阅读内容：<\/mark><\/h2>
1. 柔佛房地产到底在火什么？<\/a><\/li>
2. 2025年柔佛房市表现<\/a><\/li>
3. 柔佛房市泡沫化呈复杂信号<\/a><\/li>
4. 2026年预测：南部大都会经济圈与狮城旁的“深圳”的结合<\/a><\/li>
5. 柔佛，一个区域崛起的象征<\/a><\/li>
常见问题（FAQ）：<\/a><\/li><\/ul><\/div>\n\n\n\n
\n\n\n\n
1. 柔佛房地产到底在火什么？<\/h2>\n\n\n\n
首先要知道的是，柔佛房市突然崛起并非偶然，而是近年来受到多种因素所驱动<\/strong>，不仅带动马来西亚南部的经济、刺激投资者信心，从而推动柔佛房市的发展。<\/p>\n\n\n
\n
$\"\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
柔佛州除了因毗邻新加坡的战略地理位置<\/strong>，房价、物价也比对岸更经济实惠，加上对海外买家友好的买房政策<\/strong>，进而带动了该州房地产的发展。<\/p>\n\n\n\n
当然，政府所推动的各个发展计划也不能忽视，更是带动柔佛经济和房市的重要引擎<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
随着这些重大发展计划的推动，柔佛在2025年上半年吸引了高达RM560亿的总投资额<\/mark><\/a>，占全国外商直接投资的约四分之一（总额为RM1,903亿），显示了全球投资者对柔佛长期发展潜力的信心。<\/p>\n\n\n\n
尤其以下这<\/strong>6<\/strong>个城市规划<\/strong>，不仅带动人流，也推动柔佛的制造业、高科技电子业等各个行业持续蓬勃发展，并为当地创造了就业岗位，从而刺激住房需求。<\/p>\n\n\n\n
i. 依斯干达马来西亚影城（IMS）<\/h3>\n\n\n\n早在2014年时，随着依斯干达马来西亚影城（IMS）启用以来，除了为本地 创造超过20,000个就业机会<\/mark><\/a>，也带动了柔佛房地产市场<\/strong>。<\/p>\n\n\n
\n
$\"\"$
照片取自 IMS官网<\/mark><\/a><\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n
作为东南亚最大的影视基地<\/strong>，IMS设有完善的国际级设施，包括电影与电视摄影棚、水下拍摄池和永久布景，未来还将新增多种影视布景、LED屏幕取代绿幕，致力于产出高品质的影视作品。<\/p>\n\n\n\n
因此，大马影城吸引了众多海内外制作公司来到本地拍摄，承接了超过100项拍摄项目，累计约RM12亿的产值<\/mark><\/a>。<\/p>\n\n\n\n
追溯回2015年的高峰时期，当时随着许多海内外影视团队的到来，尤其是外国制作团队，由于他们在大马逗留时间长，自然而然也<\/strong>带动了周边的房产<\/mark><\/strong><\/a>。<\/p>\n\n\n\n
为了方便工作，他们会在影城附近租房子，就像是公寓、排屋或独立式洋房，从而让这些房屋租金全上涨<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
ii. 森林城市设立金融特区<\/h3>\n\n\n\n在柔新经济特区（JS-SEZ）协议正式签署之前，政府在2023年就将森林城市设立为 金融特区（SFZ）<\/mark><\/a>，并推出一系列税收优惠，以吸引企业和专业人才迁居或回流大马、促进行业发展。<\/p>\n\n\n\n
政府为所有在森林城市金融特区开展业务的家族办公室、企业、金融行业公司，以及个人知识型员工<\/strong>提供以下长达20年的<\/strong>税收优惠<\/mark><\/strong><\/a>：<\/strong><\/p>\n\n\n\n
企业类型<\/strong><\/th> 税收优惠税率<\/strong><\/th><\/tr><\/thead>
家族办公室、企业<\/td> 0%至5%企业税率<\/td><\/tr>
金融行业公司<\/td> 5%企业税率<\/td><\/tr>
个人知识型员工<\/td> 15%统一个人所得税<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
随着该金融特区崛起为区域金融中心，加上毗邻新加坡的战略地理位置、宽松的监管框架和设立限制，吸引了来自多个海内外金融机构和家族办公室入驻<\/mark><\/a>，进而成为投资热地。<\/p>\n\n\n\n
同时，海外企业和家族办公室的入驻，除了为大马创造许多且广泛的高收入就业机会<\/strong>，也吸引众多海外人才，间接也刺激周边房产<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
尤其是曾被誉为“鬼城”的森林城市<\/mark><\/a>，自从金融特区的设立，后来政府进一步将其发展为免税岛、智慧岛、安全岛和生态岛，更为当地房地产带来潜在催化剂。<\/p>\n\n\n
\n
$\"\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
再加上森林城市的发展元素，结合了金融、住宅与环保元素<\/strong>，其带来的各种生活上的便利，也为社区注入新活力，目前已经约有20,000人定居<\/mark><\/strong><\/a>。<\/p>\n\n\n\n
此外，如今许多发展商也致力于建新公寓和商业空间<\/strong>，以满足日益剧增的住房需求<\/strong>，以及为森林城市前所未有的发展机遇<\/strong>做好准备。<\/p>\n\n\n\n
iii. 柔新经济特区（JS-SEZ）<\/h3>\n\n\n\n
如果要说柔佛房市火起来的原因，那就不得不提到柔新经济特区（<\/strong>JS-SEZ<\/strong>）<\/strong>了！<\/p>\n\n\n\n
这个被誉为“东南亚版深圳”<\/strong>的经济特区横跨马新两国，面积达3,505平方公里，致力于打造马新跨境创新投资枢纽<\/strong>，并透过双方合作吸引更多新的国际投资项目<\/strong>，从而创造更多就业机会、支持人才发展<\/strong>。<\/p>\n\n\n
\n
$\"\"$
照片取自 The Malaysian Reserve<\/mark><\/a><\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n
尤其是在先进制造业、物流、绿色产业和数据中心与创新科技等 关键领域<\/mark><\/a>，以提升特区的长期竞争力和可持续发展<\/strong>，也是将其打造为“东南亚投资高地”的催化剂<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
自柔新经济特区在2025年初宣布落实后，2025年第一季度就批准了RM301亿的投资额<\/mark><\/a><\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
同时，根据首相拿督斯里安华公布的最新数据，截至2025年上半年<\/strong>，柔新经济特区已经批准RM371亿的总投资额<\/mark><\/a><\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
从上述投资额来看，柔新经济特区不仅仅是推动经济的催化剂，更是带动柔佛房市的关键驱动力<\/strong>，除了房屋销售量显著上升<\/mark><\/a>，更降低新山的滞销房产。<\/p>\n\n\n\n
特别是在柔新经济特区9个旗舰区内的房地产，不仅房产需求量强劲，许多发展商也开始兴建更多<\/strong>高楼住宅<\/mark><\/strong><\/a>，以满足目前和未来的住房需求<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
柔新经济特区9个旗舰区<\/mark><\/a>包括：<\/p>\n\n\n\n
旗舰区<\/strong><\/th> 关键领域<\/strong><\/th><\/tr><\/thead>
旗舰A区：新山市中心<\/td> 企业服务、数字经济、医疗<\/td><\/tr>
旗舰B区：依斯干达公主城<\/td> 制造业、企业服务、数字经济、教育、医疗、旅游<\/td><\/tr>
旗舰C区：丹绒伯拉巴斯、丹绒宾<\/td> 制造业、能源、物流<\/td><\/tr>
旗舰D区：巴西古当<\/td> 制造业、能源、物流<\/td><\/tr>
旗舰E区：士乃-士古来<\/td> 制造业、数字经济、教育、物流、旅游<\/td><\/tr>
旗舰F区：士年纳<\/td> 制造业、企业服务、数字经济、教育、能源、粮食安全、医疗、物流、旅游<\/td><\/tr>
旗舰G区：森林城市<\/strong><\/td> 金融服务（特别金融区）<\/td><\/tr>
旗舰H区：边佳兰石油综合中心<\/strong><\/td> 制造业、能源、物流<\/td><\/tr>
旗舰I区：迪沙鲁<\/td> 教育、粮食安全、医疗、旅游<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
iv. 数据中心<\/h3>\n\n\n\n
自从新加坡在2022年暂停数据中心开发项目，柔佛州成了许多国际数据公司目标，纷纷在该州寻求新机遇<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
同时，由于数据中心建设需要大量空间、能源和水源进行冷却，而柔佛州刚好满足数据中心建设的需求<\/strong>，加之柔新经济特区专注在数字经济领域，为数据中心奠下了稳定基础<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
从那时起，柔佛州陆续吸引许多海外数据公司的入驻并投资，不仅迅速追平新加坡数据中心的1.4吉瓦总供电容量，甚至成为东南亚增长最快的数据中心市场<\/mark><\/strong><\/a>。<\/p>\n\n\n\n
从美国科技巨头英伟达、谷歌、微软、澳洲数据企业AirTrunk、中国的万国数据和商秦淮数据集团等等，都先后“落地”投资建设高质量的数据中心<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
截至2025年第二季度，柔佛政府也已经批准了多达<\/strong>42项数据中心建设项目<\/mark><\/strong><\/a>；同时莱坊的《亚太数据中心报告》<\/mark><\/a>也指出，数据中心总供应量达到5.8吉瓦<\/strong>、空置率仅有1.1%。<\/p>\n\n\n
\n
$\"\"$
图表取自<\/em>《南洋商报》<\/mark><\/em><\/a><\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n
随着数据中心的蓬勃发展，除了为大马本地科技产业打造完善的生态系统、引入并培育更多专业人才，也创造更多高价值的就业机会<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
