{"id":118008,"date":"2025-10-16T15:24:08","date_gmt":"2025-10-16T07:24:08","guid":{"rendered":"https:\/\/iqiglobal.com\/blog\/?p=118008"},"modified":"2025-10-16T15:38:42","modified_gmt":"2025-10-16T07:38:42","slug":"korea-liveable-cities-and-property-market","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/iqiglobal.com\/blog\/cn\/korea-liveable-cities-and-property-market\/","title":{"rendered":"2026\u5e74\u97e9\u56fd5\u4e2a\u5b9c\u5c45\u57ce\u5e02\uff1a\u623f\u4ef7\u8d70\u52bf\u3001\u79df\u91d1\u56de\u62a5\u4e0e\u70ed\u70b9\u533a\u57df\u5168\u89e3\u6790"},"content":{"rendered":"\n

Version: EN<\/a><\/mark><\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n
TL;DR<\/strong>
2026年韩国5个宜居城市包括首尔、釜山、仁川、大田与世宗<\/strong>：首尔登顶QS全球最佳留学城市，租赁紧俏，全租转月租转换率约4.25%、公寓租金收益约4.3%；釜山由海港与文旅带动，办公室酒店（officetel）平均收益约5.67%；仁川经历疲软后企稳反弹，通勤与机场产业链支撑稳定租需；大田依托科创与高校形成稳固租客池，办公室酒店收益约7.83%；世宗受行政机构迁入与智慧城市建设加速，拍卖成交价率升至约97.7%、价格与全租指数连周上扬，适合自住与稳健收租的中长期布局。<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
自K-pop文化的崛起，韩国就成为旅游或生活的热门国家<\/strong>，尤其许多年轻人都喜欢到那里旅行、留学或工作，甚至在那里定居生活。<\/p>\n\n\n\n
当然，韩国完善的城市基建、便捷的公共交通、高水平的教育与医疗体系，加上丰富的文化与生活资源，也使其各个城市在全球宜居评比中一直表现亮眼<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
韩国各个城市都凭借自己的独特特色，而吸引着不同的人群，对于想要在韩国落脚、工作、留学或投资房地产的你，不妨关注以下5个在2026年具有极高宜居性的韩国城市<\/strong>吧！<\/p>\n\n\n\n
\n\n\n\n
关键要点：<\/strong><\/p>\n\n\n\n
\n
市场脉络<\/strong>：2026 年楼市以“月租化上升＋政策稳价”为主基调。首尔带动首都圈修复，地方城市分化扩大；首尔全租转月租转换率约 4.25，租赁现金流改善。<\/li>\n\n\n\n
租赁回报<\/strong>：首尔公寓月租转换率约4.3%；釜山办公室酒店平均收益率约5.67%；大田办公室酒店则约7.83%，现金流友好且波动较小。<\/li>\n\n\n\n
价格动能<\/strong>：首尔与世宗连续数周上行，世宗拍卖成交价率约97.7%，反映了买方信心回升；仁川在疲软后企稳并现板块性反弹。<\/li>\n\n\n\n
落地策略<\/strong>：自住优先首尔核心通勤圈，预算友好可选仁川；收租聚焦釜山与大田的中小户型与轨交学区盘，目标租金回报率4%至6%。<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
\n\n\n\n
阅读内容：<\/mark><\/h2>
2026年5个韩国宜居城市<\/a>
1. 首尔<\/a><\/li>
2. 釜山<\/a><\/li>
3. 仁川<\/a><\/li>
4. 大田<\/a><\/li>
5. 世宗<\/a><\/li><\/ul><\/li>
韩国落地建议<\/a><\/li>
常见问题（FAQ）：<\/a><\/li><\/ul><\/div>\n\n\n\n
\n\n\n\n
2026年5个韩国宜居城市<\/h2>\n\n\n\n
1. 首尔<\/strong><\/h3>\n\n\n\n全球学术与就业中枢，强势租赁市场<\/h4>\n\n\n\n
