澳洲政府今年4月开始实施强化外资购房监管，而外国投资者的策略正发生变化——他们从购买新建公寓，转向“买地自建”。

澳大利亚税务局（ATO）最新数据显示，外国人持有澳洲住宅用地三年增长近五成，其中空地交易量更翻倍增长。分析认为，政策调整与资金避险需求，正推动土地投资成为新热点。

政策趋严买家“换赛道”

澳大利亚税务局的数据显示，外国人购入住宅用地的交易量从2022财年的4,228宗上升至2024财年的6,265宗，增幅高达48%。

居外IQI的分析指出，推动增长的主要动力来自于外国买家和开发商，他们更倾向购买土地用于住宅开发，而非直接购买成屋。

按照澳洲官方定义，住宅用地可分为三类：
1, 空地（Vacant land）
2, 含新建住宅的土地（New dwellings）
3, 含现房的土地（Established dwellings）

其中，空地交易量自2021财年以来增长两倍，占外国房地产投资比例从16%升至35%。

居外IQI 集团的分析认为，外国资本在疫情后正重新进入澳洲住宅市场，但重心已从公寓转向土地与开发机会，显示外国投资者在澳洲政府限制外国买家购房政策环境下的策略调整。

新建房交易降温建造延迟与税费成主因

在三类住宅资产中，带现房（土地含二手房）的交易量两年增长54%，显示疫情后外国买家对澳洲二手住宅市场的兴趣回升。

但与此同时，外国人购买新建房的数量下降23%。分析认为，建筑放缓、竣工延迟，以及各级政府提高外国买家税费，是造成下降的主因。

新建房在外国购入总量中的比例，从2022财年的52%降至2024年的32%。

维州最受青睐四成交易集中

从地区分布来看，维多利亚州在2022至2024财年间录得2,606宗交易，占全国41%，居各州之首。

居外IQI认为，这主要反映了大型开发商的土地分割与登记活动增加，而非投机炒作。维州、新南威尔士州及昆士兰州合计占全国约75%的交易量，与澳洲人口与住宅建设集中分布高度一致。

中国买家依然是澳洲住宅土地的最大外资来源，2024财年占投资金额36%；其次为日本（10%）、新加坡（9%）及中国香港（8%）。印度与越南各占5%。

澳大利亚依然是居外IQI询盘排行榜上大中华区买家的第二大海外置业目的地。

ATO的数据印证了这些买家的持续关注，这背后反映了澳洲市场的稳定性与抗风险特征。

公寓吸引力下降“土地+独立屋”成新宠

IQI澳洲公司的经纪人说，高利率与持有成本上升，使公寓吸引力下降，越来越多的外国买家转向了土地+独立屋的组合。

这个组合采用“双合同”结构，即分别签订土地购入与建房合同，仅需就土地部分缴纳外国投资审查委员会（FIRB）申请费及印花税。

以悉尼一套总价100万澳元的独立屋为例，若土地价值约35万澳元，买家仅按土地部分缴费，可节省约12万澳元成本。

若外国买家不是以两份合同，而是以一份合同购买价值100万澳元的新房加土地组合，则需支付约2.6万澳元的外商投资审查局申请费，外加13%-14%的印花税，总费用约达16万澳元，而采用双合同购买仅需约3.5万澳元。

投资焦点：悉尼西北沿线项目

IQI悉尼团队的经纪人反映，目前外国买家最活跃的区域是悉尼西北新地铁沿线，尤其在Rouse Hill、Box Hill等新兴社区。

买家以印度、伊朗及华人为主，其中华裔（包括中国及东南亚）约占20%，印度及伊朗买家各占40%。

独立屋及土地项目的投资周期通常仅12至18个月，相比公寓项目动辄2至4年的周期更具吸引力。部分投资者甚至选择购入土地后分割转售，无需自行开发。

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最新报告显示，中国的富裕购房者如今愈发倾向于在澳洲寻觅房产。

据房地产门户网站居外IQI的数据显示，澳洲在2024年成为500万美元（约合778万澳元）以上房产询价的第二大热门目的地，排名从2023年的第四位大幅上升。

同时，美国从榜首跌至第七位，而泰国在2024年占据了首位。

居外IQI联合创始人兼首席执行官卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）表示，地缘政治摩擦、保护主义和对房地产交易审查的加强，使一些买家望而却步。

“中国人对美国房产的投资已从2017年的高峰值下降超过50%以上，不少买家正寻找更友善的替代选择。”

他也表示，澳洲排名的上升源自于富裕的中国买家对稳定环境、优质学校，以及有利汇率变化的高度青睐。

他指出：“这一变化反映了一些长期存在的现实因素，比如澳洲强大的教育资源、政治的平稳、生活方式的吸引力，以及疲软的澳元。今年上半年，澳元兑人民币汇率下跌了5%以上，买家因此获得了更高的性价比。”

“中国买家期望获得优质学区、充足阳光和稳定环境，而澳洲恰好提供了这三者。”

此外，居外IQI网站对买家的调查结果也显示，94%的买家购房是为了自己或家人居住，仅有6.5%是出于纯粹投资目的。

卡希夫·安萨里预计，未来会有更多买家选择在顶级国际学校附近的社区购置房产。

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根据居外IQI集团近期发布的数据，中国富豪2024年已减少购买美国住宅，将注意力转移到东南亚和澳大利亚。

居外IQI联合创始人兼首席执行官卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）说：“泰国已取代美国成为首选目的地。”

报告显示这些买家现在关注的更多是生活方式和投资，而不是移民。

2024年，在吸引中国人购买价格在500万美元或以上住宅的国家中，美国从第一位跌至第七位、英国从第二位下滑到第五位，而新加坡从第三位降至第九位。

与此同时，泰国从第七位跃升至第一位、澳大利亚从第四位升至第二位，而加拿大从第八位跃升至第三位。

中国买家海外豪宅首选目的地（2024 年与 2023 年对比）

按居外IQI买家询盘数量排名（售价 500 万美元以上的住宅）：

生活方式 > 移民

如今越来越多的购房者想要的是生活方式，而不是护照。 他们购买的是度假屋、子女的学生公寓以及方便他们全球生活的住宅。

2024年，94%的购房者寻找的是自己或家人的自住房屋，而6.5%的人表示他们购房完全是为了投资。仅有 3%的人将移民作为购房因素，这一比例不到2023年的一半，也低于2019年的11%。

这些统计数据来自于大多数购房者在咨询时完成的一项简单的目标调查。

16%的人表示，靠近名校是他们的首要考虑因素——这也是开发商和代理公司要突出家庭友好型地段的信号。 伦敦、温哥华、悉尼和墨尔本等市场仍然吸引着这一群体，但生活方式现在已经超越了财务策略。

购房者还表示，与前几年相比，移民在购房决策中的重要性有所下降。在2024年的这些超豪华买家中，只有3%的人认为移民是一个因素，而在2023年和五年前的2019年，这一比例分别为7.25%和11%。

这些购房者不少是中国的外派人士，他们购买度假房自用，或为在海外留学的孩子购房。

我们预计在特定的市场，如顶级国际学校附近的社区，会有更多的购房者，尤其是在美国、英国、加拿大或澳大利亚等国家，这些国家是中国高净值人士的传统目的地。

我们建议开发商和代理商在营销中强调这一角度，以最大限度地提高中国买家的兴趣。

各国关闭黄金签证重塑需求

各国政府正在关闭以房地产为基础的签证计划，这正在改变中国高净值人士投资海外房产的方式。

西班牙将正式终止黄金签证计划，该计划向购买价值至少 50 万欧元房产的外国人授予居留权。

西班牙还计划全面禁止非居民购买第二套住房。葡萄牙已将房地产从其投资签证选项中删除。

希腊将热门房地产市场所需的最低投资额提高了两倍多，从 25 万欧元跃升至 80 万欧元。

爱尔兰也关闭了其计划，该计划为那些在爱尔兰公开上市的房地产投资信托基金（REIT）中投资至少200万欧元的人提供黄金签证。

这些举措关闭了与房地产相关的黄金签证计划的大门，据统计，这些计划为中国参与者提供了超过11,000份签证。在所有这些黄金签证计划的参与者中，中国富人占大多数。

中国申请人获得黄金签证的比例

最受欢迎的黄金签证中房地产选项的终止，剥夺了希望将房地产与居住权挂钩的买家的一个重要动机。

因此，中国人的需求正从签证游戏转向以生活方式为先的资产，提供长期的个人或家庭用途。

购房者不再只是为了签证。他们将资金投入到他们想居住、学习或度假的城市——无论是否附带护照。

尽管移民和豪宅购买之间的联系在减少，但中国高净值人士仍然对海外超级豪宅感兴趣。他们的财富仍然具有全球流动性。

他们有足够的可支配资金在全球范围内拥有多处住所，从而巩固了他们在全球财富生态系统中的重要地位。 

在伦敦、曼谷、温哥华、悉尼和墨尔本等以生活方式为导向的中国高净值人群市场，他们的需求可能会增加。

代理商和开发商应根据这些需求量身定制产品，突出学校距离、私密性、地位和生活方式等优势。

2025年，中国高净值人士的财富战略可能不再是为了逃避不确定性，而更多是为了利用财富提升全球影响力和个人成就感。

普吉岛：一个案例

在居外网上向华人买家展示其房源的普吉岛开发商T. H集团Ayana项目负责人苏纮纬先生的一段话，就很好地诠释了华人高净值买家的上述趋势：

过去普吉岛上的顶级别墅基本都在欧洲人手里，近年来始有俄罗斯人和华人持有者出现。我们预售的邦涛海滩Ayana别墅1200万元人民币以上的户型已卖掉10套，一套卖给加拿大客人，俄罗斯人占5套，其余为欧洲其他国家买家。华人买家也有询盘。 

“这些高端别墅的外国客户都已经在普吉岛住了下来，他们不是过客，也不是在自己国家隔海买房。他们已经熟悉了这里的环境，他们都要自己亲自看房调选别墅，他们会用来长居或每年固定时间过来居住。”

“我们是2019年从澳洲来普吉岛的开发商， 我们发现疫情后普吉岛加速成为国际人士居留而不仅是旅游目的地，房产需求因此高涨。”

“去年普吉岛新增泳池别墅1850套，创历史新高。而我们在设计产品时已瞄准到长居而不是短租的超高净值客户。”

“我们在别墅里已预留了健身房、台球室、及书房这些单元，另外我们的选址也靠近两所国际学校，这些都说明在普吉岛一个国际高净人群的长居社区已形成，而华人也是其中一部分。”

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The post Daniel Ho专栏：中国富豪海外购房偏好从美国转向泰、马、澳 appeared first on IQI Blog.

财政部外资审查委员会透露，2024-25财年第一季度，外国投资者获批购买价值13亿澳元的澳洲住房，其中7月至9月期间，共有1,123项购房申请获得批准，中国投资者以4亿澳元购房额位居首位。

亚洲房产科技集团居外IQI联合创始人Daniel Ho表示，由于美国的政治不确定性，澳洲成为了更具吸引力的投资目的地。

“澳洲看起来是一个更加友好的国家。”他说，“他们是为希望在澳洲上学的子女购房，或是在获得永久居留权之前为自己购房。”

他也表示，中国经济放缓是部分投资决策的推动因素。

 “许多家长看到孩子在竞争激烈的学校中为有限的大学名额而苦苦挣扎，再看到毕业后就业市场的困境，促使他们在澳洲投资。”

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The post 外国买家购房禁令将实施 买家抢购澳洲房产 appeared first on IQI Blog.

澳洲工党政府突然宣布，从2025年4月1日至2027年3月31日，海外投资者将被禁止购买澳洲已建成房产，同时还要严打那些买地不开放、只囤着等升值的外国投资者。

多年来，澳洲对外国买家限制最少，移民政策最宽松，自然成了海外资金的“避风港”，尤其是富裕的中国买家，正不断把钱转移到澳洲，从而让澳洲房市成了全球富豪们的“资产配置”工具。

根据全球房产科技集团居外IQI的数据显示，澳洲房产成为亚洲买家，尤其是中国买家最向往的投资目的地。

居外IQI联合创始人兼董事总经理Daniel Ho表示，澳洲房价过去4年涨了42%，高额回报让海外投资者趋之若鹜，加上经济稳定、生活质量高，成了吸引买家的重要因素。

报告还指出，澳洲每年大量接收国际学生和移民，也在不断创造新的住房需求。

“大部分亚洲买家并不只是为了投资。他们当然知道澳洲房产是安全的投资，但实际上，他们买房的真正原因是为了居住。”

“他们是为了教育、移民和第二居所而买房。他们想在澳洲读书、工作、生活，或者去探望住在澳洲的家人。”

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澳大利亚央行在当地时间2月18日宣布，基准利率下调25个基点至4.10%，这是自2020年11月以来首次降息。

同时，随着澳大利亚大选即将拉开帷幕，澳大利亚工党政府也祭出“禁购令”，未来两年内禁止外国人购买现房。

这两项政策相继出台，是否能缓解澳大利亚住房成本危机吗？

对此，全球房地产科技集团居外IQI联合创始人兼董事总经理Daniel Ho表示，在澳大利亚每年约52万套房屋销售中，只有不到5000套卖给外国买家，占比不到1%。

其中约三分之一是现房，换言之，每年仅有约1600宗房地产交易会受到影响。

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澳洲政府在5月中宣布推出一项立法，通过限制每所大学或学院的新生人数上限，控制国际学生入境规模，以“进一步支持国际教育行业的完整性和可持续性”。

全球房产科技公司居外IQI（Juwai IQI）联合创始人兼首席执行官卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）表示，住房短缺是这一政策的起因。

他认为，自疫情发生以来，澳洲人口迅速增长，但住房供应却没有跟上，在澳洲各大城市租房非常困难，购房成本也比以往任何时候都高。

“因此，政府希望为房地产业建造新房争取时间，减轻租房者和购房者的压力，而最好的办法就是减缓人口增长，包括来澳学生人数的增长。”

卡希夫·安萨里也认为，关于这项正在拟议中的新法律，每个人都需要知道的一点是，留学生人数将继续增长。澳洲不会减少来澳留学的学生人数，他们只是将每年15%的增长率限制在5%。

“澳洲的教育产业价值480亿澳元，政府并不想毁掉它，只是想在住房建设跟上之前限制其增长。”

他表示，英语水平良好、就读于优质大学或学院、真正打算学习而非工作的学生不太可能受到影响。

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The post 澳洲将立法限制国际生上限，中国留学生何去何从？ appeared first on IQI Blog.

根据亚洲房产科技集团居外IQI按照其网站平台所收集到的咨询数量，并对买家对海外房产的兴趣进行排名。

结果显示，在今年上半年，中国人对澳洲房产的兴趣超过了加拿大、美国和英国等热门市场，成为中国人海外置业的首选目的地。

报告更估计，从今年到2025年，中国会有大约71.2万人移居美国、加拿大和澳洲，继而持续推动中国人在海外的房地产投资。

居外IQI联合创始人兼首席执行官卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）表示，随着国际旅行的恢复，中国人的需求可能会继续增长。

他说，尽管由于航空公司运力有限和票价昂贵，出境游尚未回升到疫情前的水平，但很大一部分的房地产交易仍然取决于买家是否能出国。

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The post 三年内70万中国人将移民西方国家 澳洲为首选 appeared first on IQI Blog.

自去年5月启动紧缩行动以来，澳洲一共加息了12次，累计加息幅度达到400个基点，直至今年4月暂停加息，以让澳洲央行有更多时间来评估经济前景和风险，未来可能需要进一步收紧货币政策。

这一行动的其中一个考量点，是为了维持经济支柱楼市的稳定，居外IQI的联合创始人兼首席执行官卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）分析称，此次澳洲央行决定维持现有利率水准，让业主暂时松了一口气，但人们的心还悬着，年内会不会再次加息、增加月供负担，谁也无法肯定。

澳洲房产买家的情绪指数现在不高，未来继续加息可能会使买家更加不敢出手。

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The post “观望式加息”成为新常态 澳大利亚央行再度按下“暂停键” appeared first on IQI Blog.

澳洲央行自过去一年来累计加息10次、共350个基点后，在当地时间4月4日宣布暂停加息，政策利率维持在3.6%，成为银行业危机爆发后，首个暂停加息的主要发达国家央行。

虽然澳洲央行早前不断加息，但楼市的韧性超出了预期，也加剧了通胀压力。在房源减少、租赁市场吃紧和移民人数增加的情况下，澳洲的房价在3月时，出现近一年来首次上涨。

对此，居外IQI集团联合创始人兼首席执行官卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）表示：“我们的澳洲经纪人反映，亚洲买家现在非常活跃，此前10个月来房价曾一直下降，但租金一路上升，投资出租房成了不错的选择。亚洲买家多为现金买家，不需要贷款，经纪人说他们的人数是当地的现金购房者的一倍之多，按揭利率高企对他们的影响不太大。”

在租房市场一屋难求、租金价格高企的背景下，买房成了一些人的选择。卡希夫·安萨里表示，由于更多中国人重启赴澳旅行、留学、移民，预计今年中国人购买澳洲房产数量将增长30%。

而据居外IQI买家咨询数据，中国买家有三分之一的咨询是在墨尔本房产，四分之一在悉尼，另外珀斯和布里斯班各占咨询量的五分之一。

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