"我们还没获得APDL/广告准证，暂时你不能签房屋合约。" 在预购心仪房屋的时候，听到这句话，很多人会觉得很失望也很不解。 APDL？为什么我需要广告准证才能买房子噢？ 来看看马来西亚的本地法令，和对于广告准证的解惑！   APDL到底是什么？ 其实，APDL是Advertising Permit and Developer’s License的缩写，中文为“广告与销售准证”。 这个准证，是由马来西亚城市和谐、房屋及地方政府部发出，任何想要打广告OR售卖房屋的房地产发展商，都必须事先获得APDL。 其实APDL最主要的作用，是让有关当局了解房屋项目详情，避免任何不法行为。因此，当局会需要的资讯包括：什么时候推出（Launch）、土地的购买价格是多少和所有发展项目详情。 透过这种方式，能间接能避免消费者被不法分子欺骗。 在发展商的角度，他们必须展示广告准证；因此所有利益相关者，都能直接了当知道这个项目需要了解之处。在报纸广告，我们也会看到APDL的资讯被放置在房地产广告的下方。 APDL其实是很重要的准证，因为当有问题发生的时候，APDL的资料会帮上大忙！ 举例来说，屋主若因为某种原因要提控发展商，从APDL的资料，屋主可以知道的资料包括项目名称、土地使用权、预计竣工日期、建筑项目的编号等。 发展商拿到土地后的程序是... 首先，他们会进行设计的部分，并寻求当地相关执法机构的批准。在获得上述批准后，和所有的地方当局必须程序进行后，发展商也会受促提交建筑物规划图。 在建筑规划图获批了后，发展商还需要获得其他部门的批准，包括消拯局等。他们需要在所有部门进行必须的法律程序，而每项程序都必须符合当局设下的规定，才能采取下一步行动。 只有跑完上面的流程，发展商才会开始申请APDL；在获得这个APDL后，发展商就能开始售卖房子啦！ 现在，我们就很清楚知道什么是APDL，和这个准证怎么影响你买房。   想知道更多房地产的资讯？ 以下是你可能感兴趣的文章 买第一间房前的3大贴士 怎么知道，自己能借多少钱买房？ 马来西亚2020年预算案：房地产的看点   IQI为你提供最专业的房产仲介团队， 搞不懂买房艰涩的词语？ 找不到心目中想要的房屋？ 想要买房、装修一次搞定？ 别怕，我们都能帮到你！ 留下你的资料，让专业人士来接手，为你搞定买房大小事。

我们进行房产投资，不外乎两个目的：租金收益以及资本盈利。 租金 回酬 关注房子购入后，未来能租多少钱；资本升值则关注房子购入后，未来能卖多少钱。 那么，怎么判断我的房产投资是否划算？是否赚钱呢？   我们分别从租金收益以及资本盈利进行讨论，让你5分钟学懂怎么计算房屋投资！ 上篇我们讨论了租金收益怎么计算 ，本篇是资本盈利的部分啦~     相较租金收益，资本盈利会更加容易理解和更直接，因为它是一次性的利润（或者损失）。 基本上，它的公式为： 举个例子， 你持有一间RM400千的房屋，以RM570千出售，这时候，一般都会直觉认为：净赚了RM170千或者约42%，对吧？ 但是，我们还没计算其他成本，包括装修、印花税、律师费、房产盈利税（RPGT ） 。 所以更准确的计算方式为： 净置产价格=RM420,000（包括当时的律师费和所有销售成本） 净卖价=RM570,000 -RM7000（印花税+律师费）-RM15,000（假设3%经纪佣金）=RM548,000 *上述计算，仅为预估，实际计算金额可能有所差异。   假设你第六年出售，也不是第一次出售房屋，根据2019年最新政策 ，需要缴付的5%房产盈利税。 当然，假若有关出售没有盈利，而是亏损，则无需缴付房产盈利税。 需注意的是，若出售的房屋属于廉价屋、中廉价屋及可负担房屋，且盈利低于20万令吉的国民及永久居民，在第6年后出售，可豁免征收产业盈利税。 RM121,600除以净置产价格X100%， 等于6年来的回酬高达28.95%，平均每年回酬为4.83%，较银行定存利息高出些许。 当然，假设这6年来房产是出租的，那么租金也可以加入，统一计算回酬。   不过，以上是现金购买房屋的计算方式。 假如是银行贷款呢？怎么计算？   以同样的例子，假设银行贷款为90%，那么贷款本金为RM360,000。 RM570,000 -RM360,000 -RM7,000（印花税+律师费）-RM15,000（假设3%经纪佣金） =RM188,000 RM188,000 - 5%房屋盈利税=RM178,600 当然，这期间还有10%的头期（约RM40,000）、前期购入的律师和装修费（约RM20,000）、贷款利息等等，预估大约RM80,000需要扣除，因此余下约RM98,600。 *上述计算，仅为预估，实际计算金额可能有所差异。   当然，贷款买房再卖出，需要良好的眼光，才能避免亏损。 此外，其他因素如房产的潜力、租金市场、个人财务状况、房产投资缺乏资金流动性等，都需被考虑。     若要依据房产融资赚钱，事前功课必须做好，以下是可以考虑的因素： 1) 房产市场景气周期：了解市场走势，有助你以最佳价格购入房产。 2) 地点：最佳地点一般靠近公共设施，如学校以及公共交通；一般上人口不断增加的地方，是人们的投资热点 。 3) 邻里社区：附近社区的情况会直接影响租户类型，并间接影响你的租金收入以及投资回酬。 4) 需求程度：寻找拥有需求的房地产并不容易，但只要仔细做功课，就能找到当地人们最喜欢的房屋类型。   留守IQI 的官网，带给你最实用的房屋、投资、理财相关资讯！ IQI团队帮助首购族、投资者成功购买产业，成功率高达99%！ 想投资地产，却无从下手？ 填上以下基本资料，平、靓、正的笋盘详情和分析，即刻为您送上！ [gravityform id="5"…

我们进行房产投资，肯定要关注 房屋回酬 ，即租金收益以及资本盈利。 租金回酬关注房子购入后，未来能租多少钱；资本升值则关注房子购入后，未来能卖多少钱。 那么，怎么判断我的房产投资是否划算？   我们分别从租金收益以及资本盈利进行讨论，让你5分钟学懂怎么计算房屋投资！ 本文将讨论租金收益怎么计算，资本盈利部分请留守下篇文章 ~     说到租金收益，大部分人觉得出租房屋，就可以悠哉当包租婆/包租公，是被动收入中最稳定、最好的选择。 然而，真的是这样吗？ 如果你立志成为包租婆/包租公，但是你不懂怎么计算租金收益，很容易陷入“租金还不起房贷+其他费用”的窘境！ 我们在快速出租房屋的5大秘密 的文章中，谈到了租金投资回酬（ROI）的算法，但是我们也谈到，ROI的算法只是参考，因为并未计算出租房屋的其他开销。 稍微温习一下租金投资回酬的部分。 *上述计算，仅为预估，实际计算金额可能有所差异。 为了更精准地计算房屋租金的收益，你需要先知道房屋总成本+房屋总开销。   房屋总成本（初购产业的总成本） 房屋总开支（保养房屋的持续支出） 房屋购买成本/市价 房贷利息 贷款成本 维修及保养 印花税 物业管理 律师费 空置时租金损失 装修成本 保险费用 （其他适用成本，如有。） （其他适用成本，如有。）   从中，我们可以套用公式，计算出净租金收益率。 举例来说，假设房屋为RM 400千，加了印花税、装修和律师费的总成本为RM 420千。 房屋每月租金为RM 1,200，全年总收入为RM14,400。 另外每年的物业管理、维修和保险预计为RM2,000；房贷为每个月RM1,000（全年RM12,000）。 一般而言， *上述计算，仅为预估，实际计算金额可能有所差异。 这样算起来，净租金收益率明显比租金投资回酬低，但也能更准确了解投资状况。 这样计算，太复杂？ 不要害怕、却步，来一个最简单的计算方式，算现金流。 *上述计算，仅为预估，实际计算金额可能有所差异。 假设你对投资理财真的一窍不通，对回酬率也不求甚解，最起码通过现金流的模式，你能了解自己是否处于亏损。 基本上，只要现金流是正向，即没有亏损。 当然，出租房子的风险是存在的，包括 需要注意空置期影响收益 租户破坏基设 负现金流 关于空置期的部分，建议参考之前的文章“ 如何快速出租房屋”，帮助你有效、尽可能减短房屋空置。 另外，“业主在出租房屋时需注意哪些事情 ？”和“提高租金收益的4个方法 ”这两篇文章，也针对第二和第三的风险，给出很恰当的建议。   下一篇，我们将探讨资本盈利的计算模式 。留守IQI 的官网，带给你最实用的房屋、投资、理财相关资讯！   IQI团队帮助首购族、投资者成功购买产业，成功率高达99%！ 想投资地产，却无从下手？…