{"id":76502,"date":"2024-12-24T18:01:04","date_gmt":"2024-12-24T10:01:04","guid":{"rendered":"https:\/\/www.iqiglobal.com\/blog\/?p=14561"},"modified":"2024-12-26T12:02:55","modified_gmt":"2024-12-26T04:02:55","slug":"first-home-buyer-qna-malaysia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/iqiglobal.com\/blog\/cn\/first-home-buyer-qna-malaysia\/","title":{"rendered":"\u9996\u8d2d\u65cf\u4e70\u623f\u80fd\u6263\u7a0e\uff1f2024\u5e74\u9a6c\u6765\u897f\u4e9a\u9996\u8d2d\u65cf\u4e70\u623f\u6700\u5168\u6307\u5357\uff01"},"content":{"rendered":"\n

Version: <\/mark>EN<\/mark><\/a><\/span>, <\/mark>MY<\/mark><\/a><\/span><\/span><\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n
买房说起来容易，但实际上却是一个艰难的路程……<\/mark><\/a>特别是对首购族来说，懵懵懂懂地根本不知道要如何开始。<\/p>\n\n\n\n
从选房、地区、可负担的房价和每月供期，到后期的各种费用，许多首购族在整个买房过程中，都会感到迷茫、困惑。<\/p>\n\n\n\n
此外，90%的首购族在买房过程中，都会出现以下这些念头和问题，现在就为你一一解析，以帮助你顺利找到合适又满意的房子！<\/p>\n\n\n\n
阅读内容：<\/mark><\/h2>
1. 首购族有什么好处？ <\/a><\/li>
2. 第一间屋子应该买公寓还是排屋？<\/a><\/li>
3. 为什么屋子都这么贵？<\/a><\/li>
4. 屋子要供多少钱才不会造成负担？<\/a><\/li>
5. 这些专业术语都是什么？<\/a><\/li>
6. 为什么一些银行批我的房贷，一些却不批？<\/a><\/li>
7. 房贷保险怎么选？<\/a><\/li>
8. 房屋买卖合约怎么这么多文件？<\/a><\/li>
9. 签好所有文件后就能拿钥匙？<\/a><\/li>
10. 装修房子需要花很多钱吗？<\/a><\/li><\/ul><\/div>\n\n\n\n
\n\n\n\n
1. 首购族有什么好处？<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n
很多人都说，首购族更应该要买房<\/strong>，因为政府给很多买房补助。 <\/p>\n\n\n\n
但是，作为首购族的你，还是不知道政府给了哪些补助，甚至还不清楚首购族到底有什么好处？<\/strong> <\/p>\n\n\n\n
没关系，现在就为你整理政府给首购族的买房补助<\/strong>，让你轻松拥有人生中的第一间房子！ <\/p>\n\n\n\n
根据政府公布的《2025年财政预算案》<\/a>，在2025年买房的首购族，就有以下3个政府补助，但条件是购买房价不超过RM500,000的房子<\/strong>： <\/p>\n\n\n\n
\n
最高120%贷款：<\/strong>购买捐献地（wakaf land）<\/strong>房子的首购族，政府将提供高达120%融资担保。 <\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n\n
免100%印花税：<\/strong>100%豁免买卖合约、贷款合约和转让备忘录（MOT）文件的印花税。 <\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n\n
税务减免高达RM7,000：<\/strong>只要在2025年买房并签署买卖合约的首购族，将能获得高达RM7,000的个人所得税<\/mark><\/a>税务减免。 <\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
2. 第一间屋子应该买公寓还是排屋？<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
$\"首购族政府补助\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
在看房价之前，很多首购族在决定买房时，首先会在买公寓还是排屋<\/strong><\/mark><\/a>之间犹豫。<\/p>\n\n\n\n
其实，这非常看个人需求，同时也要思考自己未来的计划。<\/p>\n\n\n\n
若是以个人需求来看，就要视乎你更在乎房子的空间，还是便利的生活：<\/p>\n\n\n\n
\n
公寓：<\/strong>一般上设有健身房、游泳池、篮球场，有些甚至还有便利商店、餐厅等，生活设施非常便利，同时也有保安24小时巡逻、设有闭路电视，安全获得保障。<\/li>\n\n\n\n
排屋：<\/strong>有更多的私人活动空间，更不需要花时间等电梯，也不用担心有限的停车位问题。<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
如果以长远的计划来看，许多人买公寓是当成“暂时”的住宿<\/strong>，直到有能力后才购买排屋等空间更大的房子<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
而现有的公寓则用来出租，每月赚取租金。<\/p>\n\n\n\n
那如果第一间屋子就买排屋怎么办？<\/strong><\/h3>\n\n\n\n当然，当你有能力购买更大的第二间房子时，现有的排屋也能当作Airbnb<\/mark><\/a>投资或出租。<\/strong><\/p>\n\n\n\n
因此，第一间房子无论是买公寓还是排屋，建议根据自己的需求、未来计划来决定。<\/strong><\/p>\n\n\n\n
当然，最重要的，还是要根据自己的财务能力<\/strong>，选购自己能负担的房子。<\/p>\n\n\n\n
3. 为什么屋子都这么贵？<\/strong><\/h2>\n\n\n
\n
$\"首购族政府补助\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
这是很多首购族在搜寻房子时，会萌生的第一个念头<\/strong>！<\/p>\n\n\n\n
房地产价格每年都在上涨，加上不同地区、类型、空间、装修等，价格都会有所不同。<\/p>\n\n\n\n
此外，我们在搜索房子时，经常会被各种好处吸引，甚至会慢慢往越来越好的房子方向进行研究、对比，所以你看到的房价也会越来越高。<\/p>\n\n\n\n
如果说买房是一种能力，那么找房就是一种技能，因此在找房时可以先列下你的理想区域、预算和需求<\/strong>，再以此慢慢过滤，才能找到合适的房子。<\/p>\n\n\n\n
当然，如果你还是觉得房价太高，也可以留意政府的可负担房屋计划<\/mark><\/a><\/strong>，从中找到价格亲民、合适你的房子。<\/p>\n\n\n\n
4. 屋子要供多少钱才不会造成负担？<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
看到现在的房价都这么贵，是不是担心自己负担不起每个月的供期呢？<\/p>\n\n\n\n
先不要担心，你可以先大概计算自己的能力范围<\/strong>，再从中找到合适和你能力范围的房子。<\/p>\n\n\n\n
那要如何计算你的可负担范围呢？不妨参考以下<\/strong>3<\/strong>个方法：<\/strong><\/p>\n\n\n\n
i. <\/strong>看薪买房<\/strong><\/strong><\/h3>\n\n\n\n最简单、直接的方式，就是依照你的<\/strong>薪水范围<\/strong><\/a>，去购买特定价位的房子（以90%房贷、4%的房贷利率为例）：<\/p>\n\n\n\n
月薪<\/strong><\/th> 房价<\/strong><\/th> 月供<\/strong><\/th><\/tr><\/thead>
RM3,000<\/td> RM200,000<\/td> RM796.99<\/td><\/tr>
RM3,500<\/td> RM300,000<\/td> RM1,195.49<\/td><\/tr>
RM5,000<\/td> RM400,000<\/td> RM1,593.99<\/td><\/tr>
RM6,000<\/td> RM500,000<\/td> RM1,992.49<\/td><\/tr>
RM7,500<\/td> RM600,000<\/td> RM2,390.98<\/td><\/tr>
RM8,500<\/td> RM700,000<\/td> RM2,789.48<\/td><\/tr>
RM9,500<\/td> RM800,000<\/td> RM3,187.97<\/td><\/tr>
RM10,500<\/td> RM900,000<\/td> RM3,586.46<\/td><\/tr><\/tbody><\/table>
图表资料取自小红书<\/mark><\/a><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n
ii. <\/strong>计算偿债比率（<\/strong>DSR<\/strong>）<\/strong><\/strong><\/h3>\n\n\n\n偿债比率（Debt Service Ratio，简称DSR<\/a>）<\/strong>是银行计算你每月偿还房贷能力<\/strong>的一种公式。<\/p>\n\n\n\n
银行会根据你的每月净收入、固定债务<\/strong>，来计算你的债务负担范围。<\/p>\n\n\n\n
不过，你也可以根据以下公式，来自行估算自己的DSR比率，从而找到可负担的房子：<\/p>\n\n\n\n
DSR = （每月固定债务总数 + 你的房贷月供） \/ 每月净收入 x 100%<\/mark><\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
只要DSR<\/strong>比率少于<\/strong>70%<\/strong>，就表示你能负担该房价<\/strong>，在选房子时就能在该范围找房子啦！<\/p>\n\n\n\n
iii. <\/strong>运用<\/strong>3-3-5<\/strong>法则<\/strong><\/strong><\/h3>\n\n\n\n
3-3-5买房法则<\/mark><\/strong><\/a>是受到新加坡公积金局认可的买房计算法则。<\/p>\n\n\n\n
只要在买房之前，针对以下3<\/strong>个法则进行考量<\/strong>，就能确保自己在财务安全的情况下买房：<\/strong><\/p>\n\n\n\n
\n
3<\/strong>：<\/strong>你的储蓄是房价的30%；<\/li>\n\n\n\n
3<\/strong>：<\/strong>你的每月房屋供期不超过月薪的三分之一；<\/li>\n\n\n\n
5<\/strong>：<\/strong>你不能购买房价超过你年收入5倍的房子。<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
这三种方法都能帮助计算出你可负担的房价和每月供期<\/strong>，让你在财务安全<\/strong>的情况下，买到你心仪的房子。<\/p>\n\n\n\n
5. 这些专业术语都是什么？<\/strong><\/h2>\n\n\n
\n
$\"首购族政府补助\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
当你找到合适的房子，并跟房地产中介预订房子时，这时对方会要求你支付预订费（booking fees），以及填下预订表格（booking form）。<\/p>\n\n\n\n
截至这一步，相信许多首购族还清楚知道自己支付的是什么费用、填了哪些表格。<\/p>\n\n\n\n
但接下来，当成功申请房屋贷款后，对首购族而言，才是最挑战的买房过程！<\/p>\n\n\n\n
因为在后期的买卖过程中，首购族将从各种买房文件、房地产中介的口中看到和听到以下重要字眼。<\/strong><\/p>\n\n\n\n
而这些都是买家都必须认识并了解的买房专业术语<\/strong>，包括：<\/p>\n\n\n\n
专业术语<\/strong><\/th> 意思<\/strong><\/th><\/tr><\/thead>
头期（Downpayment）<\/strong><\/td> 被视为买房押金，一般上是10%，而银行最多会批准90%的房贷额，如果银行批准的房贷少于90%，买家的头期需要补上剩余的金额。<\/td><\/tr>
印花税（Stamp duty）<\/strong><\/td> 是针对房地产法律文件（如贷款合约、买卖合约等）而征收的一笔税费，由买家承担。<\/td><\/tr>
买卖合约（SPA或S&P）<\/strong><\/td> 买卖双方之间具有法律约束力的书面合同，内容包括了交易金额、条款与条件、各自的义务等，这需要付律师费和印花税。<\/td><\/tr>
律师费（Legal fees）<\/strong><\/td> 买家委托律师处理房地产法律事务所需支付的费用。<\/td><\/tr>
贷款协议书（Letter Offer，LO）<\/strong><\/td> 银行愿意提供贷款，并给你的贷款提议，内容会提到你将获得的利益、利息、条件等。<\/td><\/tr>
贷款合约（Loan Agreement，LA）<\/strong><\/td> 是银行愿意借贷，买家愿意偿还贷款的合约，内容包括借贷金额、利率、还款期限等，这需要付律师费和印花税。<\/td><\/tr>
贷款进度利息（Progressive Interest）<\/strong><\/td> 只要是购买新房的买家，当房子还在建造时，就需要支付这笔贷款利息，直至房子完工。<\/td><\/tr>
递减式房屋贷款保险（MRTA）<\/strong><\/a><\/td> 房贷保险之一，保额会随着贷款额慢慢减少，你的保障也会减少，若失去经济能力时，保险将偿还剩下的贷款额。<\/td><\/tr>
抵押定额式房屋贷款保险（MLTA）<\/strong><\/td> 另一种房贷保险，保额不会随着时间而有所改变，也具有现金价值，赔偿金额除了偿还剩余贷款额，也会分配给受益人。<\/td><\/tr>
CCRIS<\/strong><\/td> 由国行旗下的信贷资料局创建和管理的信用报告，记录了你所有的财务情况。<\/td><\/tr>
CTOS<\/a><\/strong><\/td> 由私人机构创建与管理的信用报告，以FICO计算方程式作为基础所开发，提供信用分数。<\/td><\/tr>
分层地契（Strata Title）<\/strong><\/td> 发给公寓、办公楼或gated and guarded住宅区的个别单位，证明屋主除了拥有本身的单位，也与其他屋主共同拥有公共空间与设施。<\/td><\/tr>
总地契（Master Title）<\/strong><\/td> 是房子在建造和开发阶段所签发的所有权文件，一般以土地业者或发展商的名义注册。<\/td><\/tr>
个别地契（Individual Title）<\/strong><\/td> 发给有地房产的一种地契，证明你在法律上是该土地的拥有者。<\/td><\/tr>
永久地契（Freehold Title）<\/a><\/strong><\/td> 屋主一直拥有房地产的拥有权，并可以把产权留给后代或任何人，政府不能随意收回土地。<\/td><\/tr>
租赁地契\/ 99年地契（Leasehold Title）<\/a><\/strong><\/td> 屋主只是向政府租用该土地或居住该房子。<\/td><\/tr>
住宅地契（Residential Title）<\/strong><\/td> 发给用于居住的房地产的地契，持有这类地契的房产只能用于居住或短期出租给别人居住。<\/td><\/tr>
商业地契（Commercial Title）<\/strong><\/td> 发给用于商业经营或相关交易的房地产地契，水电费费率较高，也不受房屋发展法令的保护。<\/td><\/tr>
房屋发展法令（Housing Development Act）<\/strong><\/td> 用于保护住房购买者的利益，并规定开发商的许可规则、相关职责和责任。<\/td><\/tr>
隔夜政策利率（OPR）<\/strong><\/a><\/td> 国行设定的一种利息，作为银行和银行之间隔日借贷的参考利息。<\/td><\/tr>
完工认可证书（Certificate of Completion and Compliance，CCC）<\/strong><\/td> 由地方政府和大马建筑师局发出的证书，以证明房子已经建成，能安全入住，这仅限购买新房的买家需要注意。<\/td><\/tr>
产业转移手续（Memorandum of Transfer，MOT）<\/strong><\/td> 卖家将房子正式转移至买家名下的程序，这将会在房子建好后进行，通常需要支付律师费和印花税。<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
无论你刚刚买房了，还是正打算买房，现在赶快了解并熟悉这些专业术语，之后签署合约或支付费用时，就不会满头疑问了！<\/p>\n\n\n\n
6. 为什么一些银行批我的房贷，一些却不批？<\/strong><\/h2>\n\n\n
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$\"首购族政府补助\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
一般上我们在申<\/a><\/mark>请银行房贷<\/mark><\/a>买房的时候，都会申请几家银行的房贷<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
而这时候你就会发现，一些银行会批准你的房贷申请，有些却不批。<\/p>\n\n\n\n
即使一些银行批准你的房贷申请，但不同的银行也会提供不同的贷款数额和利率<\/mark><\/a><\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
因此，相信许多首购族会开始疑惑，明明呈交的文件差不多，为什么各家银行提供不同的贷款数额？<\/p>\n\n\n\n
首先，每家银行在审批房屋贷款时，都会根据申请者的收入、信用记录、DSR（债务偿还率）等，进行多方面的评估<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
除此之外，每家银行都会有不同的<\/mark>申请条件<\/a><\/mark><\/strong>，所以就会出现有些银行不批你的房贷申请，或是提供不同的贷款数额。<\/p>\n\n\n\n
因此，如果想要提高你的房贷获批率，首购族可以先提高你的信<\/a><\/strong>用记录（credit history）<\/strong><\/a>和信用评级（credit rating）<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
7. 房贷保险怎么选？<\/strong><\/h2>\n\n\n
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$\"首购族政府补助\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
当你成功获得银行房屋贷款后，银行都会要求买家购买房贷保险<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
一旦借贷者不幸去世或因意外失去经济能力，且尚未还清房贷，这时房贷保险就会偿还供款<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
一般上，房贷保险分为两种<\/strong>：递减式房屋贷款保险（MRTA<\/strong>）和抵押定额式房屋贷款保险（MLTA<\/strong>）。<\/p>\n\n\n\n
这两种房贷保险除了在价格上的差别，保险的受益对象、灵活性等也有所不同。<\/p>\n\n\n\n
因此，首购族可以先了解MRTA和MLTA<\/a>之间的差别<\/strong>后，再根据情况选择合适的保险。<\/p>\n\n\n\n
8. 房屋买卖合约怎么这么多文件？<\/strong><\/h2>\n\n\n
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$\"首购族政府补助\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
当你获得房贷、签好相关房屋贷款文件后，那就代表已经在成功买下房子的路上了！<\/p>\n\n\n\n
接下来就是要签署房屋买卖合约（SPA）和其他相关文件，才算是完成整个买房过程。<\/p>\n\n\n\n
值得一提的是，签署房屋买卖合约不是只有一份，加上其他文件，至少要签上半小时。<\/p>\n\n\n\n
因此，千万不要因为文件太多，而随便签字，尤其是首购族一定要注意检查各种细节内容<\/strong>，包括新屋地址、房型、个人资料、房屋价格等等。<\/p>\n\n\n\n
如果你在签署文件的过程，发现有资料错误，或是不解的地方，一定要停止签名并提出疑问<\/strong>，要求律师解释清楚后再签署<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
9. 签好所有文件后就能拿钥匙？<\/strong><\/h2>\n\n\n
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$\"首购族政府补助\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
当然不是！当你签好所有文件后，律师会帮你处理所有文件；当一些程序完成后，才能等通知拿钥匙。<\/p>\n\n\n\n
不仅如此，不同的房子类型，通知拿钥匙的时间也有所不同。<\/p>\n\n\n\n
如果你是购买二手房子<\/strong>，那么签好所有文件、一切程序完成<\/strong>后，基本上很快地就能拿房子钥匙了。<\/p>\n\n\n\n
至于那些购买新项目的房子<\/strong>的首购族，则需要等房子建好后，才能拿钥匙。<\/strong><\/p>\n\n\n\n
尤其购买公寓或保安围篱（<\/strong>Gated and Guarded<\/strong>）的有地房屋<\/strong>，要注意的一点是，当你收到发展商的拿钥匙通知信（Vacant Possession），你还需要预先支付几个月的物业管理费<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
而具体的费用，则视个别发展商的要求，因此购买这类型房产的首购族，一定要事先准备好现金<\/strong>来缴费，之后才能拿钥匙。<\/p>\n\n\n\n
当你拿了钥匙后，你就可以开始检查房子、构思房子装修和设计风格，打造你梦想中的家园。<\/strong><\/p>\n\n\n\n
10. 装修房子需要花很多钱吗？<\/strong><\/h2>\n\n\n
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$\"首购族政府补助\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
许多人都会说，买房其实不贵，最贵的是装修房子。<\/strong><\/p>\n\n\n\n
这是因为装修房子、买软装等，都需要立刻把钱付清，给人一种钱包瞬间“扁”了的错觉；而买房则是花35年来慢慢偿还银行房屋贷款<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
因此，装修房子真的很贵吗？<\/strong>其实这些都是看你想要哪些设计风格<\/a>，以及房子内的装潢<\/a>、所使用的材质。<\/p>\n\n\n\n
不过，建议先设下一个装修预算，然后咨询专业人士的装修建议，再根据自己能接受的预算范围装修房子。<\/p>\n\n\n
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$\"首购族政府补助\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
当房子装修好后，你就能选入伙的吉日，准备搬家住新房啦！<\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n
但回到现实，接下来就是<\/strong>35<\/strong>年的房奴<\/strong>，同时还要缴纳各种水电费、管理费、门牌税、地税等等……<\/p>\n\n\n\n
现在买房的各种疑问都有了解答，那就立即行动寻找你心仪的房子吧！<\/p>\n\n\n\n
当然也建议寻求房地产中介的帮助，就像是IQI的专业房地产中介，他们能为你提供全面的买房建议，让你更快地找到合适的房子！<\/mark><\/strong><\/p>\n\n\n\n
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