有时候我们会看到，一些屋子门外挂上了“Lelong”的布条，这就是大家普遍所说的“被银行收回的屋子”<\/strong>，也称为拍卖屋。<\/strong><\/p>\n\n\n\n

这种房子主要是银行房贷借贷者拖欠银行贷款一段时间<\/strong>、银行发出追讨信仍收不到钱后，而采取拍卖行动<\/strong>。<\/span><\/p>\n\n\n\n

由于Lelong屋\/ 拍卖屋的价格，比市场上的新房和二手房低很多，因此如今许多人都会把目标放在拍卖屋，以希望抢购便宜的房子，从而降低自己的买房负担<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n

不过，我们要如何找到并购买Lelong屋呢？拍卖屋真的买的过吗？<\/span>接下来就为你全面解析关于Lelong屋的<\/p>\n\n\n\n

阅读内容：<\/mark><\/h2>
1. 什么是拍卖屋\/ Lelong屋？<\/a><\/li>
2. 拍卖屋\/ Lelong屋的类型<\/a><\/li>
3. 购买Lelong屋的方法<\/a><\/li>
4. 购买Lelong屋的步骤<\/a><\/li>
5. 购买Lelong屋的好处<\/a><\/li>
6. 购买Lelong屋的坏处<\/a><\/li><\/ul><\/div>\n\n\n\n
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1. 什么是拍卖屋\/ Lelong屋？<\/h2>\n\n\n\n
所谓的拍卖屋，普遍上被大家称为“Lelong屋”，是被银行、高等法庭或政府土地局拍卖的房子<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
就如上述提到的，当前任屋主无法在银行规定期限内偿还房屋贷款<\/strong>，有关当局就会将房子收回，并进行拍卖<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
这些Lelong屋将会通过公开招标的方式<\/strong>，出售给出价最高的竞标者，而卖房后所得到的款项，将会用来偿还前屋主欠下的款项<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
2. 拍卖屋\/ Lelong屋的类型<\/h2>\n\n\n\n
首先，拍卖屋子分成两种类型，即贷款合约兼转让拍卖（LACA）和非LACA拍卖<\/strong>。<\/span><\/p>\n\n\n\n
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贷款合约兼转让拍卖<\/strong><\/span><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
由银行实施拍卖<\/span>的房子<\/strong>，也是普遍看到的房屋拍卖类型。<\/p>\n\n\n\n
这类型的拍卖是针对没有地契的房屋<\/strong>，一般上是需要支付5%的定金<\/strong>，才能参与拍卖环节。<\/span><\/p>\n\n\n\n
所有房屋均由各家银行决定，并经由高等法庭和土地局批准拍卖，而拍卖仅由持牌拍卖商进行，通常每个月进行一次拍卖<\/strong>。<\/span><\/p>\n\n\n\n
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非LACA拍卖<\/strong><\/span><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
就是由高等法庭<\/strong>针对具有地契的房屋进行拍卖<\/strong>，拍卖者需要支付10%的定金<\/strong>，而拍卖通常每4个月进行一次<\/strong>。<\/span><\/p>\n\n\n
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$\"lelong屋子\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
3. 购买Lelong屋的方法<\/h2>\n\n\n\n
我们<\/span>都知道这些<\/span>Lelong屋需要与别人<\/span>竞标<\/strong>，但是要如何参与投标呢？<\/p>\n\n\n\n
其实，参加竞标有以下两种方式：<\/strong><\/span><\/p>\n\n\n\n
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线下拍卖<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
这与我们在电视剧或电影情节看到的投标方式一样，你本人需要出席投标或拍卖会<\/strong>，自己或委托拍卖代理进行投标。<\/span><\/p>\n\n\n
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$\"lelong屋子\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
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线上拍卖<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
如今科技网络发达，拍卖会也转为线上进行，这不仅给所有拍卖者带来最大的便利，也节省不少时间。<\/p>\n\n\n\n
但有别于线下拍卖的喊价方式，线上拍卖的“喊价”将会显示在荧幕上<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
一旦你的投标价被超越<\/strong>，电脑系统将会提醒你再标价<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
4. 购买Lelong屋的步骤<\/h2>\n\n\n\n
了解后购买Lelong屋的方法后，那接下来买房就简单了！<\/p>\n\n\n\n
在马来西亚购买Lelong屋，一般上有以下8个步骤：<\/p>\n\n\n\n
i. 找到想买的Lelong屋<\/h3>\n\n\n
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$\"lelong$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
买房当然要找自己喜欢的房子，即使是买Lelong屋也一样！<\/p>\n\n\n\n
由于Lelong屋属于“特殊情况”<\/strong>，因此无法像新房和二手房那样随处找到，而是需要通过拍卖主办方或房地产中介才能查询<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
而马来西亚的拍卖主办方<\/strong>就包括：<\/p>\n\n\n\n
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各家银行<\/strong><\/li>\n\n\n\n
e-Lelong System High Court of Malaya<\/strong><\/mark><\/a>：<\/strong>这是高等法庭拍卖屋的线上系统，但目前只能查询西马的Lelong屋。<\/li>\n\n\n\n
各州土地局<\/strong><\/li>\n\n\n\n
合法拍卖行：<\/strong>有些银行、不同地区的高庭和土地局会把Lelong屋子的拍卖事宜，委托给合法的拍卖行（auction house），就像是LelongTips.com<\/mark><\/a><\/span>、Property Auct<\/a><\/mark>ions<\/mark><\/a><\/span>、Ng Chan Mau & CO<\/mark><\/a><\/span>等。<\/li>\n\n\n\n
房地产中介：<\/strong>有些房地产agent会帮你找到正在拍卖的屋子，他们会在整个购买过程提供协助。<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
ii. 详细阅读Lelong屋的拍卖通知和条件<\/h3>\n\n\n
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$\"lelong屋子\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
从以上管道找到自己心仪的Lelong屋子后，接下来就要检查该房子的拍卖文件：拍卖通知（Proclamation of Sale，POS）和拍卖条件（Conditions of Sale，COS）。<\/strong><\/p>\n\n\n\n
从这些拍卖文件中，你可以更详细了解有关拍卖屋的所有事项<\/strong>，包括：<\/p>\n\n\n\n
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拍卖价格<\/strong><\/li>\n\n\n\n
占地或室内面积<\/strong><\/li>\n\n\n\n
拍卖方要求的定金<\/strong><\/li>\n\n\n\n
各种欠款<\/strong>，如水电费、地税、门牌税、管理费等<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
要注意的是，买家一定要留意拍卖文件当中，对于房子拖欠费用的处理方式。<\/strong><\/p>\n\n\n\n
有些拍卖方是不会承担这些拖欠费用<\/strong>，需要新任屋主来付清。<\/p>\n\n\n\n
有些拍卖方会承担这些费用<\/strong>，但需要新屋主先花钱付清，之后在成功“标”到拍卖房后的90天内，向拍卖方索回。<\/p>\n\n\n\n
因此，买家必须让律师向有关单位确认所有的拖欠费用，以及确认由谁承认费用。<\/strong><\/p>\n\n\n\n
同时，买家也要确保自己有能力承担这些费用<\/strong>，因为只有在这些费用付清后，银行才会发放房屋贷款。<\/strong><\/p>\n\n\n\n
iii. 调查Lelong屋是否有私人冻结令<\/h3>\n\n\n
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$\"lelong屋子\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
除了要确认拖欠费用外，买家还要到土地局进行土地查册（land search）<\/strong>，以调查该Lelong房是否有私人冻结令（Private Caveat）<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
这关乎到你的银行房屋贷款申请是否被批准，因为若一间房子有冻结令限制，就必须先撤销冻结令，银行才会提供房贷。<\/strong><\/p>\n\n\n\n
当成功标到房子后，买家可以委托律师向法庭申请“解冻”<\/strong>，或是跟持有冻结令的一方协商“解冻”<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
整个过程大概需要2至3个月，如果无法在期限内解冻，买家可能需要向银行申请更长的时间来付清买房的余款<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
因此，买家在购买Lelong屋之前，一定要仔细阅读POS和COS<\/strong>，并适时地向律师或拍卖方寻求帮助<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
iv. 实地勘察Lelong屋的情况<\/h3>\n\n\n
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$\"lelong屋子\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
新房有示范屋、二手房有屋主开放参观，从而让买家看清内部情况和周边环境，但是Lelong屋不能进入内部看房！<\/strong><\/p>\n\n\n\n
不过，买家可以从屋外查看房子的外观和室内的情况<\/strong>，以此衡量房子是否需要进行哪种程度的清洁和装修，从而估算买房成本<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