特别是在云计算、软件开发、网络安全和人工智能（AI）等前沿领域，不少专家认为，大马将有望在2028年成为<\/strong>“区域最大的数据中心枢纽”<\/mark><\/strong><\/a>。<\/p>\n\n\n\n
此外，数据中心的发展也将促进对可再生能源和水资源解决方案的需求<\/strong>，预计未来会有更多太阳能发电厂、海水淡化厂的建设，进一步创造大量就业机会<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
当然，数据中心的拓展也将让不少领域，如高端电气和电子、半导体、制药业等从中获益，因此这将促使对住宅、办公空间、零售店和员工宿舍的需求增加<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
v. 柔新捷运（RTS）<\/h3>\n\n\n\n
柔佛州有金融特区、经济特区和数据中心，但如果没有一个交通网络让柔佛与国际接轨<\/strong>，当地也无法增长。<\/p>\n\n\n\n
因此，政府也正如火如荼建设公共交通、规划高速公路，以提升通勤与出行的便利性、缩短通勤时间和缓解交通压力。<\/p>\n\n\n\n
同时，通过这些基建规划，柔佛也能加强与新加坡的连接，从而带动更多资金和人才流入、人流、经济和房市。<\/p>\n\n\n
\n
$\"\"$
照片取自 lowyat.net官网<\/mark><\/a><\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n
尤其是即将在2027年1月全面启用的柔新捷运（RTS），更被视为改写柔佛新山格局的颠覆性工程，其不仅推动城市经济，也带动房价腾飞。<\/p>\n\n\n\n
柔新捷运全长4km，是连接柔佛新山和新加坡的“跨境轨道大动脉”<\/strong>，除了缓解柔新长堤交通拥堵的问题，还把两国跨境时间缩短至5分钟，为超过10,000名日勤通勤者提供高效便捷的跨境连接。<\/p>\n\n\n\n
这种高效率的通勤方式，备受通勤者、游客和投资者的高度关注，不仅提升居民和通勤族的生活质量，也进一步吸引更人多迁居新山，从而推动当地投资热潮。<\/p>\n\n\n\n
根据NAPIC《2023年房地产市场报告》<\/mark><\/a>，在柔新捷运工程进度达50%时，柔佛的马来西亚房价指数（MHPI）以8.8%的年增长率<\/strong>领跑全国。<\/p>\n\n\n
\n
$\"\"$
*图表取自<\/em>**NAPIC《2023年房地产市场报告》<\/mark><\/em><\/a><\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n同时，PropertyGuru<\/mark><\/a>的数据也显示，当时新山房产需求指数上涨17%<\/strong>。NAPIC的报告也指出，滞销住宅房产从2022年的5,258下跌至2023年的4,228<\/strong>。<\/p>\n\n\n
\n
$\"\"$
住宅房产滞销数量最高的州属。照片取自NAPIC《2023年房地产市场》<\/mark><\/a><\/em><\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n
与此同时，服务式公寓的滞销数量也在2023年有所下降，从2022年的14,132降至2023年的11,710。<\/strong><\/p>\n\n\n
\n
$\"\"$
服务式公寓滞销数量最高的州属。照片取自NAPIC《2023年房地产市场》<\/mark><\/a><\/em><\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n
从上述滞销房产数据来看，柔新捷运确实给当地房市带来不小的影响<\/strong>，许多投资者也看准了捷运带来的长期潜力，提前入场布局，希望在通车后迎来房价与租金的双重升值<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
此外，随着柔新捷运即将投入运营，NAPIC《2025年上半年房价指数报告》<\/mark><\/a>也指出，柔佛的房价指数年增长率达到5.7%<\/strong>，继续领跑全国；房价也从去年同期的RM433,652，上涨至RM458,325<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
vi. E-ART智轨列车<\/h3>\n\n\n\n此外，为了让新山的交通网络更全面、让通勤更高效、顺畅，政府也建设高架智能轨道快运系统（E-ART）<\/mark><\/a><\/strong>，与柔新捷运无缝衔接。<\/p>\n\n\n
\n
$\"E-ART\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
虽然政府还未宣布施工和预计运营时间，但是E-ART贯穿士古来、地不佬、依斯干达公主城和巴西古当<\/strong>4条主要走廊，丰隆研究分析员<\/mark><\/a>认为，这将大大改善周边住宅、商业和工业区的连通性，从而推动房产升值<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
尤其是那些目前交通较不便的住宅<\/strong>、商业和旅游区，当柔新捷运和E-ART双双竣工，投资者和游客能更便捷地前往较内陆的地点<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
而工业和物流资产，当RTS武吉查卡站、士乃机场和丹戎帕拉帕斯港的连接改善，并与智轨列车衔接<\/strong>后，预计届时将全面带动柔新跨境人流<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
简单而言，当柔新捷运和<\/strong>E-ART<\/strong>智轨列车双双启用<\/strong>后并相互“合作”，不仅会刺激经济和旅游业增长，也将带动沿线和周边房产，预计届时将再吸引一波投资者的购房潮、推动房价上涨。<\/p>\n\n\n\n
2. 2025年柔佛房市表现<\/h2>\n\n\n\n
就上述种种的城市发展与规划，不难发现柔佛州，尤其是新山一带<\/strong>的房地产备受瞩目，甚至可说是逐渐走向国际舞台。<\/p>\n\n\n\n
无论是海内外的投资者，都纷纷抢购柔佛房子<\/strong>，有些房产项目更在推出3天几乎售罄<\/mark><\/a>！<\/p>\n\n\n\n
柔佛房市究竟有多火呢？以下4种情况，将直接告诉你柔佛房地产领域的火热程度！<\/p>\n\n\n\n
i. 房价飙涨至历史高位<\/h3>\n\n\n\n
随着柔佛房市越发火热，有房地产业者在2025年初发现，柔佛部分地区的房价大幅飙升，甚至较疫情前飙涨了<\/strong>25%<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
特别是二线城市地区<\/mark><\/a>，如巴株巴辖和居銮<\/strong>，随着越来越多新开发项目，以及因兑换率优势而收入较高的新加坡客工买房，因此当地的双层排屋价格已经突破RM60万至RM100万<\/strong>。<\/p>\n\n\n
\n
$\"\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
此外，根据 NAPIC的数据<\/mark><\/a>显示，截至2025年第二季度，柔佛州整体房价指数上涨5.7%达293.7，平均价格为RM458,325。<\/p>\n\n\n\n
虽然与2024年同期的RM433,652平均房价只有微微上涨，但是柔佛的房价指数引领全马<\/strong>，成为房市表现最好的州属。<\/p>\n\n\n\n
但究竟柔佛哪个地区房价最高呢？以下根据一年的房产交易量，整理了表现最好的<\/strong>10<\/strong>个柔佛地区：<\/strong><\/p>\n\n\n\n
地区<\/strong><\/th> 房产交易量<\/strong><\/th> 房产中位价<\/strong><\/th> 每平方英尺中位价<\/strong><\/th> 成交价<\/strong><\/th><\/tr><\/thead>
士姑来<\/td> 2,790<\/td> RM516,800<\/td> RM387<\/td> RM368,000至RM650,000<\/td><\/tr>
新山<\/td> 2,553<\/td> RM602,802<\/td> RM476<\/td> RM416,500至RM784,938<\/td><\/tr>
地不佬<\/td> 1,882<\/td> RM700,000<\/td> RM440<\/td> RM430,000至RM920,000<\/td><\/tr>
依斯干达公主城<\/td> 1,497<\/td> RM740,000<\/td> RM490<\/td> RM500,000至RM1,001,900<\/td><\/tr>
居銮<\/td> 1,379<\/td> RM278,000<\/td> RM179<\/td> RM200,000至RM480,000<\/td><\/tr>
古来<\/td> 1,354<\/td> RM490,000<\/td> RM322<\/td> RM350,000至RM620,000<\/td><\/tr>
巴西古当<\/td> 1,329<\/td> RM400,000<\/td> RM372<\/td> RM310,000至RM535,500<\/td><\/tr>
乌鲁地南<\/td> 930<\/td> RM540,000<\/td> RM378<\/td> RM350,000至RM835,000<\/td><\/tr>
马西<\/td> 926<\/td> RM480,000<\/td> RM378<\/td> RM300,000至RM625,000<\/td><\/tr>
峇株巴辖<\/td> 844<\/td> RM394,500<\/td> RM229<\/td> RM240,000至RM549,400<\/td><\/tr><\/tbody><\/table>
图表数据取自房地产数据网站<\/em>Brickz.my<\/mark><\/em><\/a><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n
依斯干达公主城、地不佬和新山<\/strong>的房子中位价是整个州属最高的，这是因为靠近新加坡的战略性地理位置、各个大型且备受国际瞩目的基建和城市发展计划所推动。<\/p>\n\n\n\n
居銮、古来和峇株巴辖<\/strong>等二线城市的中位价虽然较低，但是从交易量来看，相信将会是下一个热点<\/strong>所在。<\/p>\n\n\n\n
ii. 主导南马房市，滞销房产4年降幅达60%<\/h3>\n\n\n\n
柔佛州曾是全马滞销房产最高的州属之一，但随着该州各项城市发展规划，如今已经主导着南马整体房市<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
根据NAPIC的最新的南马房市报告，不难发现无论是交易量、交易额和滞销房产数量，柔佛州的表现可是一年比一年优异<\/strong>。<\/p>\n\n\n
\n
$\"\"$
2025年上半年南马整体房产交易量。图表截自<\/em>**NAPIC《2025上半年南马房地产市场报告》<\/mark><\/em><\/a><\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n
$\"\"$
2025年上半年南马整体房产交易额。图表截自<\/em>**NAPIC《2025上半年南马房地产市场报告》<\/mark><\/em><\/a><\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n根据 NAPIC的《2025上半年南马房地产市场报告》<\/mark><\/a>，南马（森美兰、马六甲和柔佛）在2025年上半年的房产交易中，柔佛以62.4%的交易量和73.1%的交易额居首<\/strong>。<\/p>\n\n\n
\n
$\"\"$
2025年上半年南马房产总交易量占比。图表截自<\/em>**NAPIC《2025上半年南马房地产市场报告》<\/mark><\/em><\/a><\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n
$\"\"$
2025年上半年南马房产总交易额占比。图表截自<\/em>*NAPIC《2025上半年南马房地产市场报告》<\/mark><\/em><\/a><\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n
这些数据都显示了，随着该州重大项目的推进，区域经济活力获得提升<\/strong>，进而带动了当地房市持续升温。<\/p>\n\n\n\n
房产交易上涨，滞销房产自然也下降。从2020年开始，无论是住宅房产还是服务式公寓或SOHO，滞销数量都呈现稳定下降趋势<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
年份<\/strong><\/th> 住宅房产<\/strong><\/th> 服务式公寓\/SOHO<\/strong><\/th><\/tr><\/thead>
2020<\/td> 7,030<\/td> 16,906<\/td><\/tr>
2021<\/td> 6,089 (-13.9%)<\/td> 16,902 (-0.02%)<\/td><\/tr>
2022<\/td> 5,258 (-13.65%)<\/td> 14,463 (-14.43%)<\/td><\/tr>
2023<\/td> 4,228 (-19.59%)<\/td> 12,057 (-16.64%)<\/td><\/tr>
2024<\/td> 2,964 (-29.9%)<\/td> 11,007 (-8.71%)<\/td><\/tr>
2025上半年<\/td> 3,209 (+8.27%)<\/td> 9,701 (-11.87%)<\/td><\/tr><\/tbody><\/table>
数据取自NAPIC《2024年房地产市场报告》<\/mark><\/a>和 《2025年上半年房地产市场报告》<\/mark><\/a><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n
滞销住宅房产从2020年的7,030套下降至2024年的2,964套，降幅接近60%；而服务式公寓\/ SOHO则从16,906套降至2024年的11,007套，跌幅约35%。<\/p>\n\n\n\n
尽管在2025<\/strong>年上半年出现8.27%<\/strong>的轻微反弹<\/strong>，但鉴于柔佛近年来迎来一系列的重大政策与基建利好，因此被视为市场调整后的短期波动<\/strong>，并非需求疲软。<\/p>\n\n\n\n
iii. 平均租金收益接近6%<\/h3>\n\n\n\n
柔佛不仅主导着南马的房市，同时也正开始主导着马来西亚的租赁市场。<\/p>\n\n\n\n
根据 Global Property Guide<\/mark><\/a>网站，截至2025年第三季度，马来西亚的平均租金收益率达5.19%，其中柔佛州的<\/strong>平均收益率高达5.47%<\/strong><\/a>。<\/p>\n\n\n\n
\n
依斯干达公主城：约5.6%<\/strong><\/li>\n\n\n\n
新山：约5.47%<\/strong><\/li>\n\n\n\n
梳邦再也：约5.42%<\/li>\n\n\n\n
莎阿南：约5.39%<\/li>\n\n\n\n
怡保：约5.29%<\/li>\n\n\n\n
八打灵再也：约5.28%<\/li>\n\n\n\n
吉隆坡：约4.6%<\/li>\n\n\n\n
乔治市：约3.77%<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
在数据中心、柔新经济特区、RTS捷运、新山关卡等政策和基建的推动下，依斯干达公主城和新山属于“优越的地理位置”，因此无论是房价或租金收益率都偏高。<\/p>\n\n\n\n
以柔佛3房公寓和排屋为例，如果位于上述两个地区，月租金可以飙涨至RM2,200至RM2,900不等。<\/p>\n\n\n\n
地区<\/strong><\/th> 3房公寓月租<\/strong><\/th> 排屋月租<\/strong><\/th> 平均租金收益率<\/strong><\/th><\/tr><\/thead>
新山市<\/td> RM1,800至RM2,200<\/td> RM2,300至RM2,900<\/td> 5.47%<\/td><\/tr>
依斯干达公主城<\/td> RM1,700至RM2,100<\/td> RM2,000至RM2,600<\/td> 5.6%<\/td><\/tr>
地不佬<\/td> RM1,500至RM1,900<\/td> RM1,900至RM2,400<\/td> 5%至7%<\/td><\/tr>
避兰东、淡杯<\/td> RM1,500至RM1,800<\/td> RM2,000至RM2,400<\/td> 5.8%至7.1%<\/td><\/tr>
郊区城镇<\/td> RM1,200至RM1,600<\/td> RM1,500至RM2,000<\/td> 3.2%至5.4%<\/td><\/tr><\/tbody><\/table>
图表取自<\/em>Bamboo Routers<\/mark><\/em><\/a><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n
如果就房型来看，小户型的房子单位的租金收益率偏高，高达6%至8%。<\/p>\n\n\n\n
房产类型<\/strong><\/th> 平均月租金<\/strong><\/th> 租金收益率<\/strong><\/th><\/tr><\/thead>
单间公寓（Studio）<\/td> RM800至RM1,500<\/td> 6%至8%<\/td><\/tr>
3房公寓<\/td> RM1,800至RM2,200<\/td> 5%至6%<\/td><\/tr>
小户型单位（< 700平方英尺）<\/td> RM800至RM1,500<\/td> 6%至8%<\/td><\/tr>
中等型单位（1,100至1,400平方英尺）<\/td> RM1,600至RM2,300<\/td> 5%至6.5%<\/td><\/tr>
服务式公寓<\/td> RM1,500至RM2,200<\/td> 5.5%至7%<\/td><\/tr>
双层排屋<\/td> RM2,000至RM2,900<\/td> 4%至5.5%<\/td><\/tr>
豪华独立式洋房<\/td> RM3,200至RM5,000或以上<\/td> 3.5%至5%<\/td><\/tr><\/tbody><\/table>
图表取自<\/em>Bamboo Routers<\/mark><\/em><\/a><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n
整体来看，柔佛租赁市场已经从“被动等待”走向“主动增长”的趋势<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
无论是自住、出租或长期投资，该州都凭借政策红利与地理优势<\/strong>展现强劲势头。<\/p>\n\n\n\n
随着RTS捷运即将通车、经济特区发展越发成熟，相信房价和租金回报都将有更明显的上涨<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
iv. 发展商不断建新项目<\/h3>\n\n\n\n
柔佛的各大政策、基建升级和新规划<\/strong>，整个州属也越来越充满活力，进而吸引众多国内外房产买家和投资者进入市场买房投资，从而推高房价和房产销售<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
不仅仅是买家与投资者，随着柔佛房市的需求不断提高<\/strong>，许多发展商也进入该州建设新房产项目。<\/p>\n\n\n\n
根据NAPIC的《2025年上半年房地产供应报告》<\/mark><\/a>，全马房产供应总数达到641万，而柔佛州以934,439套位列第二，<\/strong>排在雪兰莪州（1,745,057套）之后、槟城（568,496套）之前。<\/p>\n\n\n
\n
$\"\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
此外，该州还有38,510套在建单位，以及43,964套规划供应单位，新供应量位居全国第三<\/strong>，呈现出南马最活跃的房地产开发区域<\/strong>之一。<\/p>\n\n\n
\n
$\"\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
值得一提的是，许多 新项目<\/mark><\/a>都聚集在新山一带，特别是柔新经济特区、依斯干达公主城和新山关卡等，都是最受发展商青睐的区域。<\/p>\n\n\n\n
无论是EXSIM、碧桂园、马星集团、双威集团和丽阳机构等，都纷纷在这里兴建房地产项目。<\/p>\n\n\n\n
3. 柔佛房市泡沫化呈复杂信号<\/h2>\n\n\n\n
虽然柔佛房市是因为各种政策和城市规划而呈现<\/strong> <\/strong>“爆炸式”增长<\/strong>，但普遍很多房市在直线上涨后，都会开始经历房地产泡沫<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
而如今的柔佛房市，是否存在泡沫化的风险呢？<\/strong>对此，业内专家都持有不同的意见。<\/p>\n\n\n\n
大马仲量联行（JLL）<\/mark><\/a>董事经理邓文安指出，很多发展商积极在RTS捷运武吉查卡站点（新山关卡的站点）附近推出项目，如果过度建设导致供需失衡，不排除当地房市存在泡沫化风险<\/strong>。<\/p>\n\n\n
\n
$\"\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
不过，他建议监管单位应该强化管制和审批限制<\/strong>，确保当地房市发展不会失控，才能避免当地的房市泡沫期。<\/p>\n\n\n\n
资深产业顾问陈徽清<\/mark><\/a>也持有同样观点，但也认为目前柔佛房市与2014年至2016年依斯干达特区的繁荣期相似<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
因此，为了避免历史重演，他认为当地政府和开发商需要合理规划房产项目的推出<\/strong>，确保供需匹配<\/strong>，才能防止房地产泡沫形成。<\/p>\n\n\n\n
而这一点与房地产研究与数据网站Bamboo Routes<\/mark><\/a>在柔佛房市报告中所提出的观点一致，不过该报告也指出，柔佛房市在泡沫形成中，出现较复杂的信号<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
因为该州房市并不是完全出现投机行为，而是与真实需求达到了一个平衡点<\/strong>。<\/p>\n\n\n
\n
$\"\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
不可否认，在RTS捷运沿线、柔新经济特区、依斯干达公主城等热门区域的房产<\/strong>，大多数投机行为最为明显<\/strong>，部分投资者希望通过快速转售房产牟取暴利。<\/p>\n\n\n\n
另一方面，NAPIC的多项指标表明，当地市场基本面稳定<\/strong>，不仅房产滞销量下降，交易也涉及RM50万以下的住宅，彰显了买家真实需求强劲<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
纵观以上，柔佛房市的热度并非空穴来风，但整体仍属于健康增长<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
虽然不能忽视潜在泡沫风险，但只要政府监管得当、市场保持理性<\/strong>，相信柔佛房市的成长将会是长期且稳健的，而非短暂的“泡沫繁荣”<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
4. 2026年预测：南部大都会经济圈与狮城旁的“深圳”的结合<\/h2>\n\n\n\n纵观近几年的表现，柔佛房市在2026年预计将继续表现亮眼，房价也将上涨5%至10%<\/mark><\/a><\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
尤其RTS<\/strong>捷运在<\/strong>2026<\/strong>年<\/strong>1<\/strong>月<\/strong>1<\/strong>日正式通车<\/strong>，以及柔新经济特区（JS-SEZ）的低企业税率吸引越来越多投资，预计房价呈现5%至10%的年增长率。<\/p>\n\n\n\n
不仅如此，新山市政局还推出<\/strong>2项规划草案<\/mark><\/strong><\/a>，致力于将柔佛打造成南部大都会<\/strong>：<\/p>\n\n\n\n
\n
《<\/strong>2035<\/strong>新山地方规划草案》：<\/strong>旨在将柔佛打造成具有国际化水准、文化气息浓厚和充满活力的“全球宜居城市”<\/strong>。同时，通过公共交通导向型发展和城市重建计划，将老旧区域转型为新的经济核心<\/strong>，吸引高价值投资机会。<\/li>\n\n\n\n
《<\/strong>2035<\/strong>依斯干达公主城地方规划草案》：<\/strong>以“智慧、永续和安宁之城”<\/strong>为愿景，建设绿色科技、低碳交通、绿色与蓝色生态网络，以及包容性社区驱动的未来城市。<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
这两项规划将于柔新经济特区相辅相成<\/strong>，发展成区域经济的主要特区，连接马新两国投资生态体系<\/strong>，从而将柔佛新山打造成南部大都会经济圈<\/strong>。<\/p>\n\n\n
\n
$\"\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
至于柔新经济特区<\/strong>，自从大马政府落实以来，就一直被外界视为“东南亚的深圳”<\/strong>、“下一个深圳”<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
这可不是空穴来风，柔佛州务大臣甚至曾率领团队到中国深圳展开考察，向当地政府取经，深入了解深圳经济特区的运作，致力于使<\/strong>柔佛成为“下一个深圳”<\/mark><\/strong><\/a>。<\/p>\n\n\n\n
这个横跨马新两国的经济特区，双方的互补关系<\/strong>就像深圳和香港的紧密纽带，地理上仅隔一水，共同推动区域的高速发展<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
莱坊大马研究与咨询执行董事王美珍<\/a>指出，企业可以在保留新加坡的总部和研发中心，同时选择在柔佛设立生产基地，结合两地优势以提升竞争力<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
再加上柔新经济特区多元的发展重点，推动11个高净值产业快速增长，无疑是“未来推动跨境经济的新引擎”<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
随着经济特区的建设<\/a>加速推进，加上截至2025年上半年迎来RM370亿已批准投资额，以及RM295亿潜在投资额，不仅为区域经济带来新机遇<\/strong>，也为希望享受双城生活的人们提供新选择<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
因此，柔佛房产需求在<\/strong>2026<\/strong>年预计持续强劲<\/strong>，而业界专家预计的5%<\/strong>至<\/strong>10%<\/strong>年涨幅<\/strong>，相信也能实现。<\/p>\n\n\n\n
5. 柔佛，一个区域崛起的象征<\/h2>\n\n\n\n
柔佛目前的趋势，不仅仅是一场房市热潮，而是一个区域从“边境城市”转变为“国际经济枢纽”的过程<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
凭借RTS柔新捷运、柔新经济特区、森林城市金融特区和数据中心等持续推进，柔佛正从边境城市蜕变成马新两国共同驱动的南部国际经济圈<\/strong>。<\/p>\n\n\n
\n
$\"\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
在这种城市发展下，房市的增长不仅仅是房价上涨，同时也反映了人口流动上涨、跨境就业和住房强劲的真实需求<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
但凡事都有正反两面，投资者若因为柔佛市场的火热趋势，而对当地房地产“心动”，那么在进入市场前，不妨先考虑以下<\/strong>4个风险<\/strong><\/a>：<\/p>\n\n\n\n
\n
房产供应压力：<\/strong>虽然滞销房产在前几年呈下降趋势，但是2025年上半年仍有3,000<\/strong>多套滞销住宅单位<\/strong><\/li>\n\n\n\n
政策落实时间有差：<\/strong>很多政策规划目前非常火热，但是部分批文仍待具体化<\/strong><\/li>\n\n\n\n
利率风险：<\/strong>虽然马币近期表现强劲，但以全球经济来看，全球通胀尚未稳定<\/strong>，可能导致融资成本上升<\/li>\n\n\n\n
配套兑现风险：<\/strong>如果产业未能按期进驻，新区域可能陷入“空城”阶段<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n
\n
$\"\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
同时，产业投资顾问刘泌光也提出了3<\/strong>个投资建议<\/strong>，希望能帮助投资者们能更精明、更精确地做出投资柔佛房产的决策：<\/p>\n\n\n\n
\n
选区不选盘：优质区域能决定未来<\/strong>，在优质地段的平均物业，往往比偏远地区的“豪华房产”更保值。<\/li>\n\n\n\n
看产业不看噱头：住宅要跟着经济脉动走<\/strong>，哪里能创造就业机会、带动人流，哪里就能撑起房价上涨。<\/li>\n\n\n\n
时间是最好的增值工具：<\/strong>南马市场刚开始，千万不要急着求回报，真正的回报要等到第<\/strong>7<\/strong>或第<\/strong>8<\/strong>年能实现<\/strong>。<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
对南马而言，在接下来的5年将是一场“耐力赛”<\/strong>，而2025年至2026年更是奠定长期资产价值的关键时期<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
至于投资者或发展商，只要掌握政策节奏、精准选址，柔佛不仅仅只是南马经济引擎<\/strong>，更可能成为马来西亚下一个最具潜力的房产增长热点<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
常见问题（FAQ）：<\/mark><\/h2>\n\n\n\n
\n
1. 柔佛房市是否泡沫化？<\/strong><\/p><\/div>

\n
目前柔佛房价呈现爆炸式增长，但除了靠近柔新捷运（RTS）、柔新经济特区（JS-SEZ）、依斯干达公主城等热门区域出现投机性投资<\/strong>外，其余地区的住宅交易都彰显买家真实需求<\/strong>，因此柔佛市场基本面依旧稳定。<\/p>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n
2. 柔佛的房价是多少？<\/strong><\/p><\/div>

\n
根据NAPIC的数据显示，截至2025年第二季度，柔佛平均房价为RM458,325<\/strong>。但若以各地区房产中位价<\/strong>计算，依斯干达公主城以RM740,000居首，接着是地不佬（RM700,000）、新山（RM602,802）和乌鲁地南（RM540,000）。<\/p>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n
3. 柔佛新山有哪些新项目？<\/strong><\/p><\/div>

\n
随着政策利好和新规划为整个柔佛州带来新活力，新山新项目<\/strong><\/a>也随之增加，以满足不断提高的需求，尤其是靠近新山关卡（CIQ）、柔新捷运（RTS）沿线<\/strong>的地区更是多不胜数，包括The Asteriaz、Causewayz Square @ JBCC、Sunway Majestic和Lido Waterfront Boulevard – Skypark Kepler等等。<\/p>\n<\/div><\/div>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n
\n\n\n\n
柔佛目前可是大马炙手可热的房地产市场，若打算在当地买房投资，但是依旧不确定哪一区较具潜力？<\/mark><\/strong><\/p>\n\n\n\n
那就让IQI专业的房地产中介团队协助你，他们将提供你全面且专业的投资建议，帮助你顺利投资！<\/mark><\/strong><\/p>\n\n\n\n\n\t
\n\t\t\n \n\t\t\n\t\t\n\n \n \n Full Name:<\/label>
\n \n <\/div>\n\n\t\t
\n Location:<\/label>
\n \n\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t
\n\t\t\t\tPhone Number:<\/label>
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t+60<\/span>\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/div>\n \t<\/div>\n\n\t\t
\n\t\t\tPlease select at least one interest.\n\t\t<\/div>\n\n\t\t
\n\t\t\t
\n\t\t\t\tI want to (Investor)<\/label>
\n\t\t\t\t Invest<\/label>
\n\t\t\t\t Buy<\/label>
\n\t\t\t\t Sell<\/label>
\n\t\t\t<\/p>\n\t\t<\/div>\n\n\t\t
\n\t\t\t I give my consent to share my information to submit this form. For more details on our data practices, please refer to our Privacy Policy.<\/a><\/label>
\n\t\t\t\n\t\t\t I want the latest property updates, marketing emails, and newsletters from IQI Global by subscribing to IQI Global mailing list<\/label>
\n\t\t<\/div>\n\n\t\t\n\n\n
\n

企业类型<\/strong><\/th>	税收优惠税率<\/strong><\/th><\/tr><\/thead>
家族办公室、企业<\/td>	0%至5%企业税率<\/td><\/tr>
金融行业公司<\/td>	5%企业税率<\/td><\/tr>
个人知识型员工<\/td>	15%统一个人所得税<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n 随着该金融特区崛起为区域金融中心，加上毗邻新加坡的战略地理位置、宽松的监管框架和设立限制，吸引了来自多个海内外金融机构和家族办公室入驻<\/mark><\/a>，进而成为投资热地。<\/p>\n\n\n\n 同时，海外企业和家族办公室的入驻，除了为大马创造许多且广泛的高收入就业机会<\/strong>，也吸引众多海外人才，间接也刺激周边房产<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n 尤其是曾被誉为“鬼城”的森林城市<\/mark><\/a>，自从金融特区的设立，后来政府进一步将其发展为免税岛、智慧岛、安全岛和生态岛，更为当地房地产带来潜在催化剂。<\/p>\n\n\n \n $\"\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n 再加上森林城市的发展元素，结合了金融、住宅与环保元素<\/strong>，其带来的各种生活上的便利，也为社区注入新活力，目前已经约有20,000人定居<\/mark><\/strong><\/a>。<\/p>\n\n\n\n 此外，如今许多发展商也致力于建新公寓和商业空间<\/strong>，以满足日益剧增的住房需求<\/strong>，以及为森林城市前所未有的发展机遇<\/strong>做好准备。<\/p>\n\n\n\n iii. 柔新经济特区（JS-SEZ）<\/h3>\n\n\n\n 如果要说柔佛房市火起来的原因，那就不得不提到柔新经济特区（<\/strong>JS-SEZ<\/strong>）<\/strong>了！<\/p>\n\n\n\n 这个被誉为“东南亚版深圳”<\/strong>的经济特区横跨马新两国，面积达3,505平方公里，致力于打造马新跨境创新投资枢纽<\/strong>，并透过双方合作吸引更多新的国际投资项目<\/strong>，从而创造更多就业机会、支持人才发展<\/strong>。<\/p>\n\n\n \n $\"\"$ 照片取自 The Malaysian Reserve<\/mark><\/a><\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n 尤其是在先进制造业、物流、绿色产业和数据中心与创新科技等关键领域<\/mark><\/a>，以提升特区的长期竞争力和可持续发展<\/strong>，也是将其打造为“东南亚投资高地”的催化剂<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n 自柔新经济特区在2025年初宣布落实后，2025年第一季度就批准了RM301亿的投资额<\/mark><\/a><\/strong>。<\/p>\n\n\n\n 同时，根据首相拿督斯里安华公布的最新数据，截至2025年上半年<\/strong>，柔新经济特区已经批准RM371亿的总投资额<\/mark><\/a><\/strong>。<\/p>\n\n\n\n 从上述投资额来看，柔新经济特区不仅仅是推动经济的催化剂，更是带动柔佛房市的关键驱动力<\/strong>，除了房屋销售量显著上升<\/mark><\/a>，更降低新山的滞销房产。<\/p>\n\n\n\n 特别是在柔新经济特区9个旗舰区内的房地产，不仅房产需求量强劲，许多发展商也开始兴建更多<\/strong>高楼住宅<\/mark><\/strong><\/a>，以满足目前和未来的住房需求<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n 柔新经济特区9个旗舰区<\/mark><\/a>包括：<\/p>\n\n\n\n 旗舰区<\/strong><\/th> 关键领域<\/strong><\/th><\/tr><\/thead> 旗舰A区：新山市中心<\/td> 企业服务、数字经济、医疗<\/td><\/tr> 旗舰B区：依斯干达公主城<\/td> 制造业、企业服务、数字经济、教育、医疗、旅游<\/td><\/tr> 旗舰C区：丹绒伯拉巴斯、丹绒宾<\/td> 制造业、能源、物流<\/td><\/tr> 旗舰D区：巴西古当<\/td> 制造业、能源、物流<\/td><\/tr> 旗舰E区：士乃-士古来<\/td> 制造业、数字经济、教育、物流、旅游<\/td><\/tr> 旗舰F区：士年纳<\/td> 制造业、企业服务、数字经济、教育、能源、粮食安全、医疗、物流、旅游<\/td><\/tr> 旗舰G区：森林城市<\/strong><\/td> 金融服务（特别金融区）<\/td><\/tr> 旗舰H区：边佳兰石油综合中心<\/strong><\/td> 制造业、能源、物流<\/td><\/tr> 旗舰I区：迪沙鲁<\/td> 教育、粮食安全、医疗、旅游<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n iv. 数据中心<\/h3>\n\n\n\n 自从新加坡在2022年暂停数据中心开发项目，柔佛州成了许多国际数据公司目标，纷纷在该州寻求新机遇<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n 同时，由于数据中心建设需要大量空间、能源和水源进行冷却，而柔佛州刚好满足数据中心建设的需求<\/strong>，加之柔新经济特区专注在数字经济领域，为数据中心奠下了稳定基础<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n 从那时起，柔佛州陆续吸引许多海外数据公司的入驻并投资，不仅迅速追平新加坡数据中心的1.4吉瓦总供电容量，甚至成为东南亚增长最快的数据中心市场<\/mark><\/strong><\/a>。<\/p>\n\n\n\n 从美国科技巨头英伟达、谷歌、微软、澳洲数据企业AirTrunk、中国的万国数据和商秦淮数据集团等等，都先后“落地”投资建设高质量的数据中心<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n 截至2025年第二季度，柔佛政府也已经批准了多达<\/strong>42项数据中心建设项目<\/mark><\/strong><\/a>；同时莱坊的《亚太数据中心报告》<\/mark><\/a>也指出，数据中心总供应量达到5.8吉瓦<\/strong>、空置率仅有1.1%。<\/p>\n\n\n \n $\"\"$ 图表取自<\/em>《南洋商报》<\/mark><\/em><\/a><\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n 随着数据中心的蓬勃发展，除了为大马本地科技产业打造完善的生态系统、引入并培育更多专业人才，也创造更多高价值的就业机会<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n 特别是在云计算、软件开发、网络安全和人工智能（AI）等前沿领域，不少专家认为，大马将有望在2028年成为<\/strong>“区域最大的数据中心枢纽”<\/mark><\/strong><\/a>。<\/p>\n\n\n\n 此外，数据中心的发展也将促进对可再生能源和水资源解决方案的需求<\/strong>，预计未来会有更多太阳能发电厂、海水淡化厂的建设，进一步创造大量就业机会<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n 当然，数据中心的拓展也将让不少领域，如高端电气和电子、半导体、制药业等从中获益，因此这将促使对住宅、办公空间、零售店和员工宿舍的需求增加<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n v. 柔新捷运（RTS）<\/h3>\n\n\n\n 柔佛州有金融特区、经济特区和数据中心，但如果没有一个交通网络让柔佛与国际接轨<\/strong>，当地也无法增长。<\/p>\n\n\n\n 因此，政府也正如火如荼建设公共交通、规划高速公路，以提升通勤与出行的便利性、缩短通勤时间和缓解交通压力。<\/p>\n\n\n\n 同时，通过这些基建规划，柔佛也能加强与新加坡的连接，从而带动更多资金和人才流入、人流、经济和房市。<\/p>\n\n\n \n $\"\"$ 照片取自 lowyat.net官网<\/mark><\/a><\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n 尤其是即将在2027年1月全面启用的柔新捷运（RTS），更被视为改写柔佛新山格局的颠覆性工程，其不仅推动城市经济，也带动房价腾飞。<\/p>\n\n\n\n 柔新捷运全长4km，是连接柔佛新山和新加坡的“跨境轨道大动脉”<\/strong>，除了缓解柔新长堤交通拥堵的问题，还把两国跨境时间缩短至5分钟，为超过10,000名日勤通勤者提供高效便捷的跨境连接。<\/p>\n\n\n\n 这种高效率的通勤方式，备受通勤者、游客和投资者的高度关注，不仅提升居民和通勤族的生活质量，也进一步吸引更人多迁居新山，从而推动当地投资热潮。<\/p>\n\n\n\n 根据NAPIC《2023年房地产市场报告》<\/mark><\/a>，在柔新捷运工程进度达50%时，柔佛的马来西亚房价指数（MHPI）以8.8%的年增长率<\/strong>领跑全国。<\/p>\n\n\n \n $\"\"$ 图表取自<\/em>NAPIC《2023年房地产市场报告》<\/mark><\/em><\/a><\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n同时，PropertyGuru<\/mark><\/a>的数据也显示，当时新山房产需求指数上涨17%<\/strong>。NAPIC的报告也指出，滞销住宅房产从2022年的5,258下跌至2023年的4,228<\/strong>。<\/p>\n\n\n \n $\"\"$ 住宅房产滞销数量最高的州属。照片取自NAPIC《2023年房地产市场》<\/mark><\/a><\/em><\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n 与此同时，服务式公寓的滞销数量也在2023年有所下降，从2022年的14,132降至2023年的11,710。<\/strong><\/p>\n\n\n \n $\"\"$ 服务式公寓滞销数量最高的州属。照片取自NAPIC《2023年房地产市场》<\/mark><\/a><\/em><\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n 从上述滞销房产数据来看，柔新捷运确实给当地房市带来不小的影响<\/strong>，许多投资者也看准了捷运带来的长期潜力，提前入场布局，希望在通车后迎来房价与租金的双重升值<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n 此外，随着柔新捷运即将投入运营，NAPIC《2025年上半年房价指数报告》<\/mark><\/a>也指出，柔佛的房价指数年增长率达到5.7%<\/strong>，继续领跑全国；房价也从去年同期的RM433,652，上涨至RM458,325<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n vi. E-ART智轨列车<\/h3>\n\n\n\n此外，为了让新山的交通网络更全面、让通勤更高效、顺畅，政府也建设高架智能轨道快运系统（E-ART）<\/mark><\/a><\/strong>，与柔新捷运无缝衔接。<\/p>\n\n\n \n $\"E-ART\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n 虽然政府还未宣布施工和预计运营时间，但是E-ART贯穿士古来、地不佬、依斯干达公主城和巴西古当<\/strong>4条主要走廊，丰隆研究分析员<\/mark><\/a>认为，这将大大改善周边住宅、商业和工业区的连通性，从而推动房产升值<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n 尤其是那些目前交通较不便的住宅<\/strong>、商业和旅游区，当柔新捷运和E-ART双双竣工，投资者和游客能更便捷地前往较内陆的地点<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n 而工业和物流资产，当RTS武吉查卡站、士乃机场和丹戎帕拉帕斯港的连接改善，并与智轨列车衔接<\/strong>后，预计届时将全面带动柔新跨境人流<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n 简单而言，当柔新捷运和<\/strong>E-ART<\/strong>智轨列车双双启用<\/strong>后并相互“合作”，不仅会刺激经济和旅游业增长，也将带动沿线和周边房产，预计届时将再吸引一波投资者的购房潮、推动房价上涨。<\/p>\n\n\n\n 2. 2025年柔佛房市表现<\/h2>\n\n\n\n 就上述种种的城市发展与规划，不难发现柔佛州，尤其是新山一带<\/strong>的房地产备受瞩目，甚至可说是逐渐走向国际舞台。<\/p>\n\n\n\n 无论是海内外的投资者，都纷纷抢购柔佛房子<\/strong>，有些房产项目更在推出3天几乎售罄<\/mark><\/a>！<\/p>\n\n\n\n 柔佛房市究竟有多火呢？以下4种情况，将直接告诉你柔佛房地产领域的火热程度！<\/p>\n\n\n\n i. 房价飙涨至历史高位<\/h3>\n\n\n\n 随着柔佛房市越发火热，有房地产业者在2025年初发现，柔佛部分地区的房价大幅飙升，甚至较疫情前飙涨了<\/strong>25%<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n 特别是二线城市地区<\/mark><\/a>，如巴株巴辖和居銮<\/strong>，随着越来越多新开发项目，以及因兑换率优势而收入较高的新加坡客工买房，因此当地的双层排屋价格已经突破RM60万至RM100万<\/strong>。<\/p>\n\n\n \n $\"\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n 此外，根据 NAPIC的数据<\/mark><\/a>显示，截至2025年第二季度，柔佛州整体房价指数上涨5.7%达293.7，平均价格为RM458,325。<\/p>\n\n\n\n 虽然与2024年同期的RM433,652平均房价只有微微上涨，但是柔佛的房价指数引领全马<\/strong>，成为房市表现最好的州属。<\/p>\n\n\n\n 但究竟柔佛哪个地区房价最高呢？以下根据一年的房产交易量，整理了表现最好的<\/strong>10<\/strong>个柔佛地区：<\/strong><\/p>\n\n\n\n 地区<\/strong><\/th> 房产交易量<\/strong><\/th> 房产中位价<\/strong><\/th> 每平方英尺中位价<\/strong><\/th> 成交价<\/strong><\/th><\/tr><\/thead> 士姑来<\/td> 2,790<\/td> RM516,800<\/td> RM387<\/td> RM368,000至RM650,000<\/td><\/tr> 新山<\/td> 2,553<\/td> RM602,802<\/td> RM476<\/td> RM416,500至RM784,938<\/td><\/tr> 地不佬<\/td> 1,882<\/td> RM700,000<\/td> RM440<\/td> RM430,000至RM920,000<\/td><\/tr> 依斯干达公主城<\/td> 1,497<\/td> RM740,000<\/td> RM490<\/td> RM500,000至RM1,001,900<\/td><\/tr> 居銮<\/td> 1,379<\/td> RM278,000<\/td> RM179<\/td> RM200,000至RM480,000<\/td><\/tr> 古来<\/td> 1,354<\/td> RM490,000<\/td> RM322<\/td> RM350,000至RM620,000<\/td><\/tr> 巴西古当<\/td> 1,329<\/td> RM400,000<\/td> RM372<\/td> RM310,000至RM535,500<\/td><\/tr> 乌鲁地南<\/td> 930<\/td> RM540,000<\/td> RM378<\/td> RM350,000至RM835,000<\/td><\/tr> 马西<\/td> 926<\/td> RM480,000<\/td> RM378<\/td> RM300,000至RM625,000<\/td><\/tr> 峇株巴辖<\/td> 844<\/td> RM394,500<\/td> RM229<\/td> RM240,000至RM549,400<\/td><\/tr><\/tbody><\/table> 图表数据取自房地产数据网站<\/em>Brickz.my<\/mark><\/em><\/a><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n 依斯干达公主城、地不佬和新山<\/strong>的房子中位价是整个州属最高的，这是因为靠近新加坡的战略性地理位置、各个大型且备受国际瞩目的基建和城市发展计划所推动。<\/p>\n\n\n\n 居銮、古来和峇株巴辖<\/strong>等二线城市的中位价虽然较低，但是从交易量来看，相信将会是下一个热点<\/strong>所在。<\/p>\n\n\n\n ii. 主导南马房市，滞销房产4年降幅达60%<\/h3>\n\n\n\n 柔佛州曾是全马滞销房产最高的州属之一，但随着该州各项城市发展规划，如今已经主导着南马整体房市<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n 根据NAPIC的最新的南马房市报告，不难发现无论是交易量、交易额和滞销房产数量，柔佛州的表现可是一年比一年优异<\/strong>。<\/p>\n\n\n \n $\"\"$ 2025年上半年南马整体房产交易量。图表截自<\/em>NAPIC《2025上半年南马房地产市场报告》<\/mark><\/em><\/a><\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n $\"\"$ 2025年上半年南马整体房产交易额。图表截自<\/em>NAPIC《2025上半年南马房地产市场报告》<\/mark><\/em><\/a><\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n根据 NAPIC的《2025上半年南马房地产市场报告》<\/mark><\/a>，南马（森美兰、马六甲和柔佛）在2025年上半年的房产交易中，柔佛以62.4%的交易量和73.1%的交易额居首<\/strong>。<\/p>\n\n\n \n $\"\"$ 2025年上半年南马房产总交易量占比。图表截自<\/em>NAPIC《2025上半年南马房地产市场报告》<\/mark><\/em><\/a><\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n $\"\"$ 2025年上半年南马房产总交易额占比。图表截自<\/em>NAPIC《2025上半年南马房地产市场报告》<\/mark><\/em><\/a><\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n 这些数据都显示了，随着该州重大项目的推进，区域经济活力获得提升<\/strong>，进而带动了当地房市持续升温。<\/p>\n\n\n\n 房产交易上涨，滞销房产自然也下降。从2020年开始，无论是住宅房产还是服务式公寓或SOHO，滞销数量都呈现稳定下降趋势<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n 年份<\/strong><\/th> 住宅房产<\/strong><\/th> 服务式公寓\/SOHO<\/strong><\/th><\/tr><\/thead> 2020<\/td> 7,030<\/td> 16,906<\/td><\/tr> 2021<\/td> 6,089 (-13.9%)<\/td> 16,902 (-0.02%)<\/td><\/tr> 2022<\/td> 5,258 (-13.65%)<\/td> 14,463 (-14.43%)<\/td><\/tr> 2023<\/td> 4,228 (-19.59%)<\/td> 12,057 (-16.64%)<\/td><\/tr> 2024<\/td> 2,964 (-29.9%)<\/td> 11,007 (-8.71%)<\/td><\/tr> 2025上半年<\/td> 3,209 (+8.27%)<\/td> 9,701 (-11.87%)<\/td><\/tr><\/tbody><\/table> 数据取自NAPIC《2024年房地产市场报告》<\/mark><\/a>和《2025年上半年房地产市场报告》<\/mark><\/a><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n 滞销住宅房产从2020年的7,030套下降至2024年的2,964套，降幅接近60%；而服务式公寓\/ SOHO则从16,906套降至2024年的11,007套，跌幅约35%。<\/p>\n\n\n\n 尽管在2025<\/strong>年上半年出现8.27%<\/strong>的轻微反弹<\/strong>，但鉴于柔佛近年来迎来一系列的重大政策与基建利好，因此被视为市场调整后的短期波动<\/strong>，并非需求疲软。<\/p>\n\n\n\n iii. 平均租金收益接近6%<\/h3>\n\n\n\n 柔佛不仅主导着南马的房市，同时也正开始主导着马来西亚的租赁市场。<\/p>\n\n\n\n 根据 Global Property Guide<\/mark><\/a>网站，截至2025年第三季度，马来西亚的平均租金收益率达5.19%，其中柔佛州的<\/strong>平均收益率高达5.47%<\/strong><\/a>。<\/p>\n\n\n\n \n 依斯干达公主城：约5.6%<\/strong><\/li>\n\n\n\n 新山：约5.47%<\/strong><\/li>\n\n\n\n 梳邦再也：约5.42%<\/li>\n\n\n\n 莎阿南：约5.39%<\/li>\n\n\n\n 怡保：约5.29%<\/li>\n\n\n\n 八打灵再也：约5.28%<\/li>\n\n\n\n 吉隆坡：约4.6%<\/li>\n\n\n\n 乔治市：约3.77%<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n 在数据中心、柔新经济特区、RTS捷运、新山关卡等政策和基建的推动下，依斯干达公主城和新山属于“优越的地理位置”，因此无论是房价或租金收益率都偏高。<\/p>\n\n\n\n 以柔佛3房公寓和排屋为例，如果位于上述两个地区，月租金可以飙涨至RM2,200至RM2,900不等。<\/p>\n\n\n\n 地区<\/strong><\/th> 3房公寓月租<\/strong><\/th> 排屋月租<\/strong><\/th> 平均租金收益率<\/strong><\/th><\/tr><\/thead> 新山市<\/td> RM1,800至RM2,200<\/td> RM2,300至RM2,900<\/td> 5.47%<\/td><\/tr> 依斯干达公主城<\/td> RM1,700至RM2,100<\/td> RM2,000至RM2,600<\/td> 5.6%<\/td><\/tr> 地不佬<\/td> RM1,500至RM1,900<\/td> RM1,900至RM2,400<\/td> 5%至7%<\/td><\/tr> 避兰东、淡杯<\/td> RM1,500至RM1,800<\/td> RM2,000至RM2,400<\/td> 5.8%至7.1%<\/td><\/tr> 郊区城镇<\/td> RM1,200至RM1,600<\/td> RM1,500至RM2,000<\/td> 3.2%至5.4%<\/td><\/tr><\/tbody><\/table> 图表取自<\/em>Bamboo Routers<\/mark><\/em><\/a><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n 如果就房型来看，小户型的房子单位的租金收益率偏高，高达6%至8%。<\/p>\n\n\n\n 房产类型<\/strong><\/th> 平均月租金<\/strong><\/th> 租金收益率<\/strong><\/th><\/tr><\/thead> 单间公寓（Studio）<\/td> RM800至RM1,500<\/td> 6%至8%<\/td><\/tr> 3房公寓<\/td> RM1,800至RM2,200<\/td> 5%至6%<\/td><\/tr> 小户型单位（< 700平方英尺）<\/td> RM800至RM1,500<\/td> 6%至8%<\/td><\/tr> 中等型单位（1,100至1,400平方英尺）<\/td> RM1,600至RM2,300<\/td> 5%至6.5%<\/td><\/tr> 服务式公寓<\/td> RM1,500至RM2,200<\/td> 5.5%至7%<\/td><\/tr> 双层排屋<\/td> RM2,000至RM2,900<\/td> 4%至5.5%<\/td><\/tr> 豪华独立式洋房<\/td> RM3,200至RM5,000或以上<\/td> 3.5%至5%<\/td><\/tr><\/tbody><\/table> 图表取自<\/em>Bamboo Routers<\/mark><\/em><\/a><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n 整体来看，柔佛租赁市场已经从“被动等待”走向“主动增长”的趋势<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n 无论是自住、出租或长期投资，该州都凭借政策红利与地理优势<\/strong>展现强劲势头。<\/p>\n\n\n\n 随着RTS捷运即将通车、经济特区发展越发成熟，相信房价和租金回报都将有更明显的上涨<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n iv. 发展商不断建新项目<\/h3>\n\n\n\n 柔佛的各大政策、基建升级和新规划<\/strong>，整个州属也越来越充满活力，进而吸引众多国内外房产买家和投资者进入市场买房投资，从而推高房价和房产销售<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n 不仅仅是买家与投资者，随着柔佛房市的需求不断提高<\/strong>，许多发展商也进入该州建设新房产项目。<\/p>\n\n\n\n 根据NAPIC的《2025年上半年房地产供应报告》<\/mark><\/a>，全马房产供应总数达到641万，而柔佛州以934,439套位列第二，<\/strong>排在雪兰莪州（1,745,057套）之后、槟城（568,496套）之前。<\/p>\n\n\n \n $\"\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n 此外，该州还有38,510套在建单位，以及43,964套规划供应单位，新供应量位居全国第三<\/strong>，呈现出南马最活跃的房地产开发区域<\/strong>之一。<\/p>\n\n\n \n $\"\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n 值得一提的是，许多新项目<\/mark><\/a>都聚集在新山一带，特别是柔新经济特区、依斯干达公主城和新山关卡等，都是最受发展商青睐的区域。<\/p>\n\n\n\n 无论是EXSIM、碧桂园、马星集团、双威集团和丽阳机构等，都纷纷在这里兴建房地产项目。<\/p>\n\n\n\n 3. 柔佛房市泡沫化呈复杂信号<\/h2>\n\n\n\n 虽然柔佛房市是因为各种政策和城市规划而呈现<\/strong> <\/strong>“爆炸式”增长<\/strong>，但普遍很多房市在直线上涨后，都会开始经历房地产泡沫<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n 而如今的柔佛房市，是否存在泡沫化的风险呢？<\/strong>对此，业内专家都持有不同的意见。<\/p>\n\n\n\n 大马仲量联行（JLL）<\/mark><\/a>董事经理邓文安指出，很多发展商积极在RTS捷运武吉查卡站点（新山关卡的站点）附近推出项目，如果过度建设导致供需失衡，不排除当地房市存在泡沫化风险<\/strong>。<\/p>\n\n\n \n $\"\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n 不过，他建议监管单位应该强化管制和审批限制<\/strong>，确保当地房市发展不会失控，才能避免当地的房市泡沫期。<\/p>\n\n\n\n 资深产业顾问陈徽清<\/mark><\/a>也持有同样观点，但也认为目前柔佛房市与2014年至2016年依斯干达特区的繁荣期相似<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n 因此，为了避免历史重演，他认为当地政府和开发商需要合理规划房产项目的推出<\/strong>，确保供需匹配<\/strong>，才能防止房地产泡沫形成。<\/p>\n\n\n\n 而这一点与房地产研究与数据网站Bamboo Routes<\/mark><\/a>在柔佛房市报告中所提出的观点一致，不过该报告也指出，柔佛房市在泡沫形成中，出现较复杂的信号<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n 因为该州房市并不是完全出现投机行为，而是与真实需求达到了一个平衡点<\/strong>。<\/p>\n\n\n \n $\"\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n 不可否认，在RTS捷运沿线、柔新经济特区、依斯干达公主城等热门区域的房产<\/strong>，大多数投机行为最为明显<\/strong>，部分投资者希望通过快速转售房产牟取暴利。<\/p>\n\n\n\n 另一方面，NAPIC的多项指标表明，当地市场基本面稳定<\/strong>，不仅房产滞销量下降，交易也涉及RM50万以下的住宅，彰显了买家真实需求强劲<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n 纵观以上，柔佛房市的热度并非空穴来风，但整体仍属于健康增长<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n 虽然不能忽视潜在泡沫风险，但只要政府监管得当、市场保持理性<\/strong>，相信柔佛房市的成长将会是长期且稳健的，而非短暂的“泡沫繁荣”<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n 4. 2026年预测：南部大都会经济圈与狮城旁的“深圳”的结合<\/h2>\n\n\n\n纵观近几年的表现，柔佛房市在2026年预计将继续表现亮眼，房价也将上涨5%至10%<\/mark><\/a><\/strong>。<\/p>\n\n\n\n 尤其RTS<\/strong>捷运在<\/strong>2026<\/strong>年<\/strong>1<\/strong>月<\/strong>1<\/strong>日正式通车<\/strong>，以及柔新经济特区（JS-SEZ）的低企业税率吸引越来越多投资，预计房价呈现5%至10%的年增长率。<\/p>\n\n\n\n 不仅如此，新山市政局还推出<\/strong>2项规划草案<\/mark><\/strong><\/a>，致力于将柔佛打造成南部大都会<\/strong>：<\/p>\n\n\n\n \n 《<\/strong>2035<\/strong>新山地方规划草案》：<\/strong>旨在将柔佛打造成具有国际化水准、文化气息浓厚和充满活力的“全球宜居城市”<\/strong>。同时，通过公共交通导向型发展和城市重建计划，将老旧区域转型为新的经济核心<\/strong>，吸引高价值投资机会。<\/li>\n\n\n\n 《<\/strong>2035<\/strong>依斯干达公主城地方规划草案》：<\/strong>以“智慧、永续和安宁之城”<\/strong>为愿景，建设绿色科技、低碳交通、绿色与蓝色生态网络，以及包容性社区驱动的未来城市。<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n 这两项规划将于柔新经济特区相辅相成<\/strong>，发展成区域经济的主要特区，连接马新两国投资生态体系<\/strong>，从而将柔佛新山打造成南部大都会经济圈<\/strong>。<\/p>\n\n\n \n $\"\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n 至于柔新经济特区<\/strong>，自从大马政府落实以来，就一直被外界视为“东南亚的深圳”<\/strong>、“下一个深圳”<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n 这可不是空穴来风，柔佛州务大臣甚至曾率领团队到中国深圳展开考察，向当地政府取经，深入了解深圳经济特区的运作，致力于使<\/strong>柔佛成为“下一个深圳”<\/mark><\/strong><\/a>。<\/p>\n\n\n\n 这个横跨马新两国的经济特区，双方的互补关系<\/strong>就像深圳和香港的紧密纽带，地理上仅隔一水，共同推动区域的高速发展<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n 莱坊大马研究与咨询执行董事王美珍<\/a>指出，企业可以在保留新加坡的总部和研发中心，同时选择在柔佛设立生产基地，结合两地优势以提升竞争力<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n 再加上柔新经济特区多元的发展重点，推动11个高净值产业快速增长，无疑是“未来推动跨境经济的新引擎”<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n 随着经济特区的建设<\/a>加速推进，加上截至2025年上半年迎来RM370亿已批准投资额，以及RM295亿潜在投资额，不仅为区域经济带来新机遇<\/strong>，也为希望享受双城生活的人们提供新选择<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n 因此，柔佛房产需求在<\/strong>2026<\/strong>年预计持续强劲<\/strong>，而业界专家预计的5%<\/strong>至<\/strong>10%<\/strong>年涨幅<\/strong>，相信也能实现。<\/p>\n\n\n\n 5. 柔佛，一个区域崛起的象征<\/h2>\n\n\n\n 柔佛目前的趋势，不仅仅是一场房市热潮，而是一个区域从“边境城市”转变为“国际经济枢纽”的过程<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n 凭借RTS柔新捷运、柔新经济特区、森林城市金融特区和数据中心等持续推进，柔佛正从边境城市蜕变成马新两国共同驱动的南部国际经济圈<\/strong>。<\/p>\n\n\n \n $\"\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n 在这种城市发展下，房市的增长不仅仅是房价上涨，同时也反映了人口流动上涨、跨境就业和住房强劲的真实需求<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n 但凡事都有正反两面，投资者若因为柔佛市场的火热趋势，而对当地房地产“心动”，那么在进入市场前，不妨先考虑以下<\/strong>4个风险<\/strong><\/a>：<\/p>\n\n\n\n \n 房产供应压力：<\/strong>虽然滞销房产在前几年呈下降趋势，但是2025年上半年仍有3,000<\/strong>多套滞销住宅单位<\/strong><\/li>\n\n\n\n 政策落实时间有差：<\/strong>很多政策规划目前非常火热，但是部分批文仍待具体化<\/strong><\/li>\n\n\n\n 利率风险：<\/strong>虽然马币近期表现强劲，但以全球经济来看，全球通胀尚未稳定<\/strong>，可能导致融资成本上升<\/li>\n\n\n\n 配套兑现风险：<\/strong>如果产业未能按期进驻，新区域可能陷入“空城”阶段<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n \n $\"\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n 同时，产业投资顾问刘泌光也提出了3<\/strong>个投资建议<\/strong>，希望能帮助投资者们能更精明、更精确地做出投资柔佛房产的决策：<\/p>\n\n\n\n \n 选区不选盘：优质区域能决定未来<\/strong>，在优质地段的平均物业，往往比偏远地区的“豪华房产”更保值。<\/li>\n\n\n\n 看产业不看噱头：住宅要跟着经济脉动走<\/strong>，哪里能创造就业机会、带动人流，哪里就能撑起房价上涨。<\/li>\n\n\n\n 时间是最好的增值工具：<\/strong>南马市场刚开始，千万不要急着求回报，真正的回报要等到第<\/strong>7<\/strong>或第<\/strong>8<\/strong>年能实现<\/strong>。<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n 对南马而言，在接下来的5年将是一场“耐力赛”<\/strong>，而2025年至2026年更是奠定长期资产价值的关键时期<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n 至于投资者或发展商，只要掌握政策节奏、精准选址，柔佛不仅仅只是南马经济引擎<\/strong>，更可能成为马来西亚下一个最具潜力的房产增长热点<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n 常见问题（FAQ）：<\/mark><\/h2>\n\n\n\n \n 1. 柔佛房市是否泡沫化？<\/strong><\/p><\/div> \n 目前柔佛房价呈现爆炸式增长，但除了靠近柔新捷运（RTS）、柔新经济特区（JS-SEZ）、依斯干达公主城等热门区域出现投机性投资<\/strong>外，其余地区的住宅交易都彰显买家真实需求<\/strong>，因此柔佛市场基本面依旧稳定。<\/p>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n 2. 柔佛的房价是多少？<\/strong><\/p><\/div> \n 根据NAPIC的数据显示，截至2025年第二季度，柔佛平均房价为RM458,325<\/strong>。但若以各地区房产中位价<\/strong>计算，依斯干达公主城以RM740,000居首，接着是地不佬（RM700,000）、新山（RM602,802）和乌鲁地南（RM540,000）。<\/p>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n 3. 柔佛新山有哪些新项目？<\/strong><\/p><\/div> \n 随着政策利好和新规划为整个柔佛州带来新活力，新山新项目<\/strong><\/a>也随之增加，以满足不断提高的需求，尤其是靠近新山关卡（CIQ）、柔新捷运（RTS）沿线<\/strong>的地区更是多不胜数，包括The Asteriaz、Causewayz Square @ JBCC、Sunway Majestic和Lido Waterfront Boulevard – Skypark Kepler等等。<\/p>\n<\/div><\/div>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n \n\n\n\n 柔佛目前可是大马炙手可热的房地产市场，若打算在当地买房投资，但是依旧不确定哪一区较具潜力？<\/mark><\/strong><\/p>\n\n\n\n 那就让IQI专业的房地产中介团队协助你，他们将提供你全面且专业的投资建议，帮助你顺利投资！<\/mark><\/strong><\/p>\n\n\n\n\n\t \n\t\t\n \n\t\t\n\t\t\n\n \n \n Full Name:<\/label> \n \n <\/div>\n\n\t\t \n Location:<\/label> \n \n\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t \n\t\t\t\tPhone Number:<\/label> \n\t\t\t\t \n\t\t\t\t\t+60<\/span>\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/div>\n \t<\/div>\n\n\t\t \n\t\t\tPlease select at least one interest.\n\t\t<\/div>\n\n\t\t \n\t\t\t \n\t\t\t\tI want to (Investor)<\/label> \n\t\t\t\t Invest<\/label> \n\t\t\t\t Buy<\/label> \n\t\t\t\t Sell<\/label> \n\t\t\t<\/p>\n\t\t<\/div>\n\n\t\t \n\t\t\t I give my consent to share my information to submit this form. For more details on our data practices, please refer to our Privacy Policy.<\/a><\/label> \n\t\t\t\n\t\t\t I want the latest property updates, marketing emails, and newsletters from IQI Global by subscribing to IQI Global mailing list<\/label> \n\t\t<\/div>\n\n\t\t\n\n\n \n