{"id":82952,"date":"2024-04-16T16:16:27","date_gmt":"2024-04-16T08:16:27","guid":{"rendered":"https:\/\/iqiglobal.com\/blog\/?p=82952"},"modified":"2024-04-17T11:28:06","modified_gmt":"2024-04-17T03:28:06","slug":"the-roles-of-jmb-mc-sub-mc-in-strata-development","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/iqiglobal.com\/blog\/cn\/the-roles-of-jmb-mc-sub-mc-in-strata-development\/","title":{"rendered":"JMB\u3001MC\u548cSub-MC\u5728\u5206\u5c42\u5730\u5951\u7269\u4e1a\u7684\u53d1\u5c55\u4e2d\u7684\u89d2\u8272\u548c\u804c\u8d23"},"content":{"rendered":"\n

Version: EN<\/a>, <\/mark>BM<\/mark><\/a><\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

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如果你是住在公寓<\/mark><\/strong><\/a>，或是围篱式社区的分层地契物业（Strata Development）中，那么相信你对物业管理，也就是俗称的“Management”应该不陌生。<\/p>\n\n\n\n
但是，你知道原来从物业未开发完成，到完全建成后，是由3种不同的管理机构负责的吗？<\/p>\n\n\n\n
一般上，你在社区里通告板，电梯和邮箱上看到的关于物业的通知和最新信息等，都是由联合管理机构（Joint Management Body，简称JMB）、管理机构（Management Corporation，简称MC）和管理机构支会（Subsidiary Management Corporation简称Sub-MC）所发放的。<\/p>\n\n\n\n
那么，你了解这3种管理机构的区别，以及它们所担负的职责和角色吗？<\/p>\n\n\n\n
\n\n\n\n阅读内容：<\/mark><\/h2>
1. JMB 是什么?<\/a><\/li>
2. MC 是什么？<\/a><\/li>
3. JMB和 MC 的区别<\/a><\/li>
4. Sub-MC是什么？<\/a><\/li>
5. 物业管理公司的作用<\/a><\/li>
6. 我需要参加AGM吗？<\/a><\/li><\/ul><\/div>\n\n\n\n
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1. JMB 是什么?<\/h2>\n\n\n\n
$\"发展$ <\/figure>\n\n\n\n
JMB通常是在发展商交屋的 12 个月内，或者业主获得单位的分层地契前所成立的。<\/p>\n\n\n\n
它是业主们在成立MC前的一个管理单位，由发展商代表和业主所组成。其目的是在等待土地局发出分层地契时，维护和管理分层物业的临时机构。<\/p>\n\n\n\n
JMB主要的职责是维护和管理分层物业的公共财产，并鉴定应该向业主收取多少管理费和储备金。<\/p>\n\n\n\n
i. JMB 的职责是什么？<\/h3>\n\n\n\n
JMB主要的职责是维护和管理分层物业的公共财产，并鉴定应该向业主收取多少管理费和储备金。此外，还包括制定规章制度、处理投诉以及监督维修和改善工程等。管理财务方面，JMB负责收取管理费用、支付维护费用等，确保财务运作顺畅。

维护设施方面，JMB负责保持公寓的公共设施，如电梯、停车场和游泳池的良好状态，以确保居民的安全和舒适。<\/p>\n\n\n\n
ii. JMB 由谁任命？<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
联合管理机构（JMB）的成员通常由共管公寓的业主选举产生。在马来西亚，根据《共管公寓法令》（Strata Management Act），业主在业主大会上选举 JMB 的成员。<\/p>\n\n\n\n
联合管理机构 (JMB) 委员会应由至少 3 名、最多 14 名地块所有者组成。该小组应包括一名在年度股东大会 (AGM) 期间选出的开发商代表。<\/p>\n\n\n\n
2. MC 是什么？<\/h2>\n\n\n\n
$\"mc$ <\/figure>\n\n\n\n
一旦获得土地局所颁发的分层地契，且至少25%的业主都注册了分层地契后，就可以成立MC。<\/p>\n\n\n\n
值得注意的是，在正式成立MC前，必须先召开第一次常年股东大会（Annual General Meeting，简称AGM）。而成功召开AGM的条件，是物业业主的出席率必须达到至少25%。<\/p>\n\n\n\n
只要满足这些条件，并在AGM上投票选出管理委员会后，MC才能正式实行职务。JMB则会在MC成立日起的三个月内自动解散。<\/p>\n\n\n\n
3. JMB和 MC 的区别<\/h2>\n\n\n\n
$\"发展$ <\/figure>\n\n\n\n
虽然JMB和MC大部分的职务都非常相似，但它们还是有一些本质上的区别。<\/p>\n\n\n\n
最明显的区别在于JMB只是一个临时机构，在获得分层地契前的过渡期间，由发展商和业主们一起管理物业的公共财产。并且，JMB不得签订任何为其超过 12 个月的物业管理相关合约。<\/p>\n\n\n\n
MC的管理委员会则是全由业主所组成。根据《2013年分层管理法令》附表2第6段，MC在合约方面并无任何期限限制，可以无限期地管理该分层物业的账单和费用缴纳、维护公共区域的整洁，以及适当设下一些家规等。<\/p>\n\n\n\n
另一方面，由于MC是该地段的合法所有人，因此可以添购用于分层物业为目的的土地，亦能同意对该地段所施加的地役负担或利益，而JMB反之。<\/p>\n\n\n\n
另一个区别在于MC可以以该名义申请贷款，并通过可转让票据和管理账户等作为抵押，来确保其还款能力。<\/p>\n\n\n\n
4. Sub-MC是什么？<\/h2>\n\n\n\n
$\"发展$ <\/figure>\n\n\n\n
了解JMB和MC这两个主要的管理机构后，另外要介绍的就是大家比较不熟悉的——Sub-MC。<\/p>\n\n\n\n
“Sub-”顾名思义就是支部或分会的意思。多数情况下，Sub-MC会出现于比较大型的项目，像是综合发展项目。<\/p>\n\n\n\n
它的职责在于管理特定的设施或区域，尤其是项目内有有限共同财产（Limited Common Property）时。那么，什么是有限共同财产呢？<\/p>\n\n\n\n
举个例子，综合发展项目一般由住宅楼、办公楼、商场等多个建筑物所组成。你所居住的住宅楼旁的办公楼有更齐全的健身房，但你和同样居住在这个综合项目的住户，都无法使用这个健身房，这就是所谓的有限共同财产。<\/p>\n\n\n\n
这时候，有关的MC就可以把有限共同财产划分出来，并设立不同的Sub-MC来管理，用于代表不同分层区域业主的权益。<\/p>\n\n\n\n
5. 物业管理公司的作用<\/h2>\n\n\n\n
$\"物业$ <\/figure>\n\n\n\n
如上所述，MC是由物业业主所组成，代表分层物业中的大小事都由管理委员会去管理和执行。<\/p>\n\n\n\n
但是，其实许多业主在物业管理上都缺乏经验，时常造成管理不当和维修不及时等问题的出现。<\/p>\n\n\n\n
这时候，物业管理公司绝对是最佳的得力帮手。一般上，物业管理公司是由管理委员会通过合约聘请的专业团队。<\/p>\n\n\n\n
物业管理公司主要的职责就是协助管理委员会打理分层物业，以确保大大小小的事务都得到妥善的维护和管理。<\/p>\n\n\n\n
6. 我需要参加AGM吗？<\/h2>\n\n\n\n
$\"发展$ <\/figure>\n\n\n\n
根据分层管理法令，但凡是隶属于分层地契下的房产，每年都需要举行AGM。<\/p>\n\n\n\n
举办AGM的用意不仅是投诉你对管理层方面的不满，它也是一个很好的机会，让你了解你所缴交管理费的去向，以及管理层在过去一年里所做的管理决策。<\/p>\n\n\n\n
而且，出席AGM的业主有绝对投票权来代表所有业主，以选出接下来一年的委员，并决定需要实施的家规。<\/p>\n\n\n\n
因此，参加AGM是非常重要的。因为当中所探讨的不仅关系到你的自身利益，它更是牵扯了所有住户们的共同利益。<\/p>\n\n\n\n
干净的公共区域、灯火通明的走道和妥善分配的财务绝对要归功于良好的物业管理。除了地点外，好的物业管理也能大大提升物业的价值。所以，无论你是买家或投资者，记得要了解自己的权益，并将这个要素纳入你买房的考量之一吧！<\/p>\n\n\n\n
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