当然，买家还可以打听房子是否还有人居住<\/strong>，如前屋主或租户，以此做好日后处理的心理准备<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
v. 查询自己的贷款成功率<\/h3>\n\n\n
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$\"lelong屋子\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
一般上买房（无论是新房或二手房），如果买家无法成功申请房屋贷款，之前支付的定金是可以退还的。<\/p>\n\n\n\n
但是Lelong屋就不行，一旦买家成功“标”到房子<\/strong>后，若在90天或120天期限内申请到房贷<\/strong>，定金是不会退还的。<\/p>\n\n\n\n
虽然有些拍卖方或银行会给予一些宽限，但为了避免这种不愉快的事情发生，买家建议先到银行查询自己的贷款成功率<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
vi. 准备足够的现金流<\/h3>\n\n\n
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$\"lelong屋子\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
比起买新房或二手房，其实买Lelong屋会有更多的隐藏费用<\/strong>，因此买家需要准备好足够的现金流<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
除了在参与竞标前，拍卖方会要求竞标者使用指定的银行汇票（bank draft）<\/mark><\/a><\/strong>，或通过银行汇款<\/strong>来支付定金。<\/p>\n\n\n\n
但要注意的是，这笔定金是根据Lelong屋拍卖底价的10%来计算，当成功标到屋子后，若成交价比拍卖底价高<\/strong>，买家需要补上定金的差价<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
此外，买家可能需要付清所有拖欠费用、私人冻结令的解冻费外，同时还要支付律师费、印花税等买房费用<\/strong>、清洁费、装修费、门牌税、地税等其他潜在费用<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
vii. 参与Lelong屋的竞标<\/h3>\n\n\n
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$\"lelong屋子\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
当一切准备就绪后，现在你可以参与拍卖屋的竞标了，“抢购”你心仪的房子了！<\/p>\n\n\n\n
就如上述所说的，你可以通过线上竞标，或是亲自到实体拍卖会<\/strong>竞标你的房子。<\/p>\n\n\n\n
viii. 处理竞标后的后续事宜<\/h3>\n\n\n
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$\"lelong屋子\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
成功标到你心仪的屋子后，千万别以为这样就结束了！<\/p>\n\n\n\n
你还要进行以下步骤，才算是完成购买Lelong屋的过程<\/strong>：<\/p>\n\n\n\n
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签署拍卖条件（COS）合约<\/li>\n\n\n\n
若成交价格高于拍卖底价，买家需要补上定金的中间差价<\/li>\n\n\n\n
在90至120天的时间内，申请银行房贷以付清剩余90%的房价<\/li>\n\n\n\n
委托律师处理买房和产权转让等事物<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
5. 购买Lelong屋的好处<\/h2>\n\n\n\n
Lelong屋子除了便宜，其实还有什么好处，吸引这么多人抢着竞标呢？<\/p>\n\n\n\n
i. 房产比市价低30%至40%<\/strong><\/span><\/h3>\n\n\n\n
Lelong屋原本就以比市场低10%至20%的价格拍卖，如果屋子在拍卖活动上没有竞标者，那么拍卖底价将会减少10%继续拍卖<\/strong>。<\/span><\/p>\n\n\n\n
如果第二次拍卖依旧没有竞标者，拍卖底价将再继续调低10%<\/strong>，以此类推，直到有竞标者为止。<\/span><\/p>\n\n\n\n
有些拍卖屋会经过多轮的“流拍”，因此房价会比市场上的新房和二手房便宜，买家可能会买到比市场价低30%至40%的房子！<\/strong><\/p>\n\n\n\n
ii. 回酬空间大<\/strong><\/span><\/h3>\n\n\n\n
就以上述情况而言，如果拍卖一直没有竞标者，拍卖屋子的价格也许会跌到原价的50%。<\/span><\/p>\n\n\n\n
那如果在这时趁低收购的话，之后再卖掉，回酬的空间就更大了<\/strong>。<\/span><\/p>\n\n\n\n
iii. 转手利润可达70%至120%<\/strong><\/span><\/h3>\n\n\n\n
如果你以RM50,000买下Lelong屋子，接着进行装修再以RM120,000转手卖出，你将获得超过一半的利润。<\/strong><\/span><\/p>\n\n\n
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$\"lelong屋子\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
iv. 整体成本比购买其他房产低<\/strong><\/span><\/h3>\n\n\n\n
由于拍卖屋子的价格比市场低，因此你之后进行装修、购买家具等，所有成本都比较低<\/strong>。<\/span><\/p>\n\n\n\n
v. 能掌握房产实况<\/strong><\/span><\/h3>\n\n\n\n
你可以在竞标房子之前，先实地勘察房屋的情况<\/strong>，清楚掌握有关单位的状况后，再估算竞标价格和其他成本。<\/span><\/p>\n\n\n\n
vi. 顾客群多，脱手时间短<\/span><\/strong><\/h3>\n\n\n\n
由于房价的关系，Lelong屋一直是许多房屋买家的选购目标<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
如果打算购买Lelong屋子的话，竞标时的速度一定要快<\/strong>，而且要提前做好几个竞标计划<\/strong>，这样才能成功竞标到你心仪的房子。<\/p>\n\n\n\n
6. 购买Lelong屋的坏处<\/h2>\n\n\n\n
i. 前屋主不愿搬走<\/h3>\n\n\n\n
这件事可能需要新屋主自己解决，设法让原本的屋主搬走<\/strong>。<\/span><\/p>\n\n\n\n
如果处理不好引起屋主纠纷，就会从原本的“好康”投资，变成不好的投资了。<\/span><\/p>\n\n\n\n
ii. 房子出租给别人<\/h3>\n\n\n\n
虽然这种情况很少发生，但是如果不幸运碰到前屋主将屋子出租，却遭到拍卖，那么新屋主可能需要根据租赁条约上的赔款<\/strong>，赔钱请租客搬走。<\/span><\/p>\n\n\n\n
iii. 前屋主拖欠管理费和维修费<\/h3>\n\n\n\n
在参与竞标前，你务必详细阅读拍卖屋子的销售说明书<\/strong>，当中会阐明银行会承担的部分<\/strong>。<\/span><\/p>\n\n\n\n
如果没有说明银行会负责偿还拖欠的管理与维修费，那么这将会是买家的买房成本之一<\/strong>。<\/span><\/p>\n\n\n
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$\"lelong屋子\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
iv. 债主纠缠<\/h3>\n\n\n\n
要知道，屋子遭到拍卖，都是因为屋主无法偿还贷款。<\/span><\/p>\n\n\n\n
那么你就要有心理准备，前屋主可能负债累累，其债主也许会找上门纠缠。<\/strong><\/span><\/p>\n\n\n\n
v. 私人冻结令<\/h3>\n\n\n\n
尽管该房子遭到冻结，银行依旧会继续拍卖。<\/span><\/p>\n\n\n\n
因此，如果你想投标的房子是冻结房产，那么就在投标前做好功课，事先翻阅土地查册（Land Search）<\/strong>了解冻结令的细节，再决定是否投标。<\/span><\/p>\n\n\n\n
如果你想继续投标这冻结房产，那么就要准备足够的现金<\/strong>，以及做好心理准备，因为“解冻”需要花上一段时间。<\/span><\/p>\n\n\n\n
如果“解冻”过程超过90天，那么你需要自行买断有关产业<\/strong>，直到冻结令解除，再向银行贷款。<\/span><\/p>\n\n\n\n
vi. 房贷问题<\/h3>\n\n\n\n
购买新房或二手房，如果银行房贷不获批，可以考虑不购买，10%的定金也会被退回来。<\/p>\n\n\n\n
不过，Lelong屋就不行<\/strong>，除了在竞标前需要先支付10%定金，如果赢得了竞标，但银行不批准房屋贷款申请，那么买家就要自掏腰包，将余下的90%款项付清<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
因此，如果你打算购买Lelong屋子，那么就要事先准备好一笔买房的钱<\/strong>。<\/p>\n\n\n
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$\"lelong屋子\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
vii. 超支风险<\/h3>\n\n\n\n
无论是购买什么类型的房子，买房之前一定要做好所有研究<\/strong>，才能买到自己心仪的、符合需求的房子。<\/p>\n\n\n\n
而买Lelong屋也一样，甚至要做更详细的研究<\/strong>，最好是到现场实地勘察房子的状况<\/strong>，才能真正了解房子的情况。<\/p>\n\n\n\n
只有在了解房子的情况后，你才能估算之后需要投入的成本<\/strong>；若对房子完全不了解，或没有掌握清楚房子的状况，很有可能会导致成本超支，最后亏着转手卖房。<\/strong><\/p>\n\n\n\n
viii. 受到拍卖现场气氛影响<\/h3>\n\n\n\n
在竞标房子的时候，除了你想要那间房子，其他人也一样，大家都会毫不犹豫地抢标同一间房子。<\/p>\n\n\n\n
因此，现场气氛一定会非常紧张，有些人甚至为了要标到房子，会毫不犹豫、毫无底线地加价。<\/p>\n\n\n\n
这时候，千万不要被现场气氛影响，也不要冲动，必须要冷静并且在心中设下一个定价，才不会做出后悔的决定。<\/p>\n\n\n
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$\"lelong屋子\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
拍卖屋子固然便宜吸引人，也能获得可观的投资回报，确实是不错的一项投资，但是每一项投资都有风险，因此事前功课一定要做好，才不会做亏本投资。<\/span><\/p>\n\n\n\n
又或是你想要买房自住或投资，却不知道什么类型的房子适合你？<\/span>那就让IQI的专业团队帮助你！<\/mark><\/strong><\/p>\n\n\n\n
IQI在全球拥有超过50,000名房地产中介，通过各种培训的房地产中介团队，将为你提供最全面的咨询，帮助买家找到合适的房子。<\/span><\/mark><\/strong><\/p>\n\n\n\n
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5. 购买Lelong屋的好处<\/h2>\n\n\n\nLelong屋子除了便宜，其实还有什么好处，吸引这么多人抢着竞标呢？<\/p>\n\n\n\n

i. 前屋主不愿搬走<\/h3>\n\n\n\n这件事可能需要新屋主自己解决，设法让原本的屋主搬走<\/strong>。<\/span><\/p>\n\n\n\n如果处理不好引起屋主纠纷，就会从原本的“好康”投资，变成不好的投资了。<\/span><\/p>\n\n\n\n

iv. 债主纠缠<\/h3>\n\n\n\n要知道，屋子遭到拍卖，都是因为屋主无法偿还贷款。<\/span><\/p>\n\n\n\n那么你就要有心理准备，前屋主可能负债累累，其债主也许会找上门纠缠。<\/strong><\/span><\/p>\n\n\n\n

5. 购买Lelong屋的好处<\/h2>\n\n\n\n
Lelong屋子除了便宜，其实还有什么好处，吸引这么多人抢着竞标呢？<\/p>\n\n\n\n

i. 前屋主不愿搬走<\/h3>\n\n\n\n
这件事可能需要新屋主自己解决，设法让原本的屋主搬走<\/strong>。<\/span><\/p>\n\n\n\n
如果处理不好引起屋主纠纷，就会从原本的“好康”投资，变成不好的投资了。<\/span><\/p>\n\n\n\n

iv. 债主纠缠<\/h3>\n\n\n\n
要知道，屋子遭到拍卖，都是因为屋主无法偿还贷款。<\/span><\/p>\n\n\n\n
那么你就要有心理准备，前屋主可能负债累累，其债主也许会找上门纠缠。<\/strong><\/span><\/p>\n\n\n\n