Dalam keadaan kos sara hidup yang semakin meningkat, peluang untuk membeli rumah pada harga mampu milik menjadi semakin mencabar.
Sebab itu ramai rakyat Malaysia menyambut baik keputusan kerajaan melanjutkan pengecualian duti setem untuk rumah pertama sehingga 31 Disember 2027.
Tetapi apa sebenarnya maksud lanjutan ini, siapa yang paling untung, dan bagaimana pembeli boleh gunakan peluang ini sebaik mungkin?
Artikel ini menghuraikan semua yang pembeli rumah perlu tahu.
Panduan Lengkap Pengecualian Duti Setem Rumah:
- 1. Apa Itu Pengecualian Duti Setem untuk Pembeli Rumah?
- 2. Pengecualian Duti Setem Dilanjutkan Hingga 2027: Apa yang Berubah?
- 3. Kenapa Lanjutan Ini Peluang Baik untuk Pembeli Rumah?
- 4. Bagaimana Pengecualian Duti Setem Membantu Golongan Muda?
- 5. 5 Perkara Penting Sebelum Membeli Rumah Bawah RM500,000
- 6. Adakah Rumah Bawah RM500,000 Masih Berbaloi?
- 7. Contoh Pengiraan: Berapa Banyak Duti Setem Boleh Dijimatkan?
- 8. Siapa yang Paling Untung dengan Pengecualian Ini?
- 9. 5 Kesilapan Lazim Pembeli Rumah Pertama yang Perlu Dielakkan
- 10. Kesan Pengecualian Duti Setem terhadap Rumah Mampu Milik
- Soalan Lazim (FAQ)
1. Apa Itu Pengecualian Duti Setem untuk Pembeli Rumah?
Duti setem ialah cukai yang dikenakan oleh kerajaan ketika seseorang membeli hartanah.
Nilainya bukan kecil dan boleh mencecah ribuan ringgit bergantung kepada harga rumah. Untuk rumah pertama bawah RM500,000, pembeli biasanya perlu membayar:
- Duti setem Memorandum of Transfer (MOT)
- Duti setem perjanjian pinjaman
Kos ini boleh jadi antara RM5,000 hingga RM10,000, bergantung kepada nilai rumah.
Dengan pengecualian penuh, pembeli tidak perlu lagi membayar dua komponen besar ini. Ia mengurangkan halangan paling berat dalam proses pembelian rumah.
2. Pengecualian Duti Setem Dilanjutkan Hingga 2027: Apa yang Berubah?
Kerajaan mengekalkan struktur asal pengecualian duti setem untuk pembeli rumah pertama, tetapi melanjutkan tempoh kelayakannya sehingga 31 Disember 2027.
Ini bermaksud pembeli mempunyai dua tahun tambahan untuk menikmati penjimatan penuh duti setem bagi rumah bernilai sehingga RM500,000.
a) Apa yang kekal sama:
| Aspek | Keterangan |
|---|---|
| Siapa yang layak | Warganegara Malaysia membeli rumah pertama |
| Had harga rumah | RM500,000 dan ke bawah |
| Apa yang dikecualikan | 100% duti setem MOT dan perjanjian pinjaman |
| Syarat | SPA dan pinjaman mesti dalam tempoh kelayakan |
b) Apa yang berubah:
| Perkara | Sebelum | Sekarang |
|---|---|---|
| Tempoh pengecualian | Berakhir 31 Disember 2025 | Dilanjutkan hingga 31 Disember 2027 |
Bagi ramai pembeli muda, tambahan dua tahun ini menjadikan proses membeli rumah lebih realistik dan mampu dicapai.
3. Kenapa Lanjutan Ini Peluang Baik untuk Pembeli Rumah?
Lanjutan pengecualian duti setem sehingga 2027 sebenarnya membuka pintu yang lebih besar kepada pembeli rumah pertama.
Dalam pasaran yang harga rumahnya terus meningkat setiap tahun, apa saja penjimatan pada kos awal memberi kesan besar kepada kemampuan membeli.
Pengecualian ini memberi dua kelebihan utama:
Pertama, pembeli dapat menjimatkan ribuan ringgit yang biasanya perlu dibayar sebagai duti setem. Wang ini boleh digunakan untuk deposit, renovasi ringan atau simpanan kecemasan selepas membeli rumah.
Kedua, lanjutan sehingga 2027 memberi ruang masa yang lebih panjang untuk pembeli merancang, membina rekod kewangan yang lebih kukuh, dan memilih projek yang benar benar sesuai tanpa rasa terkejar masa.
Dari sudut pasaran pula, insentif ini mengekalkan permintaan dalam segmen rumah mampu milik.
Ini mendorong lebih banyak projek baharu dilancarkan dalam lingkungan RM500,000, memberi pilihan lebih luas dan berkualiti kepada pembeli.
4. Bagaimana Pengecualian Duti Setem Membantu Golongan Muda?
Golongan muda hari ini berdepan realiti kewangan yang mencabar. Gaji naik perlahan tetapi kos sewa, makanan dan pengangkutan meningkat lebih cepat.
Dalam keadaan ini, kos awal membeli rumah sering menjadi penghalang utama. Pengecualian duti setem membantu mengurangkan tekanan itu secara langsung.
Case Study Ringkas: Farah, 27 tahun (bukan situasi sebenar)
Farah bekerja di Petaling Jaya dengan gaji RM3,800 sebulan. Setiap bulan, hampir separuh pendapatannya habis untuk sewa bilik, bil dan pengangkutan. Walaupun dia mampu menyimpan RM400 sebulan, kos duti setem sekitar RM7,000 untuk rumah RM450,000 membuatkan dia menangguhkan impian membeli rumah.
Dengan pengecualian duti setem hingga 2027:
- Farah tidak perlu lagi menyediakan wang tunai tambahan untuk duti setem
- Simpanan yang ada boleh digunakan sebagai deposit atau kecemasan
- Risiko kewangan selepas membeli rumah lebih rendah
- Permohonan pinjaman lebih stabil kerana dia masih mempunyai baki simpanan
Pengecualian ini bukan sekadar penjimatan, tetapi memberi ruang bernafas untuk mereka merancang pembelian rumah dengan lebih yakin dan selamat.
5. 5 Perkara Penting Sebelum Membeli Rumah Bawah RM500,000
Walaupun rumah bawah RM500,000 dianggap lebih mampu milik, pembeli tetap perlu membuat penilaian yang teliti sebelum membuat keputusan.
Berikut ialah perkara penting yang perlu dinilai sebelum memilih rumah pertama.
1. Lokasi dan akses pengangkutan
Rumah mampu milik di lokasi yang betul akan menyimpan nilainya lebih lama. Kawasan yang mempunyai akses MRT, LRT, lebuh raya dan kemudahan harian sentiasa menjadi pilihan pembeli dan penyewa.
Rumah sebegini bukan sahaja lebih mudah dijual semula, tetapi juga sesuai untuk disewakan jika anda merancang strategi jangka panjang.
2. Kelayakan pinjaman dan komitmen bulanan
Jangan hanya tanya “boleh beli atau tidak”, tetapi tanya “selesa atau tidak untuk dibayar setiap bulan”. Pastikan ansuran bulanan sesuai dengan gaji dan tidak melebihi tahap komitmen yang sihat.
Lakukan semakan DSR lebih awal supaya anda tahu jenis rumah yang benar benar berada dalam kemampuan anda.
3. Projek baharu atau subsale
- Projek baharu biasanya datang dengan pakej menarik, kos permulaan yang lebih rendah dan keadaan unit yang serba baharu. Namun, ia mempunyai risiko seperti tarikh siap yang tertunda.
- Subsale pula memberi gambaran sebenar tentang keadaan rumah dan persekitaran. Cuma ia memerlukan lebih banyak tunai untuk deposit dan renovasi.
Pilih mengikut situasi kewangan dan tahap kesanggupan anda.
4. Kos tambahan selain harga rumah
Ramai pembeli hanya fokus pada harga rumah tetapi lupa kos sampingan seperti yuran guaman, yuran penilaian bank, penyelenggaraan strata, sinking fund dan renovasi asas.
Pastikan bajet anda merangkumi semua ini supaya tidak terkejut selepas membeli.
5. Reputasi pemaju atau keadaan fizikal rumah
Jika membeli projek baharu, semak rekod pemaju dari segi kualiti binaan, keteraturan penyerahan rumah dan sokongan selepas jualan.
Jika membeli rumah subsale, periksa keadaan sebenar unit untuk mengelakkan masalah kebocoran, retakan atau kos baik pulih yang tinggi.
6. Adakah Rumah Bawah RM500,000 Masih Berbaloi?
Ya, segmen bawah RM500,000 masih menjadi pilihan paling kukuh dalam pasaran hartanah Malaysia.
Ini kerana permintaan daripada pembeli rumah pertama kekal tinggi, dan pemaju masih aktif melancarkan projek dalam julat harga ini.
Data pasaran 2025 juga menunjukkan harga rumah di Malaysia stabil dalam julat sekitar RM480,000 ke RM490,000, menjadikan rumah bawah RM500,000 berada dalam kategori yang mampu milik dan berdaya tahan.
Untuk gambaran yang lebih jelas, berikut ialah data terkini daripada laporan NAPIC dan pasaran 2025:
Data Pasaran Hartanah Malaysia (NAPIC 2025)
| Indikator Pasaran | Data Terkini (2025) | Sumber |
|---|---|---|
| Pelancaran baharu segmen RM300k–RM500k | ≈35.2% daripada keseluruhan unit baharu | NAPIC Q3 2025 (PropertyGenie) |
| Purata harga rumah Malaysia | RM486,070 – RM494,384 | NAPIC Q1–Q3 2025 (PropertyGenie) |
| Arah aliran nilai hartanah | Stabil, sedikit meningkat | NAPIC 2025 |
| Permintaan rumah mampu milik | Kekal tinggi, terutamanya di Selangor & Johor | IQI Market Insight Q1 2025 |
Segmen ini bukan sahaja stabil, malah dianggap lebih “selamat” berbanding rumah berharga tinggi kerana ia disokong oleh permintaan semula jadi yang berterusan.
Kedudukan Segmen Rumah Bawah RM500,000 Dalam Pasaran 2025
| Faktor Pasaran | Prestasi Segmen RM500k ke Bawah | Nota |
|---|---|---|
| Permintaan pembeli | Sangat tinggi | Segmen paling dicari oleh pembeli pertama dan keluarga muda |
| Risiko pasaran | Rendah – stabil | Harga lebih tahan terhadap ketidaktentuan ekonomi |
| Fokus pemaju | Kekal tinggi | Pelancaran baharu banyak tertumpu pada RM300k–RM500k |
| Kebarangkalian kenaikan nilai | Sederhana ke tinggi | Lebih berpotensi jika dekat pengangkutan awam dan pusat pekerjaan |
| Akses pembiayaan | Lebih mudah | Harga lebih rendah memudahkan kelulusan pinjaman |
Secara ringkas, rumah bawah RM500,000 kekal sebagai pilihan paling praktikal untuk pembeli baharu.
Harga dalam segmen ini masih selaras dengan kemampuan majoriti rakyat, mempunyai risiko pasaran yang lebih rendah, dan disokong oleh data pelancaran projek baharu yang kukuh.
7. Contoh Pengiraan: Berapa Banyak Duti Setem Boleh Dijimatkan?
Ramai pembeli rumah pertama tidak sedar bahawa duti setem sebenarnya menyumbang kepada sebahagian besar kos permulaan.
Dengan pengecualian penuh sehingga 2027, penjimatan ini boleh meringankan beban kewangan secara ketara.
Untuk memberi gambaran lebih jelas, berikut ialah contoh pengiraan bagi rumah berharga RM450,000, iaitu harga yang lazim dalam segmen mampu milik di kawasan bandar.
(i) Senario 1: Jika pembeli perlu bayar duti setem (tanpa pengecualian)
1. Duti Setem MOT (Memorandum of Transfer)
Formula kadar bertingkat:
- 1% untuk RM100,000 pertama = RM1,000
- 2% untuk RM100,001 hingga RM500,000 (baki RM350,000)
= RM7,000
Jumlah MOT = RM8,000
2. Duti Setem Pinjaman (Berdasarkan pinjaman 90%)
- Harga rumah: RM450,000
- Jumlah pinjaman: 90% = RM405,000
- 0.5% x RM405,000 = RM2,025
Jumlah kos duti setem tanpa pengecualian: RM8,000 + RM2,025 = RM10,025
Ini menunjukkan bahawa pembeli biasanya perlu menyediakan sekitar RM10,000 hanya untuk duti setem sahaja.
(ii) Senario 2: Dengan pengecualian duti setem hingga 2027
Menggunakan senario pembelian yang sama iaitu:
- Harga rumah: RM450,000
- Pinjaman: 90% (RM405,000)
Kos yang sepatutnya dibayar tetapi dikecualikan:
- Duti setem MOT: RM8,000 → dikecualikan sepenuhnya
- Duti setem pinjaman: RM2,025 → dikecualikan sepenuhnya
Jumlah kos yang dijimatkan oleh pembeli: RM10,025
Ini bermaksud pembeli tidak perlu menyediakan wang tunai tambahan untuk duti setem, walaupun struktur pembelian dan pinjaman adalah sama seperti Senario 1.
Apa maksudnya untuk pembeli?
Penjimatan RM10,000 bukan angka kecil bagi pembeli pertama. Duit ini boleh digunakan untuk:
- Deposit tambahan bagi kurangkan jumlah pinjaman
- Renovasi asas seperti cat, lampu, kipas, kabinet
- Dana kecemasan selepas pindah rumah
- Furnishing asas seperti tilam, sofa, peti ais
Bagi ramai anak muda, penjimatan ini membezakan antara mampu beli rumah… atau perlu tangguh beberapa tahun lagi.
8. Siapa yang Paling Untung dengan Pengecualian Ini?
Lanjutan pengecualian duti setem hingga 2027 paling memberi kesan kepada pembeli yang selama ini hampir mampu membeli rumah, tetapi tersekat di peringkat kos permulaan.
1. Golongan muda yang baru bekerja
Mereka biasanya sudah mampu bayar ansuran bulanan, tetapi belum cukup simpanan tunai. Pengecualian ini menurunkan halangan pertama untuk memiliki rumah sendiri.
2. Pasangan yang baru berkahwin
Bagi pasangan baru berkahwin, penjimatan ribuan ringgit pada peringkat awal membantu mereka mengurus banyak komitmen serentak tanpa terlalu menekan kewangan.
3. Penyewa di bandar yang terkesan dengan kenaikan sewa
Penyewa di kawasan bandar pula mendapat peluang untuk keluar daripada kitaran sewa yang semakin mahal, apabila kos awal membeli rumah menjadi lebih rendah dan realistik.
Ringkasnya, lanjutan ini paling menguntungkan mereka yang mahu membeli rumah pertama dengan perancangan yang lebih selamat dan stabil.
9. 5 Kesilapan Lazim Pembeli Rumah Pertama yang Perlu Dielakkan
Walaupun pengecualian duti setem memberi kelebihan besar, ia tidak bermakna semua keputusan pembelian akan automatik menjadi betul.
Masih ada beberapa kesilapan lazim yang sering dilakukan oleh pembeli rumah pertama:
1. Terlalu fokus pada harga, bukan lokasi: Rumah murah tetapi jauh dari tempat kerja dan pengangkutan awam boleh meningkatkan kos harian dan menjejaskan nilai jangka panjang.
2. Mengambil pinjaman maksimum tanpa kira kemampuan sebenar: Lulus pinjaman tidak bermaksud selesa. Ansuran tinggi boleh menekan kewangan apabila kos sara hidup meningkat.
3. Mengabaikan kos sampingan pembelian: Yuran guaman, caj penilaian, penyelenggaraan dan renovasi asas sering terlepas pandang dalam bajet awal.
4. Terpengaruh dengan promosi tanpa menilai keperluan sendiri: Rebat dan hadiah menarik tidak semestinya bermaksud rumah itu sesuai untuk gaya hidup atau perancangan jangka panjang.
5. Tidak membuat perbandingan pemaju atau projek: Setiap pemaju mempunyai rekod berbeza. Tidak membuat semakan awal boleh membawa kepada risiko kualiti atau kelewatan penyerahan rumah.
Kesilapan ini tidak jarang berlaku, terutamanya dalam kalangan pembeli pertama yang teruja memanfaatkan insentif sedia ada.
Sebab itu, pengecualian duti setem perlu dilihat sebagai peluang untuk membuat keputusan yang lebih bijak, bukan alasan untuk terburu buru.
10. Kesan Pengecualian Duti Setem terhadap Rumah Mampu Milik
Lanjutan hingga 2027 memberi isyarat jelas kepada pemaju bahawa permintaan untuk rumah mampu milik kekal kuat. Kesannya:
- Lebih banyak projek berharga bawah RM500,000 akan dibangunkan
- Pemaju akan fokus kepada lokasi strategik dengan akses pengangkutan
- Saingan dalam segmen mampu milik meningkat, memberi lebih pilihan kepada pembeli
- Pembangunan kediaman berdekatan pusat pekerjaan dan pengangkutan awam akan dipercepatkan
Ini secara tidak langsung membantu pembeli mendapatkan rumah yang lebih berkualiti pada harga yang lebih stabil.
Kesimpulan
Lanjutan pengecualian duti setem sehingga 2027 memberi ruang lebih luas kepada pembeli rumah pertama untuk merancang pembelian dengan lebih tenang dan realistik.
Dalam keadaan kos sara hidup yang mencabar, insentif ini membantu mengurangkan halangan awal dan menjadikan pemilikan rumah lebih mudah dicapai.Bagi pembeli yang bersedia dan membuat keputusan dengan bijak, tempoh lanjutan ini adalah peluang yang wajar dimanfaatkan sebelum ia berakhir!
Soalan Lazim (FAQ)
1. Apakah yang dimaksudkan dengan pengecualian duti setem untuk pembeli rumah pertama?
Pengecualian duti setem ialah insentif kerajaan yang membolehkan pembeli rumah pertama tidak perlu membayar duti setem bagi dokumen pindah milik (MOT) dan perjanjian pinjaman, tertakluk kepada syarat tertentu. Ia bertujuan mengurangkan kos awal membeli rumah.
2. Siapakah yang layak memohon pengecualian duti setem ini?
Secara asasnya, ia terbuka kepada warganegara Malaysia yang membeli rumah pertama dengan harga dalam had yang ditetapkan. Kelayakan akhir biasanya disahkan melalui dokumen guaman semasa proses pembelian.
3. Berapa banyak pembeli rumah boleh jimat dengan pengecualian duti setem?
Jumlah penjimatan bergantung kepada harga rumah dan jumlah pinjaman. Sebagai contoh, bagi rumah berharga sekitar RM450,000 dengan pinjaman 90 peratus, pembeli boleh menjimatkan kira kira RM10,000 daripada bayaran duti setem MOT dan perjanjian pinjaman.
4. Adakah pengecualian duti setem ini terpakai untuk rumah subsale?
Ya, pengecualian ini boleh terpakai untuk rumah subsale selagi pembeli memenuhi syarat sebagai pembeli rumah pertama dan harga rumah berada dalam had kelayakan.
5. Adakah pembeli masih perlu membayar kos lain walaupun duti setem dikecualikan?
Ya. Walaupun duti setem dikecualikan, pembeli masih perlu menyediakan bajet untuk yuran guaman, caj bank, penyelenggaraan dan kos renovasi asas.
6. Adakah pengecualian duti setem ini boleh digabungkan dengan insentif perumahan lain?
Dalam kebanyakan kes, ya. Pengecualian duti setem boleh digunakan bersama insentif lain seperti skim pembeli rumah pertama atau promosi pemaju, tertakluk kepada syarat masing masing.
Manfaatkan pengecualian duti setem sebelum 2027! Berbincang dengan pakar hartanah IQI hari ini untuk merancang pembelian rumah pertama anda dengan lebih yakin.
Baca Selanjutnya:
