有时候我们会看到，一些屋子门外挂上了“Lelong”的布条，这就是大家普遍所说的“被银行收回的屋子”，也称为拍卖屋。

这种房子主要是银行房贷借贷者拖欠银行贷款一段时间、银行发出追讨信仍收不到钱后，而采取拍卖行动。

由于Lelong屋/ 拍卖屋的价格，比市场上的新房和二手房低很多，因此如今许多人都会把目标放在拍卖屋，以希望抢购便宜的房子，从而降低自己的买房负担。

不过，我们要如何找到并购买Lelong屋呢？拍卖屋真的买的过吗？接下来就为你全面解析关于Lelong屋的

1. 什么是拍卖屋/ Lelong屋？

所谓的拍卖屋，普遍上被大家称为“Lelong屋”，是被银行、高等法庭或政府土地局拍卖的房子。

就如上述提到的，当前任屋主无法在银行规定期限内偿还房屋贷款，有关当局就会将房子收回，并进行拍卖。

这些Lelong屋将会通过公开招标的方式，出售给出价最高的竞标者，而卖房后所得到的款项，将会用来偿还前屋主欠下的款项。

2. 拍卖屋/ Lelong屋的类型

首先，拍卖屋子分成两种类型，即贷款合约兼转让拍卖（LACA）和非LACA拍卖。

• 贷款合约兼转让拍卖

由银行实施拍卖的房子，也是普遍看到的房屋拍卖类型。

这类型的拍卖是针对没有地契的房屋，一般上是需要支付5%的定金，才能参与拍卖环节。

所有房屋均由各家银行决定，并经由高等法庭和土地局批准拍卖，而拍卖仅由持牌拍卖商进行，通常每个月进行一次拍卖。

• 非LACA拍卖

就是由高等法庭针对具有地契的房屋进行拍卖，拍卖者需要支付10%的定金，而拍卖通常每4个月进行一次。

3. 购买Lelong屋的方法

我们都知道这些Lelong屋需要与别人竞标，但是要如何参与投标呢？

其实，参加竞标有以下两种方式：

• 线下拍卖

这与我们在电视剧或电影情节看到的投标方式一样，你本人需要出席投标或拍卖会，自己或委托拍卖代理进行投标。

• 线上拍卖

如今科技网络发达，拍卖会也转为线上进行，这不仅给所有拍卖者带来最大的便利，也节省不少时间。

但有别于线下拍卖的喊价方式，线上拍卖的“喊价”将会显示在荧幕上。

一旦你的投标价被超越，电脑系统将会提醒你再标价。

4. 购买Lelong屋的步骤

了解后购买Lelong屋的方法后，那接下来买房就简单了！

在马来西亚购买Lelong屋，一般上有以下8个步骤：

i. 找到想买的Lelong屋

买房当然要找自己喜欢的房子，即使是买Lelong屋也一样！

由于Lelong屋属于“特殊情况”，因此无法像新房和二手房那样随处找到，而是需要通过拍卖主办方或房地产中介才能查询。

而马来西亚的拍卖主办方就包括：

• 各家银行
• e-Lelong System High Court of Malaya：这是高等法庭拍卖屋的线上系统，但目前只能查询西马的Lelong屋。
• 各州土地局
• 合法拍卖行：有些银行、不同地区的高庭和土地局会把Lelong屋子的拍卖事宜，委托给合法的拍卖行（auction house），就像是LelongTips.com、Property Auctions、Ng Chan Mau & CO等。
• 房地产中介：有些房地产agent会帮你找到正在拍卖的屋子，他们会在整个购买过程提供协助。

ii. 详细阅读Lelong屋的拍卖通知和条件

从以上管道找到自己心仪的Lelong屋子后，接下来就要检查该房子的拍卖文件：拍卖通知（Proclamation of Sale，POS）和拍卖条件（Conditions of Sale，COS）。

从这些拍卖文件中，你可以更详细了解有关拍卖屋的所有事项，包括：

• 拍卖价格
• 占地或室内面积
• 拍卖方要求的定金
• 各种欠款，如水电费、地税、门牌税、管理费等

要注意的是，买家一定要留意拍卖文件当中，对于房子拖欠费用的处理方式。

有些拍卖方是不会承担这些拖欠费用，需要新任屋主来付清。

有些拍卖方会承担这些费用，但需要新屋主先花钱付清，之后在成功“标”到拍卖房后的90天内，向拍卖方索回。

因此，买家必须让律师向有关单位确认所有的拖欠费用，以及确认由谁承认费用。

同时，买家也要确保自己有能力承担这些费用，因为只有在这些费用付清后，银行才会发放房屋贷款。

iii. 调查Lelong屋是否有私人冻结令

除了要确认拖欠费用外，买家还要到土地局进行土地查册（land search），以调查该Lelong房是否有私人冻结令（Private Caveat）。

这关乎到你的银行房屋贷款申请是否被批准，因为若一间房子有冻结令限制，就必须先撤销冻结令，银行才会提供房贷。

当成功标到房子后，买家可以委托律师向法庭申请“解冻”，或是跟持有冻结令的一方协商“解冻”。

整个过程大概需要2至3个月，如果无法在期限内解冻，买家可能需要向银行申请更长的时间来付清买房的余款。

因此，买家在购买Lelong屋之前，一定要仔细阅读POS和COS，并适时地向律师或拍卖方寻求帮助。

iv. 实地勘察Lelong屋的情况

新房有示范屋、二手房有屋主开放参观，从而让买家看清内部情况和周边环境，但是Lelong屋不能进入内部看房！

不过，买家可以从屋外查看房子的外观和室内的情况，以此衡量房子是否需要进行哪种程度的清洁和装修，从而估算买房成本。

当然，买家还可以打听房子是否还有人居住，如前屋主或租户，以此做好日后处理的心理准备。

v. 查询自己的贷款成功率

一般上买房（无论是新房或二手房），如果买家无法成功申请房屋贷款，之前支付的定金是可以退还的。

但是Lelong屋就不行，一旦买家成功“标”到房子后，若在90天或120天期限内申请到房贷，定金是不会退还的。

虽然有些拍卖方或银行会给予一些宽限，但为了避免这种不愉快的事情发生，买家建议先到银行查询自己的贷款成功率。

vi. 准备足够的现金流

比起买新房或二手房，其实买Lelong屋会有更多的隐藏费用，因此买家需要准备好足够的现金流。

除了在参与竞标前，拍卖方会要求竞标者使用指定的银行汇票（bank draft），或通过银行汇款来支付定金。

但要注意的是，这笔定金是根据Lelong屋拍卖底价的10%来计算，当成功标到屋子后，若成交价比拍卖底价高，买家需要补上定金的差价。

此外，买家可能需要付清所有拖欠费用、私人冻结令的解冻费外，同时还要支付律师费、印花税等买房费用、清洁费、装修费、门牌税、地税等其他潜在费用。

vii. 参与Lelong屋的竞标

当一切准备就绪后，现在你可以参与拍卖屋的竞标了，“抢购”你心仪的房子了！

就如上述所说的，你可以通过线上竞标，或是亲自到实体拍卖会竞标你的房子。

viii. 处理竞标后的后续事宜

成功标到你心仪的屋子后，千万别以为这样就结束了！

你还要进行以下步骤，才算是完成购买Lelong屋的过程：

• 签署拍卖条件（COS）合约
• 若成交价格高于拍卖底价，买家需要补上定金的中间差价
• 在90至120天的时间内，申请银行房贷以付清剩余90%的房价
• 委托律师处理买房和产权转让等事物

5. 购买Lelong屋的好处

Lelong屋子除了便宜，其实还有什么好处，吸引这么多人抢着竞标呢？

i. 房产比市价低30%至40%

Lelong屋原本就以比市场低10%至20%的价格拍卖，如果屋子在拍卖活动上没有竞标者，那么拍卖底价将会减少10%继续拍卖。

如果第二次拍卖依旧没有竞标者，拍卖底价将再继续调低10%，以此类推，直到有竞标者为止。

有些拍卖屋会经过多轮的“流拍”，因此房价会比市场上的新房和二手房便宜，买家可能会买到比市场价低30%至40%的房子！

ii. 回酬空间大

就以上述情况而言，如果拍卖一直没有竞标者，拍卖屋子的价格也许会跌到原价的50%。

那如果在这时趁低收购的话，之后再卖掉，回酬的空间就更大了。

iii. 转手利润可达70%至120%

如果你以RM50,000买下Lelong屋子，接着进行装修再以RM120,000转手卖出，你将获得超过一半的利润。

iv. 整体成本比购买其他房产低

由于拍卖屋子的价格比市场低，因此你之后进行装修、购买家具等，所有成本都比较低。

v. 能掌握房产实况

你可以在竞标房子之前，先实地勘察房屋的情况，清楚掌握有关单位的状况后，再估算竞标价格和其他成本。

vi. 顾客群多，脱手时间短

由于房价的关系，Lelong屋一直是许多房屋买家的选购目标。

如果打算购买Lelong屋子的话，竞标时的速度一定要快，而且要提前做好几个竞标计划，这样才能成功竞标到你心仪的房子。

6. 购买Lelong屋的坏处

i. 前屋主不愿搬走

这件事可能需要新屋主自己解决，设法让原本的屋主搬走。

如果处理不好引起屋主纠纷，就会从原本的“好康”投资，变成不好的投资了。

ii. 房子出租给别人

虽然这种情况很少发生，但是如果不幸运碰到前屋主将屋子出租，却遭到拍卖，那么新屋主可能需要根据租赁条约上的赔款，赔钱请租客搬走。

iii. 前屋主拖欠管理费和维修费

在参与竞标前，你务必详细阅读拍卖屋子的销售说明书，当中会阐明银行会承担的部分。

如果没有说明银行会负责偿还拖欠的管理与维修费，那么这将会是买家的买房成本之一。

iv. 债主纠缠

要知道，屋子遭到拍卖，都是因为屋主无法偿还贷款。

那么你就要有心理准备，前屋主可能负债累累，其债主也许会找上门纠缠。

v. 私人冻结令

尽管该房子遭到冻结，银行依旧会继续拍卖。

因此，如果你想投标的房子是冻结房产，那么就在投标前做好功课，事先翻阅土地查册（Land Search）了解冻结令的细节，再决定是否投标。

如果你想继续投标这冻结房产，那么就要准备足够的现金，以及做好心理准备，因为“解冻”需要花上一段时间。

如果“解冻”过程超过90天，那么你需要自行买断有关产业，直到冻结令解除，再向银行贷款。

vi. 房贷问题

购买新房或二手房，如果银行房贷不获批，可以考虑不购买，10%的定金也会被退回来。

不过，Lelong屋就不行，除了在竞标前需要先支付10%定金，如果赢得了竞标，但银行不批准房屋贷款申请，那么买家就要自掏腰包，将余下的90%款项付清。

因此，如果你打算购买Lelong屋子，那么就要事先准备好一笔买房的钱。

vii. 超支风险

无论是购买什么类型的房子，买房之前一定要做好所有研究，才能买到自己心仪的、符合需求的房子。

而买Lelong屋也一样，甚至要做更详细的研究，最好是到现场实地勘察房子的状况，才能真正了解房子的情况。

只有在了解房子的情况后，你才能估算之后需要投入的成本；若对房子完全不了解，或没有掌握清楚房子的状况，很有可能会导致成本超支，最后亏着转手卖房。

viii. 受到拍卖现场气氛影响

在竞标房子的时候，除了你想要那间房子，其他人也一样，大家都会毫不犹豫地抢标同一间房子。

因此，现场气氛一定会非常紧张，有些人甚至为了要标到房子，会毫不犹豫、毫无底线地加价。

这时候，千万不要被现场气氛影响，也不要冲动，必须要冷静并且在心中设下一个定价，才不会做出后悔的决定。

拍卖屋子固然便宜吸引人，也能获得可观的投资回报，确实是不错的一项投资，但是每一项投资都有风险，因此事前功课一定要做好，才不会做亏本投资。

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