作为韩国的首都，首尔既是政治、文化、教育与科技的中心，也是国际交流的枢纽<\/strong>。<\/p>\n\n\n
\n
$\"首尔作为韩国首都，凭借优质的高校和企业总部，而成为韩国宜居城市之一。\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
在 2026年QS《全球最佳留学城市》<\/mark><\/a>中，首尔从去年的第三名跃升至榜首，成为全球最具吸引力的留学与宜居城市<\/strong>之一。<\/p>\n\n\n\n
首尔之所以具有强吸引力，不仅在于它集中了全国最优质的高校和企业总部<\/strong>，更在于交通网络发达，使得通勤与生活都较为便利。<\/p>\n\n\n\n
首尔全租房供不应求<\/strong><\/h4>\n\n\n\n根据韩国《每日经济新闻》<\/mark><\/a>的报道，首尔公寓价格在2025年9月第4周（截至9月22日）连续第三周上涨<\/strong>，涨幅分别为0.09%、0.12%以及0.19%。<\/p>\n\n\n
\n
$\"首尔公寓价格在9月第4周连续第3周上涨，而且全租房产供不应求。\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
据该报道，房价上涨趋势已扩散至首尔25个自治区中的22区，其中城东区、麻浦区<\/strong>等区域涨幅明显。<\/p>\n\n\n\n
至于租赁方面，根据《朝鲜日报》<\/mark><\/a>的数据，2025年8月首尔的全房租供需指数从145.0上升至152.0<\/strong>，是自2021年10月以来的最高纪录。这意味着租赁需求显著超过供应，市场竞争趋于激烈。<\/p>\n\n\n\n
韩国的租房制度<\/strong><\/mark><\/a>主要分为：
i. 全租（Jeonse）<\/strong>：即租客一次性支付大额押金，租期内无需支付月租；
ii. 月租（Wolse）<\/strong>：租客支付较少押金，但每月支付租金。<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n同时，全租转月租比率也维持高位。韩国房地产院<\/mark><\/a>的数据显示，首尔的月租转换率达到4.25%<\/strong>，环比上升0.02个百分点。<\/p>\n\n\n\n
所谓的“月租转换率”<\/strong>，是韩国房地产中反映全租押金与月租金关系的指标<\/strong>。一般来说，转换率越低，从全租改成月租时，月租就越少；但相反地，从月租改成全租时，押金就会更高。<\/p>\n\n\n\n
举个例子，如果押金是一亿韩元，年租金大约是425万韩元，平均每月要付35万韩元左右。这说明月租价格比以前更高了。<\/p>\n\n\n\n
从投资收益角度来看，首尔公寓租金收益率在2025年也颇具竞争力。根据Global Property Guide<\/mark><\/a>的数据，首尔的公寓租金收益率约为4.3%左右<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
2. 釜山<\/strong><\/h3>\n\n\n\n海港生活方式 × 电影文化品牌<\/h4>\n\n\n\n
釜山是韩国第二大城市<\/strong>，也是一个兼具海滨风光与文化底蕴的国际港口城市<\/strong>。<\/p>\n\n\n
\n
$\"“电影之都”釜山因其电影文化品牌，以及海港生活方式，而成为韩国宜居城市之一。\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
它是联合国教科文组织（UNESCO）<\/mark><\/a>创意城市网络成员、被誉为“电影之都”，每年举办釜山国际电影节（BIFF）<\/a><\/strong>，吸引全球电影人目光。<\/p>\n\n\n\n
作为沿海城市，釜山拥有悠美海景和丰富海产之余，也是韩国的重要港口<\/strong>，兼具产业基础与城市活力。<\/p>\n\n\n\n
釜山办公型酒店更受租户欢迎<\/strong><\/h4>\n\n\n\n釜山市长朴亨埈近期表示，预计釜山的滞销房产数量<\/mark><\/a>将逐渐减少。随着滞销房源减少，市场上“房屋库存”下降，显示购房者信心正在回升。<\/p>\n\n\n
\n
$\"釜山的滞销房产数量逐步减少，同时办公型酒店在租赁市场更受欢迎。\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
釜山市政府在2025年1月发布的官方《个别住宅评估价格》<\/a>中，显示出全市16个区县的住宅价格平均上涨1.47%<\/strong>，其中机张郡涨幅最高，达2.15%<\/strong>，所有区县均录得正涨幅。<\/p>\n\n\n\n
值得一提的是，比起普通住宅，釜山的办公型酒店（Officetel）<\/mark><\/a><\/strong>在租赁市场更受欢迎。自2024年2月以来，办公型住宅已经连续16个月呈现上涨趋势，直至2025年6月的平均租赁收益率达到约为5.67%<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
此外，房产研究网站Bamboo Routes<\/mark><\/a>的报告指出，在2025年釜山的长期租赁投资总租金回报率<\/strong>，通常落在1.5%至2%<\/strong>之间。<\/p>\n\n\n\n
相反，短期租赁投资<\/strong>如度假租赁、Airbnb，尤其是旅游热门区的海滨区域，租金回报率可能将达到3%至5%<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
从公开资料中可看出，海云台、Centum City、西面和南浦洞<\/strong>的租金相对较高、租赁需求强劲，尤其是在短租或高端市场<\/strong>中较为活跃。<\/p>\n\n\n\n
3. 仁川<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
空港门户与产业带，通勤友好<\/h4>\n\n\n\n
仁川位于首尔以西，是首都圈中最具战略意义的城市<\/strong>之一。这里不仅有韩国最大的国际机场——仁川国际机场，还因松岛、永宗等新城区的规划与发展<\/strong>而持续受到关注。<\/p>\n\n\n
\n
$\"仁川凭借便捷的交通与现代化，成为韩国宜居城市之一。\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
凭借便捷的交通与现代化的城市<\/strong>，仁川吸引了不少外籍人士、跨国公司和新兴产业前来落户。<\/p>\n\n\n\n
对于想在首尔工作、又希望享受更实惠房价的人来说，仁川可以说是兼顾生活与通勤<\/strong>的理想选择。<\/p>\n\n\n\n
仁川房价疲软后出现反弹<\/strong><\/h4>\n\n\n\n根据韩国房地产委员会发布的《全国住宅价格动向调查》<\/mark><\/a>，仁川在2024年1月时曾录得月度房价下降约0.04%，此后房价下跌趋势在约1年3个月后逐步企稳<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
直至2025年5月第二周，月度涨幅回升至0%<\/strong>，标志着下降趋势暂时停止<\/strong>。<\/p>\n\n\n
\n
$\"仁川公寓价格波动率显示了该市房价经历了1年3个月的下降后，持续回稳。\"$
仁川公寓价格波动率（照片取自《亚洲经济新闻》<\/a>）<\/mark><\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n
在韩国房地产经纪公司 RE\/MAX<\/mark><\/a>所发布的月度地产报告中提及，仁川在近期房价上升区中，包括中区（0.47%）、富平区（0.12%）、桂阳区（0.12%）<\/strong>均有不错的表现。<\/p>\n\n\n\n
这些数据显示，在整体房价疲软周期之后，仁川部分区域出现反弹迹象<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
在租金方面，根据Numbeo<\/mark><\/a>的数据显示，仁川市中心<\/strong>一室公寓的月租约76万韩元<\/strong>（约为RM2,259）；市区以外<\/strong>的一室公寓月租则约为53万韩元<\/strong>（约为RM1,575）。<\/p>\n\n\n\n
相比首尔，仁川的房价整体要低许多，购房门槛也相对来得低<\/a><\/strong>，加上机场、新城与首尔通勤带的加持，仁川租赁需求相对稳定<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
4. 大田<\/strong><\/h3>\n\n\n\n科研与高校生态，拥有稳定租客池<\/h4>\n\n\n\n
大田位于韩国中部，是韩国重要的科研与教育中心<\/strong>。<\/p>\n\n\n
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$\"大田凭借活跃的国际专利申请量和高水平产学研合作，成为韩国宜居城市之一。\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
凭借活跃的国际专利（PCT）申请量与高水平的产学研合作<\/strong>，大田WIPO 2025《全球科学与技术集群报告》<\/mark><\/a>中位列韩国第二名，仅次于首尔，展现出强劲的创新能力与科研实力<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
由于聚集了多所大学、国家研究机构与科技园区，大田形成了稳定的科研与高校生态圈<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
这不仅带来持续的创新就业机会，也创造了庞大而稳定的租客群<\/strong>，使当地的租赁市场长期保持活跃与稳健。<\/p>\n\n\n\n
大田房价5年间增长55.9%，儒城区和西区表现最佳<\/strong><\/h4>\n\n\n\n根据 Bamboo Routes<\/mark><\/a>的大田市场趋势报告，该市的房价在过去5年呈现显著增长<\/strong>，自2021年以来上涨了55.9%<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
这也意味着，大田的房价从2021年每坪（3.3平方米）1,305万韩元，上涨至2024\/2025年的每坪2,035万韩元，4年间每坪价格大约上涨了730万韩元<\/strong>。<\/p>\n\n\n
\n
$\"大田的新建公寓价格涨幅最为强劲，过去4年上涨了35%，而年增长率达10.67%。\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
尤其新建公寓的涨幅更为强劲<\/strong>，房价在过去4年上涨了35%<\/strong>，而目前的年增长率为10.67%<\/strong>，显示出市场继续保持增长势头。<\/p>\n\n\n\n
若单看2025年的房价情况，截至2025年9月，大田公寓的平均价格已经达到每平方米520万至620万韩元<\/strong>，主要由儒城区与西区<\/strong>带动。<\/p>\n\n\n\n
凭借完善的基础设施、靠近科技公司，以及现代化的便利设施的优势，这两个地区的新公寓价格高达每平方米750万韩元<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
相反地，大田的独立式住宅和别墅<\/strong>价格则相对实惠，就像是东区和中区<\/strong>等老城区，价格介于每平方米30万至400万韩元<\/strong>之间。<\/p>\n\n\n\n
以整体市场来看，由于大田正转型成重要科技中心<\/strong>，加上政府致力于发展基建，因此吸引年轻专业人士迁入，强劲的房产需求为该市房地产升值创造了有利条件。<\/p>\n\n\n\n
大田办公型酒店需求、租金收益强劲<\/h4>\n\n\n\n
由于大田吸引众多科技工作者和大学生，因此该市的租赁需求同样非常强劲。<\/p>\n\n\n\n
尤其公寓与办公型酒店需求最为强劲，其中办公型酒店的租金回报率高达7.83%<\/mark><\/a><\/strong>，为全国最高水准之一。<\/p>\n\n\n
\n
$\"由于吸引众多科技工作者和大学生，大田的办公型酒店租赁需求强劲。\"$
照片取自 Live Any Where<\/mark><\/a><\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n
此外， Bamboo Routes的《大田平均租金报告》<\/a><\/mark>也显示，大田的整体租金约有3%的上升幅度<\/strong>，其中市中心的一房月租大约落在50万至70万韩元之间。<\/p>\n\n\n\n
但若以租赁期限来看，大田的长期租金收益率约2.5%至3.5%<\/mark><\/a>，<\/strong>尤其儒城区和屯山洞<\/strong>靠近主要大学和研究中心，因此收益率相对更高。<\/p>\n\n\n\n
至于短期租赁，其平均年收益率更高达6%至7%<\/strong>，特别是靠近主要景点的房地产表现强劲，年预订量达到223晚，入住率中位数达到61%。<\/p>\n\n\n\n
同时，报告还指出，随着未来城市基础设施升级<\/strong>，例如预计于2028年启用的大田轻轨路2号线<\/a><\/strong><\/mark>，多个行政区的房价有望继续稳步上涨。<\/strong><\/p>\n\n\n\n
5. 世宗<\/strong><\/h3>\n\n\n\n行政新都与韩国最智慧城市<\/h4>\n\n\n\n
作为韩国行政首都计划的核心城市之一，世宗市近年来多次获得 亚太地区智慧城市<\/strong><\/mark><\/a>与交通创新<\/mark><\/a><\/strong>相关奖项，被誉为“韩国最智慧的城市”<\/strong>。<\/p>\n\n\n
\n
$\"世宗因高效的行政体系、家庭友好的生活环境，而成为韩国宜居城市之一。\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
这使得世宗不仅在科技治理上领先全国，也因高效的行政体系与家庭友好的生活环境<\/strong>，而深受公务员与专业人士青睐。<\/p>\n\n\n\n
由于政府机关与公务人员聚集，形成稳定的租赁需求<\/strong>，特别适合公务、教育、研究类人群定居。<\/p>\n\n\n\n
世宗行政区扩大刺激公寓价格<\/h4>\n\n\n\n
尽管世宗是科技与行政体系的聚集地，但相较于首尔与首都圈等主要城市，该市的房地产价格更为亲民<\/strong>，因此备受公务员与教育从业者的青睐。<\/p>\n\n\n\n
根据《每日经济新闻》<\/mark><\/a>的报道，世宗市公寓市场近期表现活跃，拍卖成交价率从82.3%跃升至97.7%<\/strong>，显示买方信心回升，市场交易热度增加。<\/p>\n\n\n
\n
$\"韩国公寓拍卖指标显示了世宗公寓市场的活跃表现。\"$
2024年6月至2025年5月的韩国公寓拍卖指标（照片取自《每日经济新闻》<\/mark><\/a>）<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n
同时，根据韩国房地产委员会的每周公寓价格动向<\/mark><\/a>，公寓销售价格<\/strong>连续数周上涨，特别是2025年4月第四周，公寓交易价格比第三周上涨0.49%<\/strong>，是自2020年8月第五周（0.51%）以来最大的上升值。<\/p>\n\n\n\n
随后，世宗的公寓价格在5月第二周的涨幅位居全国首位，达到0.48%<\/mark><\/a><\/strong>，主要涨幅集中在精明洞、高云洞，以及和睦洞<\/strong>等热门地区。<\/p>\n\n\n\n
世宗租赁物业供不应求<\/h4>\n\n\n\n
除了公寓价格上涨，世宗的租赁市场也有不俗的表现，租赁物业甚至供不应求<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
根据韩国房地产委员会的每周租赁供需趋势数据<\/mark><\/a>，世宗截至5月的租赁供需指数录得102.1，自2021年11月第二周以来，供需指数突破100。<\/p>\n\n\n\n
*租赁供应指数超过100表示租赁物业短缺，低于100则表示租赁物业供应过剩。<\/mark><\/em><\/p>\n\n\n
\n
$\"世宗的公寓价格上涨，同时租赁房产也供不应求。\"$ <\/figure>\n<\/div>\n\n\n
同时，韩国房地产厅的全租价格指数也呈现上涨的趋势<\/strong>，自4月第2周至5月第1周，租金指数陆续上涨了0.05%、0.03%、0.12%和0.14%。<\/p>\n\n\n\n
尤其是基础设施完善的社区<\/strong>，如高云洞和精明洞，其租金涨幅最为明显。<\/p>\n\n\n\n
对于世宗的房市表现，主要是因为国会等行政机构进一步往该市迁移，让该市行政区不断扩大<\/strong>，加上便利的交通、完善的教育资源和完善的生活设施，进而成为买卖与租赁的热点区域<\/strong>。<\/p>\n\n\n\n
韩国落地建议<\/h2>\n\n\n\n
虽然韩国政府对外国买家实施更严格的买房政策，但就以上5个城市的市场分析，韩国房子依旧深受许多人的欢迎，具备升值的潜力。<\/p>\n\n\n\n
当然，韩国这5个宜居城市<\/strong>都有自己的特点，自然也会吸引不同的人群、买家或投资者的偏好。<\/p>\n\n\n\n
如果你打算在韩国买房，无论是自住或投资，不妨参考以下落地建议<\/strong>，以帮助你更好地做出韩国置业的决策：<\/p>\n\n\n\n
\n
自住：<\/strong>建议选择首尔，优先考虑距离地铁10至30分钟范围的房子，若预算优先可考虑仁川或金浦通勤圈。<\/li>\n\n\n\n
投资出租：<\/strong>建议考虑租金回报率达到4%的城市，如釜山或大田的中小户型、靠近校区和交通便利的地区。<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
常见问题（FAQ）：<\/mark><\/h2>\n\n\n\n
\n
1. 外国人可以在韩国买房吗？<\/strong><\/p><\/div>

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外国人可以在韩国买房<\/strong>，但是根据韩国政府在8月推出的新规，外国买家只允许在首尔市全域、京畿道23个市郡、仁川7个自治区的“外国人土地交易许可区”<\/strong>购买6平方米以上的住宅，同时必须事先获得当地政府的批准，并在获准后的4个月内入住，且购房后需要实际居住至少2年。<\/p>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n
2. 外国人在韩国买房值得吗？<\/strong><\/p><\/div>

\n
在韩国买房是否值得，这要取决于外国人的买房目的、投资策略和风险承受能力。从价值来看，韩国的房产是一个有吸引力的选择<\/strong>，就像是首尔、釜山、仁川、大田和世宗<\/strong>，这些城市不仅拥有极高的宜居性，房产和租金也稳步上涨<\/strong>。<\/p>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n
3. 韩国首尔的平均房价？<\/strong><\/p><\/div>

\n
根据《每日经济》<\/mark><\/a>的报道，以韩国房地产院的统计为准，韩国首都圈在8月的平均房价约为6亿1,311万韩元<\/strong>，其中首尔以9亿2,645万韩元<\/strong>位居首位，接着是京畿道的4亿7,489万韩元<\/strong>，以及仁川3亿1,259万韩元<\/strong>。<\/p>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n
4. 外国人要怎样买韩国房子？<\/strong><\/p><\/div>

\n
对外国人而言，韩国买房的整个流程可能较为复杂，首先要做好市场调研，确保自己选择的房子是位于“外国人土地交易许可区”<\/strong>内，以及是否让你符合条件申请某些签证<\/strong>，以获取长期的合法居留权。接着寻找持牌的房地产中介为你筛选合适的房源、处理相关手续与融资，然后做好尽职调查，确保房产没有任何法律问题<\/strong>后，就能签订预售协议和买卖合约，最后向当地政府报备<\/strong>。<\/p>\n<\/div><\/div>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n
随着韩国在城市规划、科技创新与生活品质上的持续提升，这5个城市正展现出强劲的发展潜力与宜居优势。<\/strong><\/p>\n\n\n\n
如果你已经准备好在韩国买房，但是仍需要专业的置业与投资建议，不妨寻求IQI房地产中介的帮助！<\/mark><\/strong><\/p>\n\n\n\n
IQI在全球多个国家拥有专业的房地产中介，包括韩国，他们将能为你提供全面的市场分析与投资建议，助你顺利置业、把握2026年韩国房产新机遇！<\/mark><\/strong><\/p>\n\n\n\n\t
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\n Location:<\/label>
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\n\t\t\t\tPhone Number:<\/label>
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\n\t\t\t\t\t+60<\/span>\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/div>\n \t<\/div>\n\n\t\t
\n\t\t\tPlease select at least one interest.\n\t\t<\/div>\n\n\t\t
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\n\t\t\t\tI want to (Investor)<\/label>
\n\t\t\t\t Invest<\/label>
\n\t\t\t\t Buy<\/label>
\n\t\t\t\t Sell<\/label>
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\n\t\t<\/div>\n\n\t\t\n\n\n
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