 | Projek lewat | 233 projek | — |
| Sehingga April 2025 | Projek sakit | 339 projek | — |
| Sehingga April 2025 | Projek terbengkalai | 114 projek (±119,964 unit) | GDV keseluruhan: RM101.98 bilion (119,964 unit) |
3. Tanda Awal Projek Mula Menghadapi Masalah
Walaupun projek hanya disahkan terbengkalai apabila pembinaan berhenti sepenuhnya, sebenarnya ada beberapa petanda awal yang boleh membantu pembeli mengesan sesuatu yang tidak kena.
Petanda ini tidak muncul sekaligus, tetapi bila ia berlaku secara berulang, pembeli perlu lebih peka dan berhati hati.
1. Pergerakan di Tapak Semakin Perlahan
Kebanyakan pembeli jarang pergi ke tapak projek, tetapi sesiapa yang singgah sekali sekala biasanya boleh melihat perbezaan dengan jelas.
Projek sihat akan menunjukkan perkembangan ketara dari bulan ke bulan. Jika sebaliknya berlaku, contohnya:
• kerja struktur tidak berubah
• bilangan pekerja semakin sedikit
• aktiviti di tapak kelihatan pasif
Ini antara petanda awal bahawa pembinaan tidak berjalan mengikut perancangan asal.
2. Pemaju Kurang Berkongsi Perkembangan
Komunikasi pemaju memainkan peranan besar dalam memberi keyakinan kepada pembeli.
Pada peringkat awal, pemaju biasanya aktif menghantar kemas kini, gambar, laporan ringkas atau sekurang kurangnya menjawab pertanyaan pembeli.
Namun apabila projek mula mengalami tekanan, komitmen ini selalunya berubah menjadi:
• respons yang sangat lambat
• jawapan ringkas yang tidak menjelaskan apa apa
• alasan umum tanpa bukti kemajuan
Bila pemaju mula mengelak daripada memberi maklumat, itu selalunya menunjukkan mereka sedang berdepan isu dalaman.
3. Tarikh Pembinaan Mula Tersasar
Tidak semua kelewatan bermaksud projek bermasalah, tetapi apabila jadual pembinaan mula lari jauh daripada perancangan asal dan ditangguh beberapa kali, pembeli patut mula memantau.
Contoh situasi yang membimbangkan:
• tarikh serahan ditangguh lebih daripada sekali
• pemaju tidak memberikan alasan yang munasabah
• jadual baharu masih tidak menunjukkan progres ketara
Kelewatan berpanjangan biasanya berpunca daripada isu kewangan atau pengurusan projek.
4. Pertukaran Kontraktor atau Pekerja Secara Mendadak
Satu lagi petanda yang sering terlepas pandang ialah pertukaran kontraktor utama. Ini bukan perkara kecil kerana setiap kontraktor mempunyai sistem dan pasukan mereka sendiri.
Jika kontraktor ditukar secara mengejut, kemungkinan besar ia berkaitan:
• isu pembayaran
• pertikaian kontrak
• kegagalan kontraktor menyiapkan kerja
Pertukaran ini boleh menyebabkan projek terhenti sementara, atau lebih lama daripada yang dijangka.
5. Suara Pembeli Mula Berkumpul di Media Sosial
Hari ini, kebanyakan projek ada kumpulan pembeli di WhatsApp atau Telegram.
Apabila semakin ramai mula bertanya soalan sama, berkongsi rasa risau atau memuat naik gambar tapak yang tidak berubah, itu sebenarnya petanda paling jujur.
Pembeli di lapangan selalunya melihat sesuatu lebih awal berbanding maklumat rasmi.
6. Tapak Kelihatan Tidak Lagi Aktif
Ini adalah petanda paling jelas bahawa projek berada dalam keadaan genting. Jika anda melihat:
• tiada pekerja langsung
• jentera tidak digunakan
• kawasan sekeliling seperti dibiarkan
• struktur bangunan tidak berubah walaupun sudah berbulan bulan
Ia hampir pasti menunjukkan pembinaan telah berhenti buat sementara waktu atau sepenuhnya.
4. Apa Hak Anda Jika Projek Menjadi Terbengkalai
Apabila projek mula menunjukkan tanda tanda terbengkalai, ramai pembeli keliru kerana tidak tahu saluran rasmi untuk mendapatkan bantuan.
Sebenarnya, pembeli rumah under construction dilindungi oleh undang undang Malaysia, terutamanya melalui Akta Pemajuan Perumahan (HDA).
Perlindungan ini memberi hak kepada pembeli untuk mendapatkan penjelasan daripada pemaju, membuat aduan rasmi kepada KPKT dan dalam situasi tertentu menuntut pampasan kelewatan.
Untuk memudahkan, berikut ialah ringkasan hak utama yang tersedia apabila projek tidak berjalan seperti dijanjikan.
Ringkasan Hak Pembeli
| Hak Pembeli | Apa Yang Anda Layak Tuntut | Bila Ia Relevan |
|---|---|---|
| Perlindungan HDA | Pemaju wajib siapkan projek mengikut S&P | Projek mula lambat atau progres tidak konsisten |
| Laporan ke KPKT | Semakan status dan tindakan rasmi | Pembinaan berhenti atau pemaju senyap |
| Tuntutan LAD | Pampasan kelewatan serahan rumah | Tarikh siap dalam S&P sudah melepasi tempoh |
| Hak maklumat | Berhak minta status projek dan alasan kelewatan | Pemaju tidak beri perkembangan jelas |
| Rundingan bank | Penangguhan atau pelarasan bayaran | Loan berjalan tetapi projek tidak bergerak |
| Pemaju penyelamat | KPKT boleh lantik syarikat lain | Projek disahkan terbengkalai |
Dalam video di atas, Wenn, Ejen Hartanah IQI Global, menerangkan bahawa pembeli di bawah HDA masih dilindungi melalui hak refund, pampasan kelewatan dan Akaun Pemajuan Perumahan sekiranya projek terbengkalai.
5. Risiko Kewangan dan Emosi Kepada Pembeli
Bila projek mula tersangkut, pembeli bukan sahaja hilang keyakinan tetapi turut menanggung beban kewangan yang tidak pernah dijangka!
Ramai pembeli terpaksa terus membayar pinjaman bulanan walaupun rumah belum dapat digunakan.
Dalam banyak keadaan, mereka juga masih perlu menyewa tempat tinggal lain. Dua komitmen serentak ini cepat menghakis simpanan dan mengganggu perancangan hidup.
Situasi ini sering membawa kepada beberapa kesan berikut:
• komitmen pinjaman meningkat tanpa nilai kegunaan
• kos sewa tambahan menjadi beban bulanan
• simpanan kecemasan cepat habis
• perancangan hidup tertangguh kerana rumah tidak siap
• tekanan mental meningkat kerana tiada kepastian masa depan projek
Perkara pertama yang pembeli perlu buat ialah sahkan dulu status projek di laman KPKT. Dari situ barulah pembeli boleh tahu sama ada projek boleh diselamatkan atau layak untuk tuntutan di bawah HDA.
Wenn, Ejen Hartanah di IQI Global
Risiko ini menjadi sebab utama kenapa pembeli perlu peka sejak awal dan bertindak segera apabila projek menunjukkan tanda tanda bermasalah.
6. Cara Semak Pemaju Sebelum Membeli Rumah
Sebelum menempah unit, pembeli boleh membuat semakan mudah untuk mengenal pasti sama ada pemaju itu stabil atau berisiko.
Semakan ini tidak mengambil masa lama, tetapi sangat penting untuk mengelakkan risiko projek terbengkalai.
Di bawah ialah panduan lengkap yang boleh terus digunakan, lengkap dengan pautan dan tempat semak rasmi.
1. Semak Rekod Projek Terdahulu Pemaju
Langkah paling asas untuk menilai pemaju ialah melihat rekod projek mereka yang terdahulu. Anda boleh mulakan dengan melihat senarai projek siap di laman web rasmi pemaju.
Seterusnya, semak pengalaman pembeli lama melalui Google Review, forum seperti Lowyat dan kumpulan komuniti di Facebook.
Maklumat dari pembeli sebenar ini biasanya lebih jujur dan membantu anda melihat sama ada pemaju konsisten menyiapkan projek mengikut masa atau pernah terlibat dengan kelewatan.
Tip untuk semakan cepat:
• cari kata kunci seperti “nama pemaju + lewat siap” atau “nama pemaju + review”
• lihat sama ada aduan yang sama muncul berulang kali
• utamakan maklum balas pembeli lama, bukan iklan atau promosi
Jika ramai pembeli terdahulu mengadu tentang kelewatan, itu red flag.
2. Semak Status Lesen Pemaju dan APDL
APDL (Advertising Permit and Developer’s Licence) adalah dokumen paling penting. Jika projek belum ada APDL tetapi sudah mula menjual, itu sangat berisiko.
Semak melalui portal rasmi KPKT, antara perkara yang boleh anda semak ialah:
• nama pemaju berdaftar atau tidak
• lesen masih aktif atau telah tamat
• nama projek dan kategori pembangunan
• status permit iklan dan jualan
Jika pemaju tidak tersenarai, pembeli patut berhati hati.
3. Semak Status Projek di Sistem e Perumahan KPKT
Portal ini membolehkan pembeli menyemak status projek dan perkembangan rasmi. Anda boleh membuat semakan melalui portal e-Perumahan KPKT.
Apa yang boleh diperiksa:
• projek yang berdaftar di bawah HDA
• status pembinaan
• kategori projek (siap, dalam pembinaan, lewat)
• rekod projek lain oleh pemaju yang sama
Portal ini sangat berguna untuk melihat sama ada pemaju mempunyai sejarah baik atau sebaliknya.
4. Semak Aktiviti Tapak Secara Fizikal
Semakan online sahaja tidak cukup. Pembeli digalakkan membuat lawatan ke tapak, walaupun projek baru dilancarkan. Apa yang perlu diperhatikan:
• ada kerja tanah atau tidak
• ada jentera asas seperti backhoe atau crane kecil
• kawasan tapak dipagarkan
• papan maklumat projek dipasang
Jika pelancaran sudah lama tetapi tapak masih kosong, itu tanda risiko.
5. Semak Projek Rating di Laman Hartanah
Beberapa portal hartanah menyediakan review projek berdasarkan pembeli sebenar. Portal yang boleh digunakan:
• iProperty
• PropertyGuru
• EdgeProp (ada rating projek dan juga developer directory)
7. Bagaimana Kerajaan Menyelamatkan Projek Terbengkalai
Apabila projek disahkan terbengkalai, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) akan mengambil alih proses pemulihan.
Ini termasuk menyemak status projek, berunding dengan pihak berkaitan dan mencari pemaju baharu yang mampu menyelesaikan pembinaan.
Tujuannya ialah memastikan projek dapat diteruskan tanpa membebankan lagi pembeli sedia ada.
Untuk gambaran yang lebih jelas, berikut ialah ringkasan bagaimana kerajaan menguruskan proses pemulihan projek terbengkalai.
Ringkasan Proses Pemulihan Projek Terbengkalai
| Langkah Kerajaan | Apa Yang Berlaku |
|---|---|
| 1. Sahkan Status Projek | KPKT menyiasat projek dan mengesahkan ia benar benar terbengkalai sebelum tindakan boleh dimulakan. |
| 2. Adakan Rundingan Dengan Pihak Berkaitan | Pembiaya, pemaju asal dan pihak berkepentingan dipanggil untuk menentukan langkah seterusnya. |
| 3. Lantik Pemaju Penyelamat | Pemaju baharu yang kukuh dari segi kewangan dipilih untuk meneruskan pembinaan. |
| 4. Susun Semula Jadual Pembinaan | Projek diberi jadual baharu yang lebih realistik dan diselia oleh KPKT. |
| 5. Pantau Perkembangan Secara Berkala | KPKT memastikan pemaju penyelamat menyiapkan projek mengikut pelan pemulihan. |
Kerajaan turut merancang untuk memperkenalkan dasar khas bagi menggalakkan pemaju mengamalkan model ‘Build-Then-Sell’ (BTS) di bawah Rancangan Malaysia Ke-13 (RMK13).
Konsep ‘Bina Kemudian Jual’ ini dijangka menjadi langkah utama dalam mengurangkan projek terbengkalai kerana rumah hanya dijual selepas siap dibina.
Melalui pindaan Akta Pembangunan Perumahan 1966, inisiatif ini memberi perlindungan lebih kukuh kepada pembeli serta mewujudkan pasaran yang lebih stabil dan telus.
Kesimpulan
Projek terbengkalai bukan sekadar isu pembinaan, tetapi memberi kesan besar kepada kewangan dan emosi pembeli.
Namun dengan memahami tanda awal projek berisiko, mengetahui hak yang dilindungi undang undang dan mengambil tindakan segera apabila masalah berlaku, pembeli dapat mengurangkan kerugian serta membuat keputusan dengan lebih yakin.
Membeli rumah ialah komitmen besar, dan sedikit semakan awal sudah cukup membantu memastikan kediaman idaman anda tidak bertukar menjadi beban jangka panjang.
Soalan Lazim (FAQ)
1. Bagaimana saya boleh tahu jika projek perumahan yang saya beli benar benar sah dan diluluskan?
Anda boleh semak nombor lesen pemaju (HDA licence) dan APDL melalui portal KPKT. Jika nombor tersebut tidak wujud atau tidak aktif, itu tanda awal projek belum siap dari segi kelulusan.
2. Jika projek terbengkalai, adakah bank boleh hentikan bayaran bulanan saya?
Bank biasanya tidak menghentikan bayaran, tetapi anda boleh memohon penstrukturan semula pinjaman seperti moratorium bersasar, penjadualan semula atau pengurangan kadar bayaran sementara.
3. Adakah pembeli masih perlu bayar maintenance fee atau sinking fund jika projek terbengkalai?
Tidak. Caj ini hanya bermula selepas anda menerima VP (Vacant Possession). Jika rumah belum siap, tiada caj penyelenggaraan dikenakan.
4. Bolehkah saya batalkan pinjaman bank jika projek terbengkalai?
Boleh, tetapi ia bergantung kepada status projek dan pengesahan KPKT. Jika projek diisytihar terbengkalai secara rasmi, anda boleh berbincang dengan bank untuk penamatan kontrak dan prosedur penyelesaian.
5. Apakah hak saya sebagai pembeli jika projek perumahan terbengkalai?
Pembeli di bawah HDA berhak menuntut refund, pampasan kelewatan dan mendapatkan semakan melalui Akaun Pemajuan Perumahan. Anda juga boleh membuat aduan rasmi kepada KPKT.
6. Jika projek terbengkalai, bolehkah pembeli berpindah ke projek alternatif yang ditawarkan pemaju?
Ada pemaju yang menawarkan unit gantian di projek lain sebagai penyelesaian. Pembeli boleh menerima atau menolak tawaran ini, tetapi pastikan anda semak nilai, lokasi, status kelulusan dan terma baharu sebelum membuat keputusan.
Sertai IQI hari ini dan jadilah ejen profesional yang membantu pembeli membuat keputusan hartanah yang lebih selamat dan meyakinkan!
Baca Selanjutnya